택지분양권의 양도가 비과세되는 1세대1주택 양도에 해당하는지 여부와 필요경비 인정 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1990. 2. 10. ○○시 ○○구 ○○동 산 ○○번지 소재 무허가주택과 부수토지를 취득하여 거주하다 동 주택 등이 ○○시 ○○택지개발계획에 따라 ○○공사에 수용되어 1995. 6. 15. 이전보상금 25,879,670원과 함께 택지분양권(이하 “쟁점택지분양권”이라 한다)을 받은 다음, 1997. 3. 11. 쟁점택지분양권을 청구외 박○○에게 30,000,000원에 양도하였으나 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점택지분양권의 양도에 대하여 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고, 2003. 5. 1. 청구인에게 1997년 과세연도 양도소득세 16,500,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003. 6. 5. 이의신청을 거쳐 2003. 8. 18. 심사청구하였다.

3년이상 거주하던 주택과 부속토지가 수용됨에 따라 쟁점택지분양권을 받은 것이므로 쟁점택지분양권의 양도는 1세대1주택의 양도에 해당하여 비과세대상이고, 과세한다 하더라도 중개수수료 5,000,000원과 웃돈 2,000,000원 및 ○○공사로부터 받은 토지보상금 12,080,970원 등 총 19,080,970원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 필요경비로 인정하여 과세표준과 세액을 경정하여야 한다.

공공사업 시행으로 보유주택이 철거됨에 따라 사업시행자로부터 받은 택지분양권을 양도하는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당되어 양도소득세 과세대상이므로 1세대1주택의 비과세 적용대상이 아니고, 청구인은 중개수수료 5,000,000원과 웃돈 2,000,000원의 지출사실을 입증할 만한 객관적인 증빙의 제시가 없으며, 또한 토지보상금 12,080,970원은 쟁점택지보상금을 취득하기 위하여 지출한 비용이 아니므로, 쟁점금액을 필요경비로 인정하지 아니하고 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점택지분양권의 양도가 비과세되는 1세대1주택 양도에 해당하는지와, 양도소득세 과세대상이라면 쟁점금액을 필요경비로 인정할 수 있는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전문개정된 것) 제94조 【양도소득의 범위】는 『양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.』라고 규정하면서, 그 제2호는 『대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득』을 열거하고 있다. 같은 법 시행령(1994. 12. 31. 대통령령 14467호로 전문개정된 것) 제157조 【토지 등의 범위】 제3항은 『법 제94조 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음 각호의 것을 말한다.』라고 규정하면서, 그 제2호는 『부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)』를 열거하고 있다. 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항은 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제3호 내지 제5호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비』라고 규정하고 있다. 같은 법 제89조 【비과세양도소득】은 『다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.』라고 규정하면서, 그 제3호는 『대통령령이 정한 1세대1주택(거주용 건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1990. 2. 10. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 무허가주택과 부수토지를 취득하여 거주하다 동 주택 등이 ○○택지개발계획에 따라 ○○공사에 수용되어 1995. 6. 15. 이전보상금 25,879,670원을 지급받았고, 또한 청구인에게 부여된 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 단독주택용지 167.7㎡의 택지분양권(쟁점택지분양권)을 1997. 3. 11. 청구외 박○○에게 30,000,000원에 양도하였으나 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였으며, 처분청은 쟁점택지분양권의 양도에 대하여 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여, 2003. 5. 1. 청구인에게 1997년 과세연도 양도소득세 16,500,000원을 결정고지하였음이 부동산매매계약서와 처분청의 조사종결보고서 및 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 먼저, 쟁점택지분양권의 양도가 1세대1주택 양도에 따른 양도소득세 비과세대상인지에 대하여 살펴보면, 택지개발지구 용지조성사업 시행자에게 주택과 부속토지를 매도하고 부여받은 택지분양권은 공공용지의취득및손실보상등에관한특례법 등이 정하는 바에 따라 수립ㆍ시행한 이주대책에 의하여 그 주택 등의 대가와는 별도로 제공되는 것으로서 구소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전문개정된 것) 제94조 제2호 및 같은 법 시행령(1994. 12. 31. 대통령령 14467호로 전문개정된 것) 제157조 제3항 제2호 소정의 『부동산을 취득할 수 있는 권리』에 지나지 않는 것이므로, 이를 1세대1주택 양도에 따른 양도소득세 비과세대상으로 볼 수는 없는 것(대법 95누 17007, 1996.9.6 ； 국심 2003중453, 2003.4.22. 같은 뜻)이다.

(3) 다음으로, 쟁점금액을 필요경비로 인정할 수 있는지에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점금액중 중개수수료 5,000,000원과 웃돈 2,000,000원의 지출사실을 입증할 만한 객관적인 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있어 중개수수료 5,000,000원과 웃돈 2,000,000원을 지출하였다는 청구주장을 받아들이기 어렵고,

(4) 또한 쟁점금액중 토지보상금 12,080,970원은 청구인이 당초 거주하던 무허가주택과 부수토지가 수용되면서 1995. 6. 15. ○○공사로부터 쟁점택지분양권과 함께 받은 이전보상금 25,879,670원의 일부로서, 토지가액을 12,080,970원으로 하고 지장물의 가액을 13,798,700원으로 하여 합계 25,879,670원을 지급받은 것임이 2003. 5. 29. ○○공사 ○○지사장이 발급한 토지수용(협의매수)확인서에 의하여 알 수 있는바, 쟁점택지보상금을 취득하기 위하여 지출한 비용이 아니어서 필요경비 공제대상이 아니므로, 처분청이 쟁점금액을 필요경비로 인정하지 아니하고 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.