인근 공인중개사의 확인서만으로 매도인이 신고한 취득가액을 부인하고 실제 취득가액이 확인되지 않는다하여 기준시가로 과세한 처분은 사실관계 확인을 소홀히 하였으므로 잘못이 있음
인근 공인중개사의 확인서만으로 매도인이 신고한 취득가액을 부인하고 실제 취득가액이 확인되지 않는다하여 기준시가로 과세한 처분은 사실관계 확인을 소홀히 하였으므로 잘못이 있음
○○세무서장이 2003.7.2. 청구인에게 경정ㆍ고지한 귀속 양도소득세 12,676,770원은, 청구인이 신고한 취득가액 77백만원이 정당한지 여부에 대하여 재조사하여 그 결과에 따라 경정합니다
(1) 청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 라 2,569㎡ (이하 "쟁점토지“라 한다)를 1988.1.20. 취득하여 2002.3.25. 양도한 후, 양도 및 취득가액을 실거래가액으로 하여 2002.6.12. 양도소득세 과세표준 예정신고를 하고 앙도소득세 1,170,000원을 납부하였다
(2) 처분청은, 청구인이 신고한 거래가액이 신빙성이 없다고 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 기납부세액을 공제한 후, 2003.7.2. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 12,676,770원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.8.11. 이 건 심사청구하였다
(1) 쟁점토지의 취득당시인 1988년도에 ○○도 ○○시 ○○동 일대는 ○○주거단지 조성 및 ○○공단 배후지 후보지 등 각종 개발계획으로 지가가 들썩이던 곳이었고, 특히 쟁점토지는 ○○골프장의 진입도로가 예상되어 있어 취득당시 시세가 왜나 괜찮은 지역이었으나, 골프장 진입도로 예정부지 지주의 높은 지가 보상요구로 인하여 골프장측이 진입도로를 다른곳으로 우회하여 조성하는 바람에 쟁점토지는 각종 개발에서 제외되어 현재까지 시세변동이 거의 없는 곳으로, 이는 쟁점토지의 최초 공시지가 고시연도인 1590년도에 공시지가가 59,000원(m'당)이었으나, 양도당시인 2003년도에는 50,000원(당)으로 오히려 공시지가가 하락한 것으로도 알 수 있다.
(2) 청구인은 쟁점토지를 1988.1.20. 청구외 최○○으로부터 77백만원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)에 취득하였으나, 오랜 시일이 경과하여 취득당시매매계약서 등을 찾을 수가 없어 부득이 당초 양도자인 청구외 최○○으로부터 인감증명서를 첨부한 거래사실확인서를 제출하였으며, 쟁점취득가액은 인근에서 부동산업을 영위하는 다른 공인중개사도 취득당시 시세가 평당 10만원선이었다고 확인하고 있는데도, 2002년초에 개업한 청구외 ○○공인중개사 대표 임○○의 확인서만으로 청구인이 신고한 쟁점취득가액을부인하여 이 건 양도소득세를 부과하는 것은 부당하다.
청구인이 신고한 거래가액 중 양도가액은 확인되나, 취득가액을 증명할수 있는 증빙서류는 청구인이 요청에 의하여 청구외 최○○이 작성된 매도사실증명원외에 다른 증빙은 없으며, 쟁점취득가액 또한 인근 중개업소에서 진술하는 취득당시의 시가(평당 5만원선)와도 차이가 많아 쟁점취득가액은 허위임이 명백하므로 소득세법 제114조 제5항 및 같은법시행령 제176조외 2 제4항의 규정에 따라 기준시가에 의하여 경정·고지한 당초 처분은 정당하다.
1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우
2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경 우
3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우
5. 허위계약서의 작성, 주민등륵의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게신고하는 경우 (2) 소득세법 제97조 「양도소득의 필요경비계산]
①. 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제l05조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 패에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 앙도소득과세표준과 세액을 정한다.
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제95조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액띠 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가 액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결청 또는 경정할 수 있다.
(1) 청구인은 쟁점토지를 청구외 최○○으로부터 1988.1.20. 청구인의 처남인 청구외 전○○ 명의로 취득하였다가 1996.6.17. 명의신탁 해지를 원인으로 하여 청구인 명의로 소유권 이전한 후, 2002.3.25. 청구외 황○○에게 양도한 사실이 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 확인된다
(2) 청구인은 쟁점토지를 양도한 후, 2002.6.12. 양도소득세 과세표준 예정신고시 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하였는 바, 청구인이 신고한 양도가액은 97백만원이고, 취득가액은 77백만원임이 청구인이 신고한 앙도소득세과세표준 예정신고서에 의하여 확인되며, 청구인이 신고한 거래가액 중 양도가액(97백만원)에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼은 없다
(3) 청구인은, 당초 쟁점토지의 양도소득세 예정신고시 쟁점취득가액이 사설침을 증명하는 서류로 쟁점토지를 1988.1.20. 청구인에게 77백만원에양도하였다는 청구외 최○○의 매도사실확인원과 쟁점토지의 취득시기인1988년 1월에 쟁점토지의 평균시세가 평당 10만원정도 추정된다는 쟁점토지의 인근 부동산중개업자인 청구외 ○○공인중개사 김○○, ○○공인중개사 대표 유○○, ○○공인중개사 대표 김○○이 작성한 시세추정증명서(이하 “부동산업자 3인의 시세추정증명서”라 한다)를 첨부하였으며 취득당시매매계약서 등 다른 증빙서류는 제출한 사실이 없다.
