쟁점신축가액을 쟁점건물의 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부

[주문]

○○세무서장이 2003.03.18 청구인에게 결정고지한 2000년 귀속 양도소득세 110,708,490원의 처분은,

1. 쟁점건물 5층 면적 중 155.43㎡와 이에 부수되는 토지에 대하여는 1세대 1주택으로 비과세하고,

2. 나머지 청구는 기각합니다. [이유]

청구인은 1790.04.02 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 628.1㎡(이하 "쟁점토지"라고 한다)에 ○○빌딩 지하1층 지상5층 근린생활시설 및 주택건물 1,970,67㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)을 1987.07.27 신축하여 임대사업을 영위하다가 2000.09.30 청구외 유○○에게 양도하고 쟁점토지·건물 중 4·5층(주택)을 제외한 면적에 대하여 2000.10.06 기준시가(양도가액 828,528천원, 취득가액 514,813천원)로 예정신고를 하였다가 2000.11.18 실지거래가액(양도가액 1,046,120천원, 취득가액 1,085,370천원, 양도차익△65,656천원)으로 수정신고를 하였다. 처분청은 이에 대한 실지조사에서 쟁점토지·건물 전체의 실지양도가액 1,395,500천원은 인정하지만 쟁점건물의 도급계약서(이하 "관련도급계약서"라고 한다)상 신축가액 970,000천원(이하 "쟁점신축가액"이라 한다)이 신빙성이 없다고 하여 공부상 주택으로 되어 있는 쟁점건물 4층 313.52㎡(부수토지 99.93㎡)를 제외한 건물 1,657.14㎡(이하 "잔여건물"이라 한다)와 이에 대한 부수토지 528.17㎡(이하 "잔여토지"라고 한다)의 양도차익을 기준시가(양도가액 916,011천원, 취득가액 573,841천원)로 산정하여 2003.03.18 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 110,708,490원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.06.10 이 건 심사청구를 하였다.

(1) 청구인은 1986.11.02 건축허가를 받아 1987.07.27 준공한 쟁점건물은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○건설주식회사(이하 "청구외법인"이라 한다)가 신축한 건물로서 관련도급계약서 등에서 신축금액이 확인됨에도 처분청은 관련도급 계약서상에 공급가액과 부가가치세가 구분기재되어 있지 아니하고, 청구외 법인이 폐업하여 신축금액을 확인할 수 없으며, 쟁점건물의 과세시가표준액 218,744천원에 비해 신축가액이 과다하다는 이유 등으로 쟁점신축가액을 쟁점건물의 취득당시 실지거래가액으로 인정하지 아니함은 부당하다.

(2) 쟁점건물의 5층면적 중 155.43㎡는 장부상 관리사무소로 되어 있으나 청구인이 1987.07.27 신축한 이후 양도할 때까지 계혹 주거용 주택으로 사용한 것이므로 쟁점건물의 5층면적 155.43㎡와 이에 부수되는 토지는 1세대1주택으로 보아 비과세하여야 한다.

(1) 청구인은 쟁점토지·건물에 대한 양도차익을 실거래가액으로 계산하여야 한다고 주장하면서 쟁점건물에 대한 취득가액의 증빙으로 관련도급계약서를 제시하고 있으나, 동 계약서에 공사위치가 기재되어 있지 아니한 점, 공사계약일과 공사착공일이 동일한 날짜로 되어 있는 점, 계약금과 중도금 및 잔금지급일 등이 기재되어 있지 아니한 점, 도급인과 수급인의 표시가 반대로 기재된 점, 신축금액에 대한 구체적인 입증이 없는 점 등으로 보아 동 계약서는 진실한 것으로 볼 수 없어 잔여토지·건물의 양도에 대한 양도차익을 기준시가로 산정함은 정당하다.

(2) 쟁점건물의 5층은 공부상 주택으로 되어 있지 아니하고, 주택으로 사용되었는지 여부도 불분명하므로 1세대 1주택으로 비과세 할 수 없다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점신축가액을 쟁점건물의 실지거래가액으로 볼 수 있는 지 여부

(2) 쟁점건물 중 5층면적 155.43㎡가 사실상 주택으로 사용된 것으로 보아 1세대 1주택으로 비과세할 수 있는 지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령

○ 소득세법(1999.12.28 법률 제6124호 개정) 제96조 (양도가액)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함게 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취드각액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제89조 (비과세 양도소득) 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제154조 (1세대 1주택의 범위)

① 법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.(이하 생략)

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택되의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택되의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단 [쟁점 (1)에 대하여]

(1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 1970.04.02 취득한 쟁점토지에 쟁점건물을 1987.07.27 신축하여 4층은 청구인이 거주하고 4층이외 잔여면적은 임대하고 있다가 2000.09.30 청구외 유○○에게 양도하고 쟁점토지·건물 중 주택으로 되어있는 4·5층을 제외한 면적에 대하여 2000.10.06 기준시가로 예정신고를 하였다.

