중도금을 납입한 후 양도 시 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도인지 여부

[주문]

○○세무서장이 2003.5.3. 청구인에게 결정하여 고지한 1997년 과세연도 양도소득세 50,781,300원은, 쟁점토지의 취득가액에 1차 중도금 14,156,100원을 포함하고 멸실한 무허가건축물의 취득가액을 조사하여 확인된 가액을 필요경비로 공제하여 이 건 양도소득세 과세표준과 세액을 재경정한다. [이유]

청구인은 1996.3.9. 재개발사업(○○8구역)이 추진 중인 ○○시 ○○구 ○○동 XXX-26 소재 무허가 건물을 취득하여 보유하다가 사업시행을 위하여 1996.10.28. 철거하였으며, 1996.12.30. ○○지방산림청 △△국유림관리소(이하 “산림청”이라 한다)와 국유지 64.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 5년 분할 납부조건으로 78,645,000원에 매매계약을 체결 계약보증금 7,864,500원을 납부하고 쟁점토지를 1997.4.24. 청구외 ○○에게 양도하고 무신고하였다. 처분청은 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세를 실지조사하여 양도가액을 95,000,000원, 취득가액 7,864,500원으로 하여 양도차익을 산정, 2003.5.3. 청구인에게 1997년 과세연도 양도소득세 50,781,300원을 결정하여 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.6.23. 이의신청을 거쳐 2003.10.15. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점토지의 취득시기는 토지의 계약일인 1996.12.30.이 아니고 1차 중도금 납부일인 1997.2.27.이 취득일이며, 또한 취득가액 산정시 기존 무허가건축물 취득가액을 무시한 채 국유지 매매계약보증금 7,864,500원만을 인정하였으나, 재개발조합의 조합원 자격(국유지 불하자격)은 기존의 무허가건축물을 소유하고 있어야만 가능하므로 청구인은 ○○제8구역재개발조합(이하 “○○재개발조합”이라 한다)의 조합원이 되기 위하여 무허가건물을 취득하였으므로, 무허가건물의 취득가액과 토지의 계약보증금 7,864,500원과 1차 중도금으로 납부한 14,156,100원 합계 22,020,600원을 취득가액으로 해야 한다. 이 건의 경우 부동산에 관한 권리의 양도가 아닌 나대지의 양도에 해당되고, 양도당시의 실지거래가액만 확인되고 무허가건물의 취득가액을 확인할 수 없는 경우로서 환산한 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 하는 바, 토지의 매매계약보증금 7,864,500원만을 취득가액으로 인정한 과세처분은 부당하다는 주장이다.

청구인이 재개발사업이 추진 중인 쟁점토지 위의 무허가건축물을 1996.3.9. 취득하여 1996.10.28. 철거하고, 1996.12.30. 산림청과 국유림매매계약(10회분할)을 체결하여 계약보증금 7,864,500월을 납입하고 1997.4.24. 청구외 ○○에게 양도한 것은 ○○제8구역재개발시행의 관리처분계획 인가일이 1997.10.14.로 관리처분계획인가일 이전에 양도한 것으로 국유림을 취득할 수 있는 권리로 보아야 할 것으로 기존 무허가건축물과 토지를 각각의 자산으로 보아 무허가건물은 멸실하였으므로 양도차익은 발생하지 아니하고 국유지의 매매계약보증금 7,864,500원과 확인된 실지거래 양도가액 95,000,000원으로 결정한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁 점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 할 수 있는지 여부와 무허가건축물의 가액을 필요경비로 산입할 수 있는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】(법률 제5191호로 1996.12.30. 개정된 것) 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 둥을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득 후 1년 이내의 부동산

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

⑥ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 지식이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 이 건 사실관계를 살펴본다.

① 청구인은 1996.3.9. ○○제8구역주택재개발이 추진 중인 국유지인 쟁점토지 위의 무허가건축물 104.78㎡을 취득하여 조합원 지위를 획득한 후 재개발시행을 위하여 1996.10.28. 무허가건축물을 멸실하고 1997.4.24. 청구외 ○○에게 조합원 명의를 변경한 사실이 ○○제8구역주택재개발조합장의 확인서에 의하여 확인된다.

② ○○재개발조합은 사업을 추진하기 위하여 1996.10.28. 쟁점토지 위의 무허가건축물을 멸실하고 1996.12.30. 국유지인 쟁점토지를 매입하고자 산림청과 국유재산 매매계약을 체결하고 이에 대한 대금을 각 조합원들에게 배분하였고 청구인 부담 토지대금은 78,645,000원으로 확인된다.

