재개발조합원이 청산금을 납부하고 아파트를 취득시 기준시가 산정방법

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2000. 1. 28. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 40㎡(이하 “종전토지” 라 한다)를 청구외 김○○으로부터 청산징수금 119,922,000원 중 납입기일미도래ㆍ미납금액 47,970,000원과 이주비 45,000,000원을 승계 받는 조건으로 취득함으로써 같은 동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(대지권 45.789㎡, 건물 126.088㎡, 32.14평, 이하 “쟁점아파트” 라 한다)의 분양권을 승계 받아 2002. 7. 25. 쟁점아파트를 청구외 방○○에게 양도하고 기준시가(양도가액 222,500,000원, 취득가액 218,043,663원)로 자산양도차익 예정신고(양도차익 △2,084,972원)를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 쟁점아파트 대지와 건물의 취득시기를 임시사용승인일인 2000.6.10.로 보아 아래와 같이 취득가액을 다시 계산하여 2003. 1. 3. 청구인에게 2002 과세연도 양도소득세 9,508,700원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003. 2. 22. 이의신청을 거쳐 2003. 7. 9. 심사청구 하였다.

청구인이 납부한 청산징수금 119,922,000원은 건물부분 뿐만 아니라 토지대금도 일부 포함되어 있으므로 청산금에 해당하는 토지증가면적 31.191㎡의 기준시가가액을 취득당시 기준시가에 포함하여 환산하여야 한다.

① 청산금 중 대지분 가액: 31,815,36원 청산금 - 건물분 취득가액 = 119,922,000원 - 126.088㎡×698.771원(조합 산정 평방미터당 건물가액)

② 증가한 토지면적 31,815,363원 ÷ 1,020,000원(시유지 불하가액) = 31.191㎡

③ 증가한 토지 기준시가: 31.191㎡ × 1,300,000원 = 59,189,000원

청구인의 계산방법은 세법에 규정되어 있지 않으며 재개발 계산산식이 새로 취득한 것으로 보는 토지지분이 많으면 취득가액이 커지는 점을 이용한 자의적인 계산으로 부당하게 취득가액을 높게 산정하여 과세미달로 신고한 청구인의 주장은 이유 없다고 판단되며 아파트의 대지권과 건물가액을 준공일에 새로 취득한 것으로 보아 기준시가로 취득가액을 산정하였으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 토지를 소유한 재개발조합원이 청산금을 납부하고 쟁점아파트를 취득한 경우, 그 취득시의 기준시가 산정방법을 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호의 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 (2000. 12. 29) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지(1995. 12. 29 개정 ; 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 부칙) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 볍률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. 1호~3호(생략)

3. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻는 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5호, 6호(생략)

③ 도시개발법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있는 날의 다음날로 한다. 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가×당해 건물의 취득연도ㆍ신축연도ㆍ구조ㆍ내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율

⑥ 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. 국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이 동일할 경우에는 제7항의 규정을 준용한다)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인이 2000. 1. 28. 취득한 종전토지(40㎡) 소재지역에 ○○동 제3구역 주택재개발사업이 추진되어 총분양가액은 158,996,000원으로 결정되었고 여기서 청구인이 취득한 종전토지의 분양기준가액 39,044,000원을 차감한 청산징수금 119,922,000원을 납부함으로써 쟁점아파트를 취득한 사실이 청구인이 제출한 아파트 공급계약서에 의해 확인된다. 쟁점아파트는 2000. 6. 10. 가사용승인을 받았고 국세청장은 2001. 7. 1. 쟁점아파트의 기준시가를 182,000,000원으로 최초 고시하였고 청구인은 2002. 7. 25. 청구외 방○○에게 쟁점아파트를 367,000,000원에 양도하고 쟁점아파트의 양도가액을 222,500,000원, 취득가액을 218,043,663원, 양도차익을 △2,084,972원(양도차손)으로 하여 자산양도차익예정신고 하였다.