(4) 처분청은, 청구인이 신고한 양도가액의 사실여부를 위하여 양수인 청구외 황○○를 방문하여 꽉인 조사한 바, 청구인이 신고한 양도가액97백만원이 사실임을 확인하였고, 쟁점취득가액의 사실여부를 확인하기 위하여 거래사실확인원을 작성하여 준 청구외 최○○에 임하여 확인한 바. 청구외 최○○은 매도사실증명원에 기재된 77백만원은 본인의 기억으로 기재하였으며, 쟁점취득금액을증명할 수 있는 매매계약서 등은 보관하고 있지 않다는 취지의 확인서를 징취 하였고, 쟁점토지의 인근에서 2002년 1월경부터 부동산업을 영위하고 있다는 청구외 ○○부동산 임○○로부터 쟁점토지의 양도당시인 2002년 3월 시세는 15만원 - 17만원 정도이며, 1988년 1월경의 시세는 개발계회발표전이라 평당 5만친선으로 추정된다는 확인서를 징취한 사실이 처분청이 제출한 조사복명서 등에 의하여 확인된다
(5) 처분청은, 상기 조사공무원외 조사복명서에 근거하여 쟁점토지의 실제 취득가액이 확인이 되지 않는다 하여 쟁점토지를 기준시가에 의하여 과세하는 방법 등에 대하여 2003.5.29. 공정과세협의회에 회부한 결과 쟁점토지는 기준시가에 의하여 과세하는 것이 정당하다는 자문을 받아 이 건 양도소득세를 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.
(6) 쟁점토지의 토지대장에 의하면, 취득일 전후의 지방세법상 시가표 준액인 토지등급가액은 아래 <표 1>과 같이 변경되었으며, 1994.1.1. 이후는 변경된 사항이 없음이 확인된다 <단위:㎡, 원> 기준일자 1985.7.1 1988.4.30 19901.1 1991.1.1 1992.1.1 1993.1.1 1994.1.1 토지등급 106 133 148 155 161 164 165 등급가액 796 2,940 6,110 8,590 11,500 13,300 13,900
(7) 쟁점토지의 개별공시지가 변동내역은 아래 <표 2>와 같으며, 쟁점 토지의 공시지가는 1990.8.30. 최초 고시 이후 점차 하락되었음이 확인된다. <단위:㎡, 원> 기준시가 1990.8.30 1991.6.29 1992.6.5 1993.5.22 1995.6.30 2001.6.30 공시시가 59,000 69,000 56,200 45,900 60,000 50,000
(8) 쟁점토지의 양도 및 취득당시의 기준시가와 청구인이 주장하는 실거래가액에 의한 양도 및 취득가액 등의 비교표는 아래 <표 3>과 같다. (단위:천원) 구분 양도가액 취득가액 양도차익 산출세액 실거래가 97,900 77,000 20,000 1,170 기준시가 128,420 26,663 100,987 13,837
(9) 판단컨대, 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 확인할 수 있는 청구외 최○○이 기억에 의하여 매도사실증명원을 작성하였다는 것과, 인근부동산업자인 ○○공인중개사 임○○의 "쟁점토지의 19린년 시세는 개발계획이발표 전이라 평당 5만원정도였을 것으로 추정된다"는 확인서에 근거하여쟁점취득가액이 허위임이 분명하다 하여 기준시가에 의하여 과세하는 것이 정당하다고 주장하나, 쟁점토지의 인근에 ○○골프장이 개발되어 1991년 11월 개장한 사실이 있으며, ○○골프장을 운영하는 청구외 ○○개발(주)의 사업개시일은 1986.8.1.임이 국세청전산자료에 의하석 확인되는 것으로 보아, 1988년 1월에 취득한 쟁점토지의 시가는 개발 기대치가 반영되었을 것으로 보이는 점, 청구외 ○○공인중개사 대표 임○○도 쟁점토지의 1988년 1월의 시세는 개발계획이 미발표된 것을 전제로 하여 평균시세를 평당 5만원으로 추정하여 조사공무원에게 확인해주었다가, 이 건 심사청구시 당초 확인한 쟁점토지의 시세는 본인이 개업하기 10년 전 상황을 근거없이 확인하였다고 당초 확인내용을 번복하고 있는점, 청구인이 당초 양도소득세 예정신고시 제출한 청구외 부동산업자 3인의 시세추정증명서에 대한 확인조사는 하지 않은 채, 2002년 1월에 개업한 청구외 ○○부동산 임○○의 진술에 의존하여 쟁점취득가액이 허위라고 단정한 점, 1989년 1월경 쟁점토지의 시세가 약 10만원선이었다는 ○○ 공인중개사 박○○의 부동산 시가현황확인서를 이 건 심사청구시 추가로 제출되고 있는 점으로 보아, 청구인이 쟁점토지를 77백만원에 취득하였다는 주장에 대한 확인조사가 소홀한 것으로 판단되므로, 청구인이 쟁점토지를 실제로 77백만원에 취득하였는지 여부에 대하여 재조사하여 그 결과에 따라 경정함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 일응 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.