제출한 부동산의 매매계약서 내용이 사실인지 여부

○○세무서장이 2003. 7. 1 청구인에게 고지한 2002년 과세연도 양도소득세 26,257,380원은 이를 취소합니다.

청구인은 2002. 12. 24 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 토지 347㎡를 청구외 조문제에게 양도하였으나 양도소득세 무신고하였고, 처분청은 양도소득세 과세자료에 의하여 273,783,000원을 양도가액으로, 126,046,709원을 취득가액으로 각각 기준시가를 적용하여 양도소득세를 산정하고 2003. 7. 1 청구인에게 2002년 과세연도 양도소득세 26,257,380원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003. 9. 29 심사청구를 하였다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 347㎡와 건물 153.63㎡(이하 “쟁점부동산”이라 하고, 건물만은 “쟁점건물”이라 한다)를 1989. 5. 31 취득하여 보유하다가 주택건설업자인 청구외 주○○(이하 “매수인”이라 한다)에게 2002. 12. 24 자로 270,000,000원에 양도하였는바, 2002. 5. 13 매매계약을 체결하고 계약금으로 30,000,000원을 받았으며, 중도금 및 잔금은 다세대주택이 분양될 때에 받기로 쌍방합의하였다. 그 후 2002. 5. 31 매수인이 주택을 철거하고 다세대주택을 신축하였고, 양도일인 2002. 12. 24 에는 종전 주택이 멸실되고 없었으므로 추가 제출한 검인계약서에는 대지의 양도만 기재하였으나, 대지와 건물의 양도가 모두 표시된 당초 제출한 계약서가 실지계약서가 확실하며, 매매계약일인 2002. 5. 13 에는 주택이 있었고, 매매계약서상 다세대주택 분양시에 중도금 및 잔금을 받기로 특약이 되어 있었으므로 소득세법 기본통칙 89-21에 의하여 매매계약일 현재를 기준으로 1세대1주택을 적용함이 타당하다.

청구인이 제출한 계약서를 보면 부동산 중개인이 없고, 구청확인을 받은 검인계약서도 아니어서 쌍방합의 사실 등 청구인의 주장을 신뢰할 수 없으므로, 실지계약서를 제시할 경우에 계약서의 특약 내용을 검토하여 부동산 매매계약일 현재 1세대1주택에 해당하는지 여부를 판단하여야 할 것이다.

• 가. 쟁점 청구인이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서 내용이 사실인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.(중략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. (이하 생략) 2) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (중략)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(괄호 생략)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (이하 생략) 3) 소득세법 기본통칙 89-21 【매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정】 영 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 청구인은 2002. 12. 24 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 토지 347㎡를 매수인에게 양도하고 양도소득세를 무신고하였으며, 처분청은 양도소득세 과세자료에 의거 기준시가를 적용하여 양도소득세를 산정하고 2003. 7. 1 청구인에게 2002년 과세연도 양도소득세 26,257,384원을 결정ㆍ고지하였음이 등기부등본과 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다.
• 나) 청구인은 1세대1주택의 증빙으로 2002. 5. 13일자 매매계약서를 제출하였고, 매매계약서 내용에는 총매매대금 270,000,000원 중 2002. 5. 13 계약금 30,000,000원을 받고, 중도금 및 잔금은 다세대주택 분양시에 받도록 특약이 되어 있다.
• 다) 쟁점건물은 2002. 1. 4 청구인 명의로 건축허가를 받았고, 2002. 5. 31 철거에 의해 말소되었고, 이후 다세대주택은 2002. 6. 3 착공하여 2002. 12. 11 사용승인 되었음이 건축허가서와 건축물대장에 의해 확인된다.
• 라) 청구인은 추가증빙으로 2002. 5. 20일자 매수인으로 허가가 변경된 건축허가서와 매수인의 2003년 과세연도 사업장현황신고서 및 계정별원장, 청구인의 부친인 청구외 곽○○의 계좌에 입금된 매매대금 입금내역을 제출하였으며, 입금내역에는 청구인의 직원인 청구외 곽○○이 2002. 5. 14 ○○은행 ○○지점 계좌에 30,000,000원을 입금하였고, 2002. 12. 30 매수인이 직접 ○○은행 ○○지점으로 240,000,000원을 입금하였음이 계좌사본 등에 의해 확인된다.

2. 판단

• 가) 처분청은 청구인이 인용한 소득세법 기본통칙 89-21 “매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다”는 내용과 쟁점건물이 중도에 멸실되었다면 1세대1주택에 해당한다는 사실에는 이의가 없으나, 청구인이 제출한 매매계약서의 진위 여부에 대하여는 다툼이 있는바,
• 나) 청구인이 추가로 제출한 증빙서류 중, 2002. 5. 20일자 ○○시 ○○구청장이 발행한 『건축주를 매수인으로 변경한 건축허가서』가 사실이라면 매매계약서의 내용이 진실함을 입증할 수 있을 것이므로, 당심이 ○○시 ○○구청 건축과에 확인한바 동 변경허가서가 사실임이 판명되어, 『2002. 5. 13 매매계약을 체결하고, 2002. 5. 31 쟁점건물이 멸실되었으며, 2002. 12. 24 명의이전 되었기에』 소득세법 기본통칙 89-21에 의해 매매계약일 현재로 1세대 1주택을 판정하여야 할 것으로 쟁점부동산은 1세대1주택에 해당된다 할 것이다.
• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.