③ 처분청은 쟁점토지의 양도를 토지를 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도시 실지거래가액을 95,000,000원, 취득시 실지거래가액 7,864,500원으로 하여 양도차익을 산정 이 건 양도소득세를 결정한 것으로 확인된다.

(2) 다음으로, 이 건 심사청구의 쟁점인 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 할 수 있는지 여부와 멸실한 무허가건축물의 취득가액을 토지의 양도에 대한 필요경비로 산입할 수 있는지에 대하여 살펴본다.

① ○○재개발조합은 1996.12.30. 사업시행을 위하여 ○○시 ○○구 ○○동 XXX-26외 2필지 대지 14,030.7㎡를 산림청과 매매계약을 체결하고 계약보증금 7,864,500원과 1997.2.27. 1차 중도금 14,156,100원을 조합원을 대신하여 일괄 납부한 내역이 확인되는바, 쟁점토지는 장기할부매입으로 취득일은 1차 중도금납부일인 1997.2.27. 이고 양도일은 1997.4.24. 조합원명의 변경일로 보아야 할 것이므로 이 건 양도는 취득 후 1년 이내 단기양도에 해당한다 할 것이고,

② 시행자 ○○재개발조합과 시공자 ☆☆건설(주)는 쟁점토지 위에 아파트를 신축하여 조합원분양과 일반분양을 한 사실이 아파트 분양계약서에 의하여 확인되고, 청구인은 1996.3.9. ○○제8구역주택재개발이 추진 중인 쟁점토지 위의 무허가건축물 104.78㎡을 취득하여 조합원이 되었고 그 지위를 청구외 ○○에게 양도하고 1997.4.24. 조합원 명의변경을 한 것으로 확인되는 바, 첫째, 이 건 양도에 대하여 청구인은 단순히 토지의 양도라고 주장하고 있고, 처분청은 토지를 취득할 수 있는 권리의 양도라는 의견이나, ○○재개발조합의 사업 내역을 살펴보면,

○○재개발조합은 도시재개발법 제34조 및 ○○시 ○○구 고시1997-77호의 관리처분계획인가에 의한 조합원이 출자한 토지, 건축물을 평가 보상하고 신규아파트를 신축하여 분양함을 사업목적으로 하고 있음을 알 수 있다. 둘째, 청구인이 취득하여 출자한 토지와 건물의 평가액은 건물 24,117,840원, 토지는 매매가액 84,637,176원(국유지 포함)으로 평가하여 분양액(추산) 183,877,000원에서 평가액을 차감한 청산금은 76,720,683원으로 확인되고 있다.

③ 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 볼 수 있는 경우는 관리처분계획인가일로부터 당해 주택이 완성되기 전에 양도되어야 하는 바(국심 96중1404,1996.12.31. 같은 뜻), 이 건의 경우는 나대지의 양도이기는 하나 도시재개발법에 의거한 주택재개량재개발사업의 일환으로 무허가건물이 철거되어 관리처분계획인가일 전에 양도한 경우로서 “권리”가 아닌 부동산의 양도에 해당한다.

(3) 위 내용을 종합해 볼 때, 청구인은 쟁점토지를 양도차익 산정시 취득가액을 환산한 가액으로 하여야 한다는 청구주장은 토지의 계약보증금 7,864,500원과 1차 중도금 14,156,100원 합계 22,020,600원으로 토지의 실지취득가액이 확인되고 있어, 단지 토지의 필요경비에 산입할 멸실한 무허가건물의 취득가액이 확인되지 아니한다 할 것이므로, 취득가액이 불분명하므로 환산하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없고, 쟁점토지의 양도차익을 산정함에 있어 멸실한 무허가건축물의 취득가액을 필요경비로 산입하여야 한다(국심 2003서1872, 2003.11.20. 대법원 91누 2472, 1992.8.18. 같은 뜻)는 청구주장은 이유있다 할 것이나 필요경비로 산입할 무허가건축물의 취득가액에 대하여는 청구인도 제시한 바 없고, 처분청 또한 이 건 경정시 이에 대한 조사한 바 없다 할 것이어서, 쟁점토지의 취득가액에 1차 중도금을 14,156,100원을 포함시키고, 멸실한 무허가건물의 취득가액을 조사하여 토지의 필요경비로 산입하여 재경정함이 타당하고, 쟁점토지의 취득가액을 환산한 가액으로 양도차익을 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법 제100조 / 소득세법시행령 제166조 /