검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 청구인이 입증하여야 함
검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 청구인이 입증하여야 함
[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다. [이유]
청구인은 재외국민으로서 ○○시 ○○구 ○○동 **-259외 1필지 대지 304㎡ 및 위 양 지상 주택 293.39㎡(고급주택으로서 이하 “쟁점주택”라 한다)를 1995.02.24. 취득하여 2002.11.17. 양도하고 양도가액은 실지거래가액인 940,000,000원으로, 취득가액은 불분명한 것으로 보아 양도당시 실지거래가액을 기준시가로 환산한 814,142,641원으로 양도차익을 계산하여 2002.11.15. 처분청에 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 쟁점주택의 양도차익을 계산함에 있어 취득가액은 검인계약서상 취득가액 400,000,000원으로 하고, 양도가액은 940,000,000원으로 하여 2003.04.03. 청구인에게 2002년 과세연도 양도소득세 40,517,990원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.07.04. 이 건 심판청구를 제기하였다.
쟁점주택 취득 당시 전 소유자 청구외 함○○는 청구인의 형부로서 그 전부터 청구인과 금전관계가 조금 있어 취득 당시 매매계약서를 작성하지 않고 단지 법무사 사무실에 소유권 이전 등기를 위임하였는바, 법무사 사무실에서 소유권 이전 등기를 위해 임의로 작성한 검인계약서는 실제 매매계약서가 아니므로 매매계약서가 없는 것으로 보아 취득가액을 환산하여 신고한 것은 정당하다.
청구인은 검인계약서가 소유권 이전을 위해 임의로 작성한 매매계약서라고 주장하나, 금전관계가 있는 경우 당연히 매매계약서를 작성하고 채권채무를 정산하는 것이 사회 통념상 관례이며, 매매당사자들이 시장ㆍ군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 청구인이 입증하여야 함에도 검인계약서의 매매금액이 실지거래가액이 아니라는 사실에 대하여 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하므로 당초 처분은 정당하다.
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 ■ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. ■ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양초가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 발한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(1) 쟁점주택의 양도당시 실지거래가액이 940,000,000원인 점에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.
(2) 처분청이 쟁점주택의 취득시 작성된 검인계약서상의 매매대금 400,000,000원을 실지 취득가액으로 본데 대하여, 청구인은 동 금액은 실지 취득가액이 아니라고 주장하므로 이에 대하여 살펴보면, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는 것(같은 뜻: 대법원 93누 2353, 1993.04.09.)인 바, 청구인은 쟁점주택 전 소유자는 청구인의 형부로 채권채무관계가 조금 있어 취득 당시 매매계약서를 작성하지 않았다고 주장하는 것 외에 검인계약서상의 매매금액 400,000,000원이 실지 취득가액이 아니라는 사실에 대하여 취득 당시의 실지 거래금액, 채권채무 정산내역, 매매대금 지급영수증 등 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 동 검인계약서상의 매매가액이 실지 취득가액이 아니라고 하는 청구인의 주장은 이를 받아들이기 어렵다.
(3) 따라서, 처분청이 쟁점주택에 대한 검인계약서에 의하여 실지 취득가액이 확인되는 것으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
결정내용은 붙임과 같습니다.