양도차익 계산의 적정여부

[주문]

○○○세무서장이 2003.5.15. 청구인에게 결정ㆍ고지한 2000년 과세연도 양도소득세 100,969,050원의 부과처분은, 건물에 대한 필요경비개산공제율을 100분의 10으로 하고 건물의 취득가액을 68,686,230으로, 건물의 양도가액을 59,034,870원으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다. [이유]

청구인은 2000.12.27. 인천시 강화군 ○○면 ○○리 198-3외 4필지 13,829㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)및 위 지상건물 5개동 568.02㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 청구외 ○○○에게 양도하고 쟁점토지는 실지거래가액으로, 쟁점건물은 기준시가로 양도차익을 산정하여 2000.12.27. 양도소득금액 56,980,017원, 자진납부세액 11,342,405원으로 하여 부동산양도신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 실지조사에 의하여 자진신고한 토지 양도가액을 부인하고 공정과세협의회의 자문을 거쳐 쟁점토지 및 쟁점건물 모두에 대하여 기준시가에 따라 산정하여 2003.5.15. 청구인에게 2000년 과세연도 양도소득세 100,960,050원을 결정ㆍ고시하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.8.11. 심사청구 하였다.

1. 주위적 청구: 청구인은 쟁점물건을 양도하고 쟁점토지는 실지거래가액으로, 쟁점건물은 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 자진신고ㆍ납부하였으나, 부동산양도에 따른 양도차익을 산정함에 있어서 기준시가로 계산한 양도차익이 실지양도가액보다 많을 경우에는 실질과세원칙에 비추어 볼 때, 실지양도가액을 초과하여 양도차익을 결정할 수 없다 할 것이므로 확인되는 실지양도가액을 양도차익으로 하여 양도소득세를 결정하여야 하므로 기준시가에 의하여 경정한 당초처분을 취소하여야 한다.

2. 예비적 청구: 처분청은 실지거래가액을 불인정하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하였으나, 양도차익계산에 잘못이 있으므로 이를 시정하여 재계산하여야 한다. ┌──────────┬──────┬──────┬─────┬──────┐ │ 구 분 │ 양도가액 │ 취득가액 │ 필요경비 │ 양도차익 │ ├──────────┼──────┼──────┼─────┼──────┤ │ 처분청계산기준시가 │448,893,270 │ 96,930,474 │ 2,907,914│ 349,054,882│ ├─────┬────┼──────┼──────┼─────┼──────┤ │ │ 토지 │385,843,050 │ 44,655,456 │ 1,339,664│ 339,847,930│ │ ├────┼──────┼──────┼─────┼──────┤ │청구인계산│ 건물 │ 59,034,870 │ 68,686,230 │ 6,868,623│ -16,519,983│ │ ├────┼──────┼──────┼─────┼──────┤ │ │ 합계 │444,877,920 │113,341,686 │ 8,208,287│ 323,327,947│ └─────┴────┴──────┴──────┴─────┴──────┘

1. 실지조사과정에서 양수인인 청구외 ○○○(이하 "○○○"라 한다)는 토지 및 건물대금으로 125,000,000원을 지급함에 있어 5천만원은 청구인의 채무와 상계하고 나머지 7천5백만원은 2000.12.27.에 현금으로 청구인에게 지급하였다고 진술(2002.8.26.)하였다가 7천5백만원을 청구인에게 현금지급한 적은 없고 청구인의 채권자인

○○○○금융주식회사에 직접 변제하였다고 진술을 번복(2002.12월)하는 등 매매대금 지급에 관한 진술에 일관성이 없으며, 대금지급의 객관적 증빙이 없으며 청구외 ○○○는 청구인이 매도한 쟁점부동산과 청구외 □□□으로부터 9천5백만원에 취득한 토지와 함께 2001.1.22. (주)＃＃＃＃에 1,415백만원에 양도한 사실에 비추어 청구인이 제시한 계약서는 허위임이 명백하므로 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하다.

2. 청구인의 예비적 청구 주장 중 건물의 기준시가에 의한 양도가액과 취득가액의 계산 및 필요경비개산공제율을 10%로 해야 한다는 주장은 타당하나, 그 외 토지의 기준시가에 의한 양도가액 및 취득가액에 대한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 신고한 양도가액이 실지거래가액인지 여부와 처분청이 기준시가에 의하여 계산한 취득ㆍ양도가액과 필요경비개산공제율의 적용에 잘못이 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 ■ 소득세법 제100조 [ 양도차익의 산정 ]

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.(2000.12.29 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.(2000.12.29 개정)

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(1994.12.22 개정) ■ 소득세법 제114조 [ 양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지 ]

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.(1999.12.28 개정)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.(1999.12.28 개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.(1999.12.28 개정) ■ 소득세법 제99조 [ 기준시가의 산정 ]

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.(1999.12.28 개정)

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물(2000.12.29 개정)

• 가. 토지(2005.07.13 개정) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물(2005.07.13 개정) 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
• 다. 오피스텔 및 상업용건물(2005.07.13 개정) 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 ■ 소득세법시행령 제163조 [ 양도자산의 필요경비 ]

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 "대통령령이 정하는 금액"이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.(1997.12.31 개정)

1. 토지(1997.12.31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100 (법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 × 3/1000)

• 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목에 규정된 건물 (그 부수토지를 포함한다)(1999.12.31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목의 가액 × 3／100 (법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
• 나. 가목 외의 건물(1999.12.31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100 (법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
• 나. 가목외의 건물(1999.12.31 개정 전) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 10／100 (법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 1／100) ■ 소득세법시행령 부칙 (1999.12.31 대통령령 제16664호) 제7조 【양도소득에 관한 적용례】