2. 처분청은 직장(지역) ○○아파트의 양도차익계산상 취득가액 계산방법에 대한 1997. 1. 21. 국세청의 개선된 예규는 ‘○○아파트’ 의 경우에도 다른 주택조합(직정 및 지역주택조합)과 달리 취급해야할 이유가 없는 것으로 보고(국심 97서 1322, 1997. 12. 24 외 다수 같은 뜻) 국세청장이 개선한 아래 계산방법을 적용하여 취득가액을 산정하였다. 이 국세청예규(국세청 재일 46014-103, 1997. 1. 21.)의 내용에 따르면, 토지를 먼저 취득하고 건물을 나중에 취득하는 조합아파트를 최초로 취득하여 양도하는 경우 양도당시에는 지정지역에 해당하나 취득당시에는 지정지역에 해당하지 아니하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가를 준공당시로 환산하고 또다시 그 환산가액을 토지ㆍ건물의 기준시가에 안분하는 등 계산이 복잡하고 준공당시로 안분계산한 토지ㆍ건물가액이 비현실적인 종전의 계산방법을 보완하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가를 취득당시로 환산한 가액에서 토지의 기준시가 상승분(아파트 취득당시의 종전토지 기준시가에서 토지취득당시의 기준시가를 공제한 금액)을 공제한 금액으로 기준시가를 환산하는 내용으로 1997. 1. 1. 이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용하도록 하면서 1996. 1. 1. 이후 양도분부터 아래의 방법을 적용하도록 규정한 바 있다.

① 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 × 건물취득당시(토지 ＋ 건물) 기준시가 합계액 최초 고시당시(토지 ＋ 건물) 기준시가 합계액

② 건물취득당시 토지의 기준시가 - 토지취득당시 토지의 기준시가

③ 환산취득가액 = ① - ②

3. 위 규정에 따라 처분청은 쟁점아파트의 취득시의 기준시가를 아래 [표1]과 같이 163,219,317원으로 산정하였으나,

① 최초고시당시(2001.7.1) 토지ㆍ건물 기준시가 합계액: 125,084,568원 <토지> 45.789㎡ × 1,600,000원/㎡ = 73.262.400원 <건물> 126.088㎡ × 411.600원 = 51,822,168원

② 임시사용승인일(2000.6.10) 토지ㆍ건물 기준시가 합계액: 112,177,022원 <토지> 45.789㎡ × 1,300,000원/㎡ = 59,525,700원 <건물> 126.088㎡ × 411.000원 = 52,651,322원 ※ 산정기준율(1.016임)

③ 취득가액계산: 163,219,317원 최초고시한 아파트기준시가 182,000,000원 ×

② 112,177,022원 = 163,219,317원

① 125,084,568원 ※ 이 산식② 건물취득당시 토지의 기준시가와 토지취득당시 토지의 기준시가 동일하므로 계산결과는 “0”이 되므로 산식③에서 이를 차감하지 아니하였음

3. 청구인은 국세청장이 고시한 쟁점아파트 기준시가를 취득당시로 환산하는 방법에 있어 다음과 같이 계산하면 취득시 기준시가가 211,251,402원이 산정된다고 주장하고 있다. [표1] 처분청과 청구인간 취득가액 산출근거 차이 내용 구분 양도가액 (기준시가) 취득가액산정 취득면적(토지) 취득시 기준시가 처분청 222,500,000 45.789㎡ 163,219,317 청구인 222,500,000 40㎡＋31.915㎡=71.915㎡ 211,251,402

① 최조고시당시(2001.7.1) 토지ㆍ건물 기준시가 합계액: 125,160,220원 <토지> 45.789㎡ × 1,600,000원/㎡ = 73.262.400원 <건물> 126.088㎡ × 411.600원 = 51,822,168원

② 취득당시(2000.6.10) 토지ㆍ건물 기준시가 합계액: 149,947,214원 <종전토지> 40㎡ × 1,300,000원/㎡ = 52,000,000원 <증가한 토지> 31.191㎡ × 1,300,000원/㎡ = 40,548,300원 <건물> 126.088㎡ × 455,299원 = 57,548,300원 (청산징수금 - 건물취득가액) ÷ ㎡당 배분금액 상당액 = (119,922,000원 - 88,106,6370원) ÷ 1,020,000원

