아파트의 양도가 1세대1주택 비과세에 해당되는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 산○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(이하 ” 기존아파트” 이라 한다)에서 1970.12.04.부터 1999.02.10.까지 거주하였으며, ○○구청에서 시행하는 ○○공원 부지로 기존아파트가 지정되어 ○○구청의 관리처분 대가로 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호 대지권 43.04㎡와 건물 109.41㎡(이하 ”쟁점아파트”이라 한다)를 특별공급 받아 2001.11.09. 계약금 26,042천원을 납부한 상태에서 2001.12.09. 청구외 김○○에게 27,542천원에 양도하고 2002.01.10. 양도소득세 과세미달로 신고하였다.

○○세무서장은 쟁점아파트에 대한 조사를 실시하여 쟁점아파트가 계약금을 제외한 프리미엄이 30,000천원이라고 확인하여 관련자료를 처분청에 통보하였으며, 처분청은 통보받은 과세자료에 의하여 2003.04.10. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 14,525,960원을 경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.04.25. 이의신청(경정감 407,460원)을 거쳐 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점아파트에 대한 계약금을 불입한 상태에서 프리미엄 1,500천원에 양도하였으므로 양도차익이 없으며, 또한, 기존아파트 대가로 쟁점아파트를 특별분양 받아 양도하였으므로 소득세법시행령 제154조 제16항 에 의한 1세대 1주택에 해당되므로 양도소득세를 비과세하여야 한다.

청구인은 쟁점아파트를 27,542천원에 양도하였다고 주장하나, 매수인인 청구외 김○○는 계약금을 제외한 프리미엄 30,000천원에 취득하였다고 확인하였으며, 또한, 쟁점아파트의 양도는 1세대1주택에 해당된다고 주장하나 아파트의 동과 호수가 결정된 상태에서의 양도는 취득할 수 있는 권리의 양도로 양도소득세를 과세함이 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 프리미엄이 얼마인지 여부와 쟁점아파트의 양도가 1세대1주택 비과세에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴본다.

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)

3. 1세대 1주택(거주용 건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법(2000.12.29 법률 제6292호로 개정된 것) 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29 개정)

○ 소득세법시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.(다만 생략)

○ 소득세법시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

⑯ 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 제157조 제3항 제2호의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단 [사실관계를 살펴본다]

(1) 청구인은 기존아파트가 ○○구청의 ○○지구 공원화사업 추진과 관련 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법에 의하여 보상 및 그 대가로 쟁점아파트를 특별공급 받았음이 ○○구의 보상협의 요청공문, ○○시 ○○공사의 주택분양계약서 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점아파트를 특별공급 받아 2001.11.09. 계약금 26,042천원을 납부한 상태에서 2001.12.05. 청구외 김○○에게 27,542천원에 양도하였다고 하여 처분청에 양도소득세 과세미달로 신고하였음이 부동산매매계약서, 분양계약서, 국세통합전산망인 TIS자료 등에 의하여 확인된다.

(3) ○○지방국세청장의 위임하에 ○○세무서장은 쟁점아파트 양도에 대한 조사를 실시하여 쟁점아파트의 매수자인 청구외 김○○로부터 계약금을 제외한 프리미엄 30,000천원에 취득하였다고 확인하고 부동산 거래내용 확인서및 양도소득세 조사종결보고서를 처분청에 통보하였으며, 처분청은 통보받은 과세자료에 의하여 양도소득세를 과세하였다.

(4) 그러나, 청구인은 쟁점아파트의 프리미엄은 신고바와 같이 1,500천원이며, 또한, 소득세법시행령 제155조 제16항 (1세대1주택의 특례규정)에서 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없으면 1세대1주택의 요건에 해당된다고 규정하고 있으므로 쟁점아파트의 양도는 양도소득세가 비과세되어야 한다고 주장한다. [ 쟁점에 대하여 살펴본다 ]

(1) 쟁점아파트의 총분양가액은 173,617천원이며, 청구인은 계약금 26,042천원 납부한 상태에서 쟁점아파트를 양도하였음이 주택분양계약서 및 “권리의무승계계약” 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점아파트의 프리미엄이 1,500천원이라고 주장하면서 부동산매매계약서 및 거래사실확인서 등을 제출하므로 이에 대하여 살펴보면,

① ○○세무서장의 쟁점아파트프리미엄 조사시 매수자 청구외 김○○는 쟁점아파트의 프리미엄은 30,000천원이라고 확인한 부동산거래내용 확인서를 제출하였다.

② 심리기간 중 부동산○○지(☎ 0000-0000)전화한바, 쟁점아파트의 양도당시의 매매가격은 2억~2억6천원(분양가액 1억6천8백만원 기준)으로 분양가액을 제외한 프리미엄이 32,000천원에서 92,000천원으로 조사되었음이 확인된다.

③ 따라서, 청구인은 쟁점아파트의 프리미엄이 1,500천원이라고 주장만 할 뿐, 이에 대한 구체적이고 객관적인 증빙자료인 금융자료 등을 제시하지 아니하고, 또한, 매수자인 청구외 김○○가 쟁점아파트의 프리미엄이 30,000천원이라고 확인한 이상 청구인이 이를 달리 입증하지 아니하는 한 쟁점아파트의 프리미엄은 계약금을 제외한 30,000천원이라고 밖에 볼 수 없다고 할 것이다.

(3) 또한, 청구인은 쟁점아파트의 양도가 1세대1주택에 해당된다고 주장하나,

① 소득세법시행령 제155조 제16항 의 규정을 보면, 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 제157조 제3항 제2호의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 본다고 규정되어 있다.

② 청구인의 경우 쟁점아파트는 청구인의 소유인 기존아파트가 공원부지로 지정되어 ○○구청에서 이를 수용하여 보상금을 받은 후 그에 대한 대가로 쟁점아파트를 ○○시 ○○공사로부터 특별공급 받은 경우로서 이는 소득세법시행령의 특례조항에서 규정하는 재개발, 재건축조합으로부터 동 조합원이 취득한 입주권에 해당되지 아니하고 일반입주권에 해당되므로 1세대1주택 비과세규정을 적용 받을 수 없다고 판단된다.

(4) 위 관계법령과 상기 사실관계 등을 종합하여 볼 때, 청구인의 쟁점아파트 양도는 1세대1주택 비과세규정에 해당되지 아니하므로 처분청이 양도소득세를 비과세하지 아니하고 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유가 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.