임대차계약서를 제출하지 아니한 경우에도 10년 이상 임대한 사실이 인정되면 양도소득세를 감면하는 것임
임대차계약서를 제출하지 아니한 경우에도 10년 이상 임대한 사실이 인정되면 양도소득세를 감면하는 것임
[주문]
○○세무서장이 2003.04.04 청구인에게 결정고지한 2002년 과세연도 양도소득세 260,441,510원의 부과처분은 이를 취소합니다. [이유]
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 11필지 토지상에 1987년 4월 11동 74세대의 ○○빌라라는 연립주택(이하 "○○빌라"라 한다)을 신축하여 임대에 사용하다가 2002.12.30 이 중 58세대를 양도하고, 기준시가로 양도소득세액을 산출한 다음, 조세특례제한법 제97조 에 의거 54세대(이하 "쟁점주택"이라 한다)에 대하여는 양도소득세가 100%감면되는 장기임대주택(10년)으로 처분청에 양도소득과세표준 및 자진납부계산서를 신고하였다. 처분청은 청구인이 조세특례제한법에 의거 제출된 임대차계약서가 일부 임차인의 주민등록번호가 없고, 임차인의 주민등록등본등도 제출되지 아니하여 감면요건을 충족하지 못한다고 보아, 2003.04.04 감면을 배제하여 2002년 과세연도 양도소득세 260,441,510원(당초 256,920,940원을 고지하였다가 이건 심사청구가 있자 쟁점주택에 대하여 구조지수를 연와조로 적용 96,479,430원을 2003.07.31 직권경정감 하였음)을 청구인에게 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.07.03 심사청구하였다.
청구인은 1987년 4월 주택을 신축 후, 관할세무서인 ○○세무서에 주택임대업으로 사업자등록을 하고, 10년이상 주택임대업을 하였으며, 그에 따라 임대수입에 대한 소득세를 신고납부하여왔음에도 일부 임차인의 주민등록등본을 제시하지 아니한다는 이유로 양도소득세의 감면을 배제한 것은 부당하다.
조세특례제한법 제97조 제1항 및 제3항 및 동법 시행령 제97조 및 동법 시행령 제97조 규정에 의하여 양도소득세를 100%감면 받기 위해서는 임대개시일 이후부터 양도시까지 임대에 대한 계약서 및 임차인의 주민등록등본에 의하여 주택임대요건에 해당하는지 여부(임대의 연속성)를 검증받아야 하는 것(같은 취지 제일 46014-2287, 1993.08.03호 참조)인 바, 쟁점주택에 대한 임대개연성은 존재한다고 하더라도, 임대차계약 내용을 보면 계약서에 임차인들의 주민등록번호가 없어 임차내용의 적정성을 확인하기 어렵고, 임차인의 주민등록등본도 제시하지 아니하고 있으며, ○○동사무소로부터 1992년 1월1일 이후 일부 주민등록전출자 명부와 현 거주자 명단 및 주민등록표 사본을 제출 받아 확인하여 보아도 계약서의 내용에 여러 가지 유형의 하자 (㉮ 한 동 호수에 같은 계약기간에 다수인의 계약서, ㉯ 동일인 명의 계약기간 중복 ㉰ 이전 전출자 명부의 세대주 계약서 없는 경우 ㉱ 세입자 전입일 이전 계약서 등)가 발견되므로 양도소득세감면대상이 아닌 것으로 하여 과세한 이건 처분은 정당하다.
① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택.
③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. 2) 조세특례제한법 시행령 제97조 [장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면]
③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
④ 법 제97조 데3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증
3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본
4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본
5. 기타 개정경제부령이 정하는 서류
⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 "주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호의 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
(1) 청구인은 쟁점주택의 양도가 양도소득세 100%감면대상이라고, 앞서 살펴 본 관계법규에 따라 2003.02.28 처분청에 감면신청하였고, 이에 대하여 처분청은 일부 임대차계약서에 임차인의 주민등록번호 기재가 없거나 임차인의 주민등록 등본을 제시하지 아니하며, 동일인명의의 계약기간이 중복되었다는 등의 이유로 쟁점주택 전체를 감면대상이 아닌 것으로 보아 이 건 과세하였음이 관련서류에 의해 알 수 있다.
(2) 그러나, 임대차계약서를 제출하지 아니한 경우에도 10년이상 임대한 사실이 인정되면 양도소득세를 감면하는 것(국세청 법인 46620-4049, 1999.11.22, 국심99전2476, 2000.04.04과 같은 뜻)인 바, 청구인은 쟁점주택을 1987.04월 신축한 후, 관할세무서인 ○○세무서에 주택임대업의 사업자등록을 마친 사실, 국세청 전산기록에 의해 확인 가능한 1992년부터 양도일이 속하는 2002년까지 임대수입(1992년 125,520천원, 1993년 149,980천원, 1994년 185,540천원, 1995년 167,680천원, 1996년 195,900천원, 1997년 190,900천원, 1998년 143,060천원, 1999년 110,616천원, 2000년 118,854천원, 2001년 143,860천원, 2002년 142,780천원)에 대하여 종합소득세를 신고납부하여온 사실 등이 국세청 전산망과 사업자등록 사본 등에 의해 알 수 있고,
(3) 청구인은 쟁점주택을 10년이상 임대하였다고 주장하며 임대관리대장(1988년 부터 2002년까지 14권)과 임대차계약서철을 증거로 제출하였기 이를 살펴보면, 임대관리 대장은 1988년부터 매년 작성된 것으로서 임차인과 임대기간 및 보증금과 월세 수령현황(당원 미수령시 이월 수령등 내역이 나타나 있음)이 자세히 기재되어 있고, 임대차계약서는 1988년부터 관리인인 청구외 송○○ 명의로 작성된 것으로서 대부분 임차인의 주민등록번호가 나타나 있지 아니하나 청구인의 이름이 인쇄된 정형화된 양식에 임대보증금과 월임대료 및 임차인의 주소와 성명이 기록되어 있으며, 일부 계약서에는 임차인의 주민등록번호와 전화번호가 기록되어 있고, 확정일자를 받아놓거나 임차인의 보증금을 반환 받았다고 날인되어 있는 사실,
(4) 청구인이 쟁점주택에 거주하지 않았음이 주민등록 초분에 의하여 확인되는 사실,
(5) 쟁점주택이 주택이 아닌 다른 용도로 사용된 사실이 없음이 임대차계약서 및 국세청 전산망에 의하여 알 수 있으며,
(6) 쟁점주택은 세대당 약13평(부속토지 10평)으로서 ○○동 ○○호수(○○호)의 바로 남측에 위치하여 주로 독신자들이 이용하고 있었다는 사실을 종합하여 보면, 쟁점주택은 조세특례제한법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 10년이상 임대한 임대주택에 해당하는 것으로 판단되고, 처분청이 쟁점주택 중 일부에 대하여 임대차계약서가 중복되거나 일부인의 주민등록번호 기재가 없다는 이유로 쟁점주택 전부를 감면대상이 아닌 것으로 단정하여 이건 과세한 것은 사실관계를 소홀히 한 것으로 부당하다 할 것이다.
결정내용은 붙임과 같습니다.