② 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지·건물의 양도가액 1,395,500,000원은 실지거래가액으로 확인되나 쟁점신축가액은 취득당시 실지거래가액으로 인정할 수 없다고 하여 잔여토지·건물의 양도차익을 보두 기준시가(양도가액 916,011,630원, 취득가액 573,841,158원, 양도소득금액 219,021,195원)로 산정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세하였음이 처분청의 양도소득세 조사종결보고서 및 결정결의서에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점신축가액을 쟁점건물의 취득당시 실지거래가액으로 볼 수 있는지에 대하여 살펴본다.

① 아래 관련도급계약서는 1986.11.05 작성된 계약서로서 도급금액이 쟁점신축가액인 970,000,000원으로 기재되어 있으나 동 신축가액을 뒷받침할 수 있는 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.

② 쟁점건물 신축시 연접한 주변건물의 피해상황에 대하여 보면, 첫째, 1987.04.21 청구인이 쟁점토지 연접토지(○○구 ○○동 ○○번지 소유자인 청구외 배○○에게 작성하여준 각서에 의하면, 청구외 배○○의 건물에 벽과 천장이 갈라져 훼손되었으므로 1987.04.30까지 원상복구할 것이며, 재차 훼손시에는 추가 공사를 하여주고 집에 붕괴되는 경우에는 모든 책임을 진다고 되어 있는데 동 각서는 법무법인 ○○법률사무소에서 공증(북부법등부 87년 제443호)하였다. 둘째, 쟁점건물의 연접건물인 ○○구 ○○동 ○○번지소재 ○○중앙교회 소속장로인 청구외 현○○의 사실확인서에 의하면, 쟁점건물 신축당시 본 교회벽이 균열이 생겨 안전에 위협을 받아 청구인에게 안전대책(지붕받침과 보강공사 등)을 요구하여 시정받은 사실을 인정하고 있다. 셋째, 쟁점건물의 연접건물인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재한 청구외 김△△ 에게 청구인과 신축공사현장 소장인 청구외 서○○이 연서하여 작성하여 준 토지사용승락서의 내용을 보면, 쟁점건물 신축시 심히 지장을 준 사실을 시인하고, 청구외 김△△ 이 기존건물을 헐고 다시 건물을 신축할 때 청구인의 토지일부(지하 일부)의 사용을 승낙한 사실이 1987.03.09자로 공증인가 법무법인 ○○법률사무소(324호)에서 확정일자 공증한 사실이 확인되는 것으로 미루어 볼 때, 쟁점건물 신축당시 주변건물의 붕괴와 훼손 등으로 쟁점건물 신축에 어려움이 있었던 것으로 보여지지만 이러한 공사의 어려움이 있었다고 하여 쟁점신축가액을 인정할 수는 없다 하겠다.

③ 쟁점건물 신축시 현장소장이었다고 하는 청구외 서○○의 진술서를 요약하면, 첫째, 청구외 서○○ 본인은 1986년부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○건설주식회사에서 공사현장 소장으로 재직하다가 1994년경 경영악화 등의 사유로 회사가 폐업되어 퇴직한 자로서 ○○빌딩의 신축공사비는 970,000,000원으로 결정되었으며, 지상 3층까지 건물이 올라갔을 때 370,000,000원을 지급하고 나머지 금액은 건물 임대가 나가는 대로 임대보증금을 포함하여 공사비 전액을 지급한 것으로 알고 있으며, 청구인이 제시한 공사도급계약서는 1986년 당시 ○○건설주식회사의 경리부 여직원이 작성한 것으로 진술하고 있다. 둘째, 쟁점건물 지하 터파기 공사시 난공사가 되어 그 주변의 기존건물들의 지반붕괴 및 건물벽과 천장이 갈라져 훼손되는 피해가 속출하여 주변 3개의 건물주인들과 분쟁해결관계로 공사가 중단되기도 했고, 건축주인 청구인과 현장소장이었던 청구외 서○○ 본인까지도 보증인이 되어 피해를 당한 주변 건물의 원상회복 및 피해보상에 관하여 각서를 쓰고 공증해 준 사실이 있다. 셋째, 쟁점건물 신축은 공사기간이 9개월 소요되었고, 지하실을 포함한 건물의 보통건물의 경우는 2.6M 정도인데 반해 ○○빌딩은 3M에서 3.7M높이로 높게 건축되었으며, 주변건물의 피해로 예상치 못한 손실발생한 사실이 있다고 진술하고 있으나, 청구외 서○○의 확인서만을 갖고 쟁점신축가액을 진실한 가액으로 인정할 수는 없다.