③ 아파트 취득당시 기준시가 환산가액: 218,043,663원 최초고시한 아파트기준시가 182,000,000원 ×

② 149,947,214원 = 218,043,663원

① 125,160,220원 위와 같이 청구인은 청산징수금 119,922,,000원에 대하여 아래와 같이 계산한 88,106,637원을 새로 취득하게 된 건물 126.088㎡의 실제 건축에 소요된 비용으로 계산하였으며, 건물취득가액(88,106,637원)= 청산징수금(119,922,,000원)/㎡당 건축비상당액(698,771원) × 건물면적(162.088㎡) ※ ㎡당 건축비상당액= 청구인이 재개발조합에 문의한 ㎡당 건축비상당액임 청산징수금(119,922,,000원)에서 건물취득가액(88,106,637원)을 차감한 잔액(31,815,363원)을 청구인이 확인한 시유지불하지 불하금액임 ㎡당 1,020,000원으로 나누어 산정된 토지면적 31.191㎡를 당초 취득면적에 가산(40㎡ ＋ 31.191㎡)하여 취득면적을 구하고 이에 ㎡당 기준시가(1,300,000원/㎡)를 곱하여 취득시 기준시가 92,548,300원[(40㎡ ＋ 31.191㎡)×1,300,000원/㎡]을 산정 하였다.

4. 양도자산의 취득시기 등에 관한 소득세법시행령 제162조 제3항 이 토지구획정리사업법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지에 관하여서만 취득시기를 환지전의 토지의 취득일로 본다고 되어 있을 뿐 건물에 관하여는 아무런 규정을 두고 있지 아니하다. 따라서 쟁점아파트 중 대지에 관하여는 종전토지의 취득시기로 보아야 하지만 건물에 관하여는 청구인이 종전의 대지 위에 그가 출자한 구건물을 헐고 신건물을 취득한 경우와 실질적으로 동일하다고 할 것이므로 이에 관한 원칙규정인 소득세법시행령 제162조 재1항 제2호에 의하여 쟁점아파트의 준공검사필증교부일 또는 사용승인일을 그 취득시기로 보아야 할 것이고,

5. 쟁점아파트 공급계약서에는 대지지분이 45.789㎡으로 표기되어 있을 뿐, 취득한 토지면적 40㎡와 청산금에 해당하는 증가면적 31.191㎡을 합한 71.191㎡를 취득면적으로 해야 한다는 청구주장은 법규정이나 유권해석 등 그 근거규정을 찾을 수 없어서 받아들이기가 어렵다고 판단되고, 청구인과 같이 종전토지를 소유하다가 주택개량재개발조합원으로 쟁점아파트인 대지권 45.789㎡와 공용면적을 포함한 건물 126.088㎡를 가사용승인일은 2000. 6. 10. 취득한 이건과 같은 경우 양도소득세를 과세하기 위한 취득당시의 기준시가 환산하면서 환지청산금이 건물만을 취득한 것으로 본다거나 대지의 일부와 건물을 취득한 것으로 볼 수는 없는 것이며 이와 관계없이 국세청장이 최초로 고시한 기준시가를 건물취득당시(청구인의 경우 임시사용승인일)의 대지와 건물 기준시가로 환산한 가액에서 종전토지의 기준시가 상승분을 차감하여 산정하는 것이 합리적이라 판단된다. 그런데 청구인의 경우 종전토지의 취득당시와 건물취득당시의 개별공시지가 동일하므로 기준시가 상승분은 없다할 것이다. 따라서 취득당시 토지가액은 대지권의 개별공시지가로 산정하고 쟁점아파트 전체건물면적은 기준시가로 산출하여 토지와 건물가액을 합한 가액이 쟁점아파트의 최초고시 당시의 기준시가에서 차지하는 비율을 쟁점아파트의 최초고시 당시 기준시가에 적용하여 환산한 가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없고, 청산금에 해당하는 토지증가면적을 취득당시 기준시가에 포함하여 환산하여야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.