④ 제163조 제6항 제2호 나목 및 제164조 제5항의 개정규정은 2001년 1월 1일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용한다. 다만, 제163조 제6항 제2호 나목의 개정규정에 해당하는 자산으로서 2000년 1월 1일부터 12월 31일까지 양도하는 분에 대한 필요경비의 산정에 관하여는 종전의 규정을 적용한다. ■ 소득세법시행령 제176조 의 2 [ 추계결정 및 경정 ]

⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다.(1999.12.31 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점물건을 양도하고 쟁점토지는 실지거래가액으로, 쟁점건물은 기준시가로 양도차익을 산정하여 『표1』과 같이 양도소득세를 자진신고ㆍ납부하였는 바, 청구인은 쟁점토지의 기준시가에 의한 양도차익(339,847천원)이 실지양도가액(105,000천원)을 초과한다는 사유로 실지양도가액을 양도차익으로 하여 양도소득세를 신고 및 자진납부하였다. 『표1』청구인의 신고 및 처분청의 조사내역 (단위: 천원) ┌──────┬────┬────┬────┬────┬─────┐ │ 구 분 │양도가액│취득가액│필요경비│양도차익│ 비고 │ ├──┬───┼────┼────┼────┼────┼─────┤ │ │ 계 │ 444,877│ 113,341│ 8,208│ 88,992│ │ │실가├───┼────┼────┼────┼────┼─────┤ │신고│ 토지 │ 385,843│ 44,655│ 1,339│ 105,000│ │ │ ├───┼────┼────┼────┼────┼─────┤ │ │ 건물 │ 59,034│ 68,686│ 6,868│ -16,007│ │ ├──┴───┼────┼────┼────┼────┼─────┤ │매매사례가액│ 886,828│ 191,069│ 0│ 695,759│ │ ├──────┼────┼────┼────┼────┼─────┤ │ 기준시가 │ 448,893│ 96,930│ 2,907│ 349,056│처분청경정│ └──────┴────┴────┴────┴────┴─────┘

2. 처분청은 청구인이 쟁점토지 및 쟁점건물을 양도(2000.12.27)한 후 2001.1.22. 쟁점물건의 취득자인 청구외 ○○○가 쟁점물건(기준시가: 448,893,270원)과 청구외 ◇◇◇으로 매입한 기타물건(기준시가: 285,064,960원)을 청구외 (주)＃＃＃＃에게 14억 5천만원(매매실례가액)에 일괄양도한 사실에 비추어 청구인이 신고한 실지거래가액(105,000,000원)이 허위임이 명백하다고 판단하여 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 제5항의 규정에 의거 공정과세협의회의 자문을 거쳐 『표1』의 실지거래가, 매매살례가, 기준시가 중 청구인이 실지거래가액을 양도차익으로 하여 신고한 내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도가액을 448,893,270원으로, 취득가액을 96,930,474원으로 하여 경정할 것을 의결한 사실이 처분청이 제시한 공정과세협의회 심의의결서 등에 의하여 확인된다.

3. 처분청이 조사시 수집한 매매계약서를 보면 매매대금이 1억2천5백만원(토지분 1억5백만원, 건물분 2천만원)이며 계약금 3천만원, 잔금 9천5백만원으로 되어 있고, 단서조항에 "계약금 3천만원은 1999.6.1일 차용한 5천만원 중 계약금 일부로 대체하고 나머지는 잔금으로 대체한다."고 되어 있는 바, 1999.6.1일자로 작성한 차용증을 보면 청구외 ○○○로부터 5천만원을 차용하고 2000.12.30.까지 변제하기로 되어 있으며, 2000.12.27.자로 청구인이 작성한 영수증에 잔금 7천5백만원을 영수한 것으로 되어 있어, 매매계약서상 대금 지급관계가 서류상으로 일치한다.

4. 처분청의 실지조사시인 2002.8.26. 청구외 ○○○(양수인)는 토지 및 건물의 대금으로 1억2천5백만원을 지급함에 있어 5천만원은 청구인의 채무액과 상계하고 나머지 7천5백만원은 2000.12.27. 현금으로 청구인에게 지급하였다고 진술하였다가, 7천5백만원을 청구인에게 현금지급한 적은 없고 청구인의 채권자인 ○○○○금융(주)에 직접 변제하였다고 진술(2002.12.)을 번복하는 등 진술내용에도 일관성이 없어서 이를 신뢰하기 어렵고, 쟁점토지 및 건물과 관련하여 부담한 금액에 대한 금융자료제시 등 객관적인 입증이 없는 점과 쟁점토지에 대한 매매실례가액에 비추어 보아도 청구인과 양수인이 작성한 매매계약서와 신고한 실지거래가액을 진실한 것으로 받아들이기 어렵다고 판단된다.

5. 다만 청구인의 예비적청구 주장 중 1999.12.31 개정된 건물의 기준시가에 3/100을 필요경비개산공제율로 하는 개정규정은 소득세법시행령 부칙(1999.12.31 대통령령 제16664호)에 따라 2001년 1월 1일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용하도록 규정하고 있음에도 처분청이 2000년 과세연도에 양도한 쟁점건물의 필요경비개산공제율을 개정전 규정에 따라 100분의 10을 적용하지 아니하고 개정된 규정을 적용한 것을 잘못이라고 판단된다. 청구인이 신고시 기준시가에 의하여 계산한 건물의 취득ㆍ양도시의 기준시가에 대하여 처분청도 계산의 착오가 있었음을 인정하고 있고, 청구인의 계산에 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제100조 / 소득세법 제114조 / 소득세법 제99조 / 소득세법시행령 제163조 / 소득세법시행령 제176조 의 2/