시유지불하대금 중 잔여 분납금과 이자를 양도가액에서 차감하는지 여부

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각한다. [이유]

청구인은 서울특별시 ○구 ○○동 432-1606번지 대지 81㎡, 같은동 432-2157번지 대지 84㎡(이하 "쟁점시유지불하토지"라 한다)를 서울특별시장으로부터 20년 분할상환조건으로 261,435,000원(이하 "시유지불하대금"이라 한다)에 취득하여 계약금 26,143,500원과 1회, 2회 분납금 및 이자 59,984,803원 계 86,128,303원을 납부한 상태에서, 쟁점시유지불하토지가 ○○동 제3구역 주택재발사업에 편입되어 청구인은 서울특별시 ○구 ○○동 372-121번지 ○○타운아파트 13동 1103호 대지권 60.324㎡ 건물 139.943㎡의 입주자로 선정된 지위(이하 "쟁점입주권"이라 한다)를 취득한 후 2000.04.28 쟁점입주권을 청구외 박○○에게 370,000,000원에 양도하고, 2000.05.06 실지거래가액(양도가액 83,583,439원, 취득가액 86,128,303원)으로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점입주권 양도에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 조사확인된 실지거래가액(양도가액 370,000,000원, 취득가액 266,092,270원)으로 양도차익을 계산하여 2002.10.09 청구인에게 2000년 과세연도 양도소득세 54,638,480원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.01.17 이의신청을 거쳐(경정 감 11,973,190원) 2003.06.03 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점입주권의 양도소득세 계산시 매수인이 승계받은 금액을 제외하여 신고하나 양도차익에는 변함이 없으므로 양도가액에서 시유지불하대금 중 매수인이 부담하게 되는 3회분부터 19회분까지의 원금 197,528,661원과 약정이자 88,237,900원은 매수인이 부담해야 하므로 양도가액계산시 양도가액에서 제외하여 양도소득세를 과세하여야 한다.

쟁점입주권에 대한 양도소득세 계산시 청구인은 시유지불하대금 중 계약금과 2회분 분납금과 이자를 납부한 후 양도하였으나 나머지 3회부터 19회분의 원금과 약정이자는 양도소득 계산시 양도가액에서 제외하여야 한다고 주장하나, 분할납부방법에 따른 분납금과 이자상당액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 포함하여 과세하여야 하므로 당초처분은 정당하다.

이 건 심사청구의 쟁점은 분할납부방법에 의하여 납부하는 시유지불하대금 및 이자를 양도소득세 계산시 양도가액에 포함되는지 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제88조 [양도의 정의]

① 제4조 제3호 및 이장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하낟. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 소득세법 제94조 [양도소득의 범위]

① 양도소득은 당해연도의 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제96조 [양도가액]

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제2호의 규저엥 의한 자산 중 대통령령이 정하는 것인 경우

○ 소득세법시행령 제162조 의 2 [양도가액]

① 법 제96조 제1항 제2호에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 제157조 제3항 제2호의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말한다.

○ 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비계산]

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제3호 내지 제5호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인 할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999.12.28 개정)

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규저엥 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액(1999.12.28 개정)

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액(1999.12.28 개정)

○ 소득세법 제163조 [양도자산의 필요경비]

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁점이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등이 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정에 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.(1996.12.31 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점 시유지불하토지를 20년간 분할상환조건으로 1998.12.13 261,435,000원에 서울특별시장과 매매계약을 체결하고 계약금 26,143,500원, 1998.12.30 1차분납금 26,143,500원, 1999.12.30 2차분납금 11,619,333원을 불인하다가 ○○제3구역 주택재개발조합재개발사업 인가결정으로 취득한 쟁점입주권을 2000.04.28 청구외 박○○에게 370,000,000원에 양도하고, 2000.05.19 양도차익(양도가액 83,583,439원, 취득가액 86,128,303원)이 없는 것으로 양도소득세예정신고를 하였음이 시유재산매매계약서 및 자산양도차익예정신고서 등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 이에 대하여 조사를 실시하여 양도가액 370,000,000원, 취득가액 266,092,270원을 확인하여 양도소득세 54,638,480원을 과세하였으나, 2003.01.17 이의신청시 취득가액을 시유지 분납이자 22,221,970원을 포함하여 288,314,420원으로 결정하였음이 이의신청서결정서 등에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점입주권아파트의 분양가액은 214,433,000원이나 청구인의 쟁점시유지불하토지를 237,171,230원으로 평가되어 시공자인 ○○건설(주)로부터 22,738,230원의 청산금을 지급받았음이 ○○타운아파트 공급계약서 등에 의하여 확인된다.

(4) 청구인은 매매가액에서 미불입된 분양대금 및 시유지불하대금은 매수인이 부담해야 하므로 이를 순액법으로 계산하면, 양도차익이 발생하지 아니하므로 처분청에서 과세한 처분은 부당하다고 주장한다. [쟁점에 대하여 살펴본다]

(1) 청구인은 쟁점시유지불하토지의 미불입된 분양대금과 이자는 매수인이 부담해야 하므로 양도소득세 계산시 양도가액에서 제외하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴보면,

① 청구인은 양도소득세 예정신고시 양도가액은 총매매가액(370,000,000원)에서 승계한 시유지원금(197,528,661원)과 승계한 시유지약정이자(88,237,900원)를 공제한 84,233,439원으로, 취득가액은 시유지불하대금 계약금, 제1, 2회 분납금(63,906,333원)과 시유지 약정이자(22,221,970원)를 포함한 금액 86,128,303원으로 하여 양도소득세 신고하였음이 확인된다.

② 처분청의 조사시 쟁점입주권을 매수한 청구외 박○○의 남편 청구외 정○○가 확인한 확인서를 보면, 시유지 매수대금 261,435,000원 중 양휘가 납부한 59,984,803원을 차감한 잔액 201,450,197원 인수조건이라고 특약사항에서도 기재된 것으로 보아 청구인이 미불입한 불하대금을 매수자가 인수하기로 계약하였음을 사실확인서 등에 의하여도 확인된다.

③ 그렇다면, 청구인의 양도가액은 매수인의 사실확인서를 근거로 계산하면 현금 25,000,000워네 입주시 반환하여야 이주비 금액 147,000,000원과 시유지 매수대금 261,435,000원 중 청구인이 납부하고 남은 금액 201,450,197원을 합하면 373,450,197원이나 이자 등을 감안하면 청구인과 매수인의 이자 등의 차이로 보여지므로 처분청에서 조사하여 확인한 370,000,000원을 양도가액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다고 할 것이다.

④ 또한, 소득세법 제88조 제1항 에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정되어 있으며, 소득세법은 현실적으로 소득의 실현이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보아 고세소득을 계산하는 권리의무확정주의를 채택하고 있는 바 (국심 99서 1217, 1999.10.01외 다수 같은 뜻임), 쟁점시유지불하토지를 청구인이 서울틀별시장과의 20년 상환조건으로 취득하여 납부하다가 쟁점입주권을 취득한 이건의 경우 권리가 화정된 금액을 양도가액에 포함하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 따라서, 상기 관계법령 및 사실관계 등을 종합하여 보면, 처분청이 양도가액을 370,000,000원, 취득가액을 288,314,240원으로 계산하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제88조 / 소득세법 제94조 / 소득세법 제96조 / 소득세법시행령 제162조의2 / 소득세법 제97조 /