임야에 대한 양도차익의 산정에 있어 실지양도가액을 얼마로 할 것인지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2000.06.16. 경락에 의하여 취득한 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 산 ○○번지 임야 13,190㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)를 2001.05.22. 청구외 안○○에게 양도하고, 취득가액을 57,765,000원으로 하고 양도가액을 62,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 이에 대한 실지조사에서 쟁점임야의 양도가액이 139,000,000원임을 확인하고 그 확인된 실지거래가액에 의하여 쟁점임야의 양도차익을 산정하여 2003.06.12. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 44,240,990원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.06.30. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 청구외 안○○에게 쟁점임야를 139,000,000원에 양도하기로 매매계약을 체결한 것은 사실이나 계약금 및 중도금으로 90,000,000원만을 수령하고 중도에 잔금 49,000,000원을 받지 않은 상태에서 소유권이전을 하여 주었으며, 청구외 천○○이 쟁점임야에 대한 경매를 진행시켜 그 경락대금을 수령하였기에 청구인이 지급받은 금액은 90,000,000원에 불과하므로 그 금액을 쟁점임야의 실지양도가액으로 하여야 함에도 청구인이 수령하지도 아니한 49,000,000원을 포함하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

청구인은 쟁점임야를 139,000,000원에 양도하였음이 조사시 청구인과 매수인의 확인서에 의하여 확인되고 있고, 쟁점임야에 설정된 근저당권에 대한 아무런 약정 없이 소유권이전이 되었기에 근저당권의 승계로 인한 채무이전이 있었다고 보아야 할 뿐만 아니라 잔금을 지급받지 못한 것은 당사자간의 채권채무관계임에도 현금수령액 90,000,000원만을 쟁점임야의 실지양도가액으로 하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없으므로 매매계약서상의 실지거래가액인 139,000,000원을 쟁점임야의 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점임야에 대한 양도차익의 산정에 있어 실지양도가액을 얼마로 할 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴본다.

○ 소득세법 제96조 (2000.12.29. 법률 제6,292호로 개정된 것) (양도가액)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 (양도소득세과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105호의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심사청구의 사실관계를 살펴본다.

① 청구인은 2000.06.16. ○○지방법원 ○○지원의 부동산 임의경매에 참가하여 청구외 안○○ 소유의 쟁점임야를 57,765,000원에 낙찰받아 2000.06.20. 청구인 명의로 소유권이전 등기한 후 2001.05.22. 당초 소유자인 청구외 안○○에게 양도하고 쟁점임야의 양도가액을 62,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 한 사실이 쟁점임야의 등기부등본 및 양도소득세 신고서 등에 의하여 확인된다.

② 처분청은 이에 대한 실지조사에서 쟁점임야에 대한 청구인의 실지양도가액이 139,000,000원임을 확인하고 그 확인된 실지거래가액에 의하여 쟁점임야의 양도차익을 결정하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 처분청의 조사복명서 및 결정결의서에 의하여 확인된다.

③ 이에 대하여 청구인은 쟁점임야를 양도하고 지급받은 금액은 90,000,000원뿐이므로 그 금액을 실지양도가액으로 하여야 함에도 처분청이 지급받지도 아니한 금액 49,000,000원을 포함한 139,000,000원을 쟁점임야의 실거래가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

(2) 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 쟁점임야를 법원경매에서 낙찰받아 취득한 것으로 그 취득당시 실지거래가액이 57,765,000원임이 경락관련 서류 및 처분청의 조사복명서에 의하여 확인되고 이에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

② 그러나 청구인은 당초 쟁점임야의 매매금액을 62,000,000원으로 하여 작성한 검인계약서를 첨부하여 양도소득세 신고를 하면서 쟁점임야의 실지양도가액을 62,000,000원으로 하였으나 처분청의 실지조사결과 쟁점임야의 실지양도가액은 139,000,000원으로 확인되었음이 처분청의 조사복명서에 의하여 확인된다.

③ 또한 처분청 조사당시 청구인과 쟁점임야의 매수인인 청구외 안○○ 모두 쟁점임야에 대한 실지매매금액이 139,000,000원이라고 진술한 사실이 이들이 작성한 확인서에 의하여 확인되고 있다.

④ 한편 쟁점임야 양도당시 실지매매계약서에 의하면 그 계약일은 청구인이 쟁점임야를 경락받아 청구인 명의로 취득등기(2000.06.20.)한 후 1개월 후인 2000.07.20.이고, 매매대금은 139,000,000원으로 계약금 50,000,000원은 계약시 지불하고 잔금 89,000,000원은 2000.10.14. 지급하는 것으로 계약되어 있고 특약사항에는 소유권 이전등기 신청과 근저당권 말소등기는 잔금지급과 동시에 한다고 작성되어 있어 쟁점임야의 실지양도가액은 139,000,000원임이 확인된다.

⑤ 그럼에도 불구하고 청구인은 쟁점임야의 매매대금으로 90,000,000원만 지급받았기에 그 양도가액을 90,000,000원으로 하여야 한다고 주장하고 있으나, 쟁점임야의 등기부등본에 의하면 청구인이 자신을 채무자로 하고 청구외 천○○을 근저당권자로 하여 200.06.20. 채권최고액을 130,000,000원으로 하여 쟁점임야에 설정한 근저당권이 말소되지 아니한 상태에서 2001.05.22. 청구외 안○○에게 쟁점임야의 소유권 이전된 사실이 확인되고 있고, 청구인도 매매대금 49,000,000원을 미수취한 상태에서 잔금은 추후 지급받기로 하고 등기를 이전하여 주었으며, 2000.10.27.에는 잔금의 지급지연에 따른 이자로 4,500,000원을 지급받았다고 진술하였음이 조사당시 확인서에 의하여 확인되고 있다.

⑥ 또한 청구인은 쟁점임야 양도대금 중 90,000,000원만 수령하고 49,000,000원을 지급받지 못하였다고 주장하고 있으나 이는 당사간의 채권채무의 관계로서 양도차익의 계산에 있어서의 쟁점임야의 양도가액과는 관계가 없다고 할 것이고, 쟁점임야가 근저당권자인 청구외 천○○의 경매신청(2002.03.09.)으로 인하여 경락된 것도 청구인이 쟁점임야를 양도하여 소유권을 이전한 이후의 사항으로 쟁점임야의 양도가액으로 영향을 미치는 사항이 아니라고 할 것이므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 할 것이다.

⑦ 따라서 청구인은 쟁점임야를 취득한 후 1년 이내에 단기 양도하였을 뿐만 아니라 그 실지양도가액이 139,000,000원인 사실이 매매계약서 및 조사당시의 확인서 등에 의하여 확인되므로 쟁점임야에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 쟁점임야의 양도가액은 그 실지거래가액인 139,000,000원으로 함이 타당하다고 판단된다.

(3) 그러하다면, 처분청에서 조사당시 확인된 139,000,000원을 쟁점임야의 양도당시 실지거래가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.