(3) 위와 같은 사실관계를 종합하여 볼 때, 쟁점건물을 신축하면서 주변건물상황으로 어려움이 있었던 것으로는 보여지지만 쟁점신축가액을 쟁점건물의 실지거래가액으로 인정할 수 있는 구체적인 입증을 제시하지 못하고 있으므로 기준시가의 방법으로 양도차익을 계산함은 달리 잘못이 없다고 하겠다. [쟁점 (2)에 대하여]

(1) 먼저, 사실관계에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 쟁점토지·건물을 2000.09.30 양도에 대한 세무조사결과통지를 받고 쟁점건물의 4층과 5층은 주택이므로 1세대 1주택으로 보아 비과세하여야 한다고 과세전적부심사청구서를 2002.11.30 제기한 사실이 확인된다.

② 이에 처분청은 쟁점건물 중 공부상 주택으로 되어 있고 실제로 청구인이 거주한 4층 313.53㎡와 이에 부수되는 토지에 대하여는 1세대 1주택으로 인정하고 공부상 관리사무소로 되어 있는 5층은 1세대 1주택으로 인정하지 아니한 사실이 과세전적부심사결정서(보호46850-121, 2003.02.17)에서 확인된다.

(2) 다음, 쟁점에 대하여 살펴본다.

① 쟁점건물의 건축물관리대장에 의하면 지하와 1층~3층은 근린생활시설로 되어 있으며, 4층 313.43㎡는 주택으로 등재되어 있으며, 5층은 세멘트벽동조관리사무소 24.42㎡와 철근콘크리트조 관리사무소 155,43㎡로 등재되어 있는 바, 청구인과 처분청간에 다툼이 있는 5층은 공부상으로는 관리사무소로 등재되어 있는 것으로 나타나고 있다.

② 쟁점건물 양도당시 5층 세입자 현황을 세입자의 주민등록등·초본과 전세계약서를 근거로 하여 요약하여 아래와 같다.

③ □□에셋 감정평가법인(DA034-071002, 2003.07.12)에서 감정한 쟁점토지를 제외한 쟁점건물의 감정평가서의 부표인 "쟁점건물 이용상태 조사서"에 의하면, 4층과 5층은 주택인 것으로 조사되었고, 쟁점건물 현황사진에서도 4층과 5층은 주택으로 보여지며, "평가명세표"에서는 5층 증축분 24.42㎡(세멘트벽돌조 슬래브)만 관리사무실로 되어 있을 뿐만 아니라,

④ 쟁점건물의 규모와 청구인이 쟁점건물에서 거주하고 있는 점에 비추어 볼 때 5층 전체면적 179.85㎡(54.4평)을 관리사무소로 사용하였다고 보기는 어렵고, 위 감정평가서에서와 같이 증축된 5층 면적 중 24.42㎡(7.4평)만을 관리사무실로 이용한 것으로 봄이 타당하다 하겠다.

⑤ 청구인의 쟁점건물 양도당시 동거가족의 재사조회결과 청구인과 그의 동거가족은 쟁점건물이외 다른 주택을 소유하지 아니하고 있고, 이에 대하여는 과세전적부심사결정(보소46850-121, 2003.02.17)에서도 확인된다.

⑥ 위와 같은 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인과 그의 동거가족은 쟁점건물 양도당시 쟁점건물에 소재한 주택이외에는 다른 주택을 소유하고 있지 아니하고 쟁점건물 5층 전체가 공부상으로는 관리사무소로 되어 있으나 24.42㎡를 제외한 155.43㎡는 실제로 주택으로 사용되었음이 인정된다.

(3) 그러하다면 쟁점건물 5층의 15.43㎡와 이에 부수되는 토지는 1세대 1주택으로 보아 비과세함이 타당함에도 공부상 주택이 아닌 관리사무소로 등재되어 있다고 하여 1세대 1주택으로 인정하지 아니함은 사실조사를 소흘히 한 잘못된 처분이라고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 와 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제89조 / 소득세법시행령 제154조 /