당첨권의 양도소득세를 100% 감면할 수 있는 지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1999.06.18. ○○구역 제1지구 주택재개발조합(이하 “청구외조합”이라 한다)로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호 24평형을 취득할 수 있는 권리(이하 “쟁점당첨권”이라 한다)를 일반분양에 의해 취득하여 계약금 26,200천원 및 중도금 78,600천원 등 합계 104,800천원을 지급하였으나, 잔금 26,200천원을 지급하지 아니한 상태에서 2001.11.05. 청구외 임○○에게 188,000천원에 양도하고, 2001.11.20. 양도가액 133,000천원, 취득가액 131,000천원, 과세표준을 ‘0’으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 ○○세무서로부터 청구인의 쟁점당첨권 양도에 대한 실지조사결과 실지양도가액 188,000천원, 실지취득가액 131,000천원으로 확인되었다는 내용의 과세자료를 통보받아 2002.10.01. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 15,305,650원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.01.06. 이의신청을 거쳐 2003.05.06. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 아파트 사용검사승인일(2001.10.26.) 이후에 청구외 임○○에게 양도하고 잔금을 수령하였는 바, 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리가 아닌 부동산의 양도로서 조세특례제한법 제99조 의 규정에 의한 신축주택의 양도로 보아 이 건 양도소득세는 100% 감면되어야 한다.

청구인은 당초 아파트 분양계약서 상의 잔금을 지급하지 아니한 상태에서 쟁점당첨권을 청구외 임○○에게 양도하였으므로 이는 분양권의 전매에 해당되고, 실지거래가액을 확인하여 양도소득세를 과세한 바, 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점당첨권의 양도를 조세특례제한법 제99조 의 규정에 의한 신축주택(아파트)의 양도로 보아 이 건 양도소득세를 100% 감면할 수 있는 지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 (2000.12.29. 대통령령 제17032호로 개정되어 2001.12.31. 대통령령 제17456호로 개정되기 전의 것)

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

○ 재일 46014-2729, 1997.11.20.(아파트 당첨권의 과세방법) 아파트를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권)는 소득세법시행령 제157조 제3항 제2호 에 규정된 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당되어 이를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도시기에 제한없이 양도소득세가 과세되는 것임.

○ 소득세법 기본통칙 94-1 【부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시】 영 제157조 제3항에서 “부동산을 취득할 수 있는 권리” 라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다.

1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등)

○ 소득세법 기본통칙 98-2 【신축건물의 취득시기】

① 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 잔금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 않은 경우에는 건물이 완성된 날을 취득의 시기로 본다.

② 제1항에서 규정하는 “건물이 완성된 날” 이라 함은 당해 건물에 대한 사용승인일을 말한다. 다만, 사용승인전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

○ 소득세법 100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 조세특례제한법 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 (1999.08.31. 법률 제5996호로 개정되어 2002.12.30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것)

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하여, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다).

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 사실관계에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 1999.06.18. 청구 외 조합으로부터 24평형 아파트를 일반분양에 의해 131,000천원에 취득하기로 계약하고 계약금 26,200천원 및 2001.04.16까지 총 6회분 중도금 합계 78,600천원 등 104,800천원을 지급하였음이 청구 외 조합과 청구인간에 작성된 일반분양자용 ○○아파트 공급계약서 등에 의하여 확인된다.

② 청구인은 청구 외 조합에게 쟁점당첨권의 잔금 26,200천원을 지급하지 아니한 상태에서 2001.11.05. 청구외 임○○에게 총 양도가액을 188,000천원으로 하여 양도하기로 하고, 청구인이 청구 외 조합에 지급하여야 할 잔금 26,200천원을 인계시키는 조건으로 매매계약을 체결하였음이 청구인과 청구 외 임○○간에 작성된 매매계약서에 의해 확인된다.

③ 청구인은 2001.11.20. 쟁점당첨권의 양도가액 133,000천원, 취득가액 131,000천원, 과세표준을 ‘0’으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였으나, ○○세무서의 청구인에 대한 조사결과 쟁점당첨권의 양도가액이 188,000천원으로 확인되었고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

④ ○○시○○구 공고 제2002-224호(2002.05.30.) ○○구역제1지구 주택재개발사업공사완료 공고문에 의하면, 2001.10.26. 쟁점당첨권이 포함된 ○○구역 제1지구의 건축시설물(아파트)에 대한 사용검사승인 및 공사완료가 이루어졌음이 확인된다.

⑤ 청구 외 임○○은 당초 청구 외 조합과 청구인간에 작성된 분양계약서를 승계받아 동 분양계약서상 잔금 26,200천원을 청구외조합에게 납부하고, 청구외조합은 2002.07.26. 쟁점당첨권 상의 아파트를 동 조합명의로 소유권 보존등기를 한 후, 같은 날 청구외 임○○에게 매매를 원인으로 하여 소유권 이전등기를 하였음이 부동산 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 다음으로, 쟁점에 대하여 살펴본다.

① 먼저, 관련 법규정 등을 종합하여 보면, 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득 및 양도시기는 당해 자산의 대금청산일이고, 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 잔금청산 후 당해 아파트가 완공되지 않은 경우에는 건물의 완성된 날을 취득시기로 보되, 그 완성된 날은 사용승인일과 사실상 사용일 또는 임시사용일 중 빠른 날을 적용하며, 아파트를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권)는 위의 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리가 확정된 것으로서, 이를 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도시기에 제한없이 양도소득세가 과세된다 할 것이다.

② 청구인은 쟁점당첨권을 양도하고, 그 잔금을 아파트 사용승인일 이후에 수령하였으므로 쟁점당첨권의 양도가 ‘부동산’의 양도로 보아야 하므로 조세감면규제법 제99조의 규정에 의한 신축주택의 취득 및 양도에 해당된다는 주장이나, 첫째, 청구주장의 근거로 제시한 소득세법 기본통칙 98-2 【신축건물의 취득시기】를 살펴보면, 그 내용은 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 잔금 청산이 된 것을 전제로 하여 잔금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 않은 경우에 사용승인일도 부동산(신축아파트)의 취득시기로 본다는 내용으로서 당초 분양계약서의 내용대로 잔금지급을 완료하지 아니한 상태에서 아파트를 취득할 수 있는 권리(쟁점당첨권)를 청구외 임○○에게 승계시킨 이 건의 경우에는 부동산의 취득시기가 도래하지 아니한 것이므로 동 기본통칙을 근거로 하여 쟁점당첨권을 ‘부동산’으로 볼 수는 없다고 판단된다. 둘째, 청구인 또한, 당초 양도소득세 예정신고시 아파트당첨권의 양도로 신고하였으나, ○○세무서의 조사결과 쟁점당첨권의 양도가액은 청구인이 신고한 금액(133,000천원)보다 55,000천원이 더 많은 188,000천원으로 확인되어 이 건 양도소득세가 과세되자, 청구인은 ○○세무서에서 확인된 쟁점당첨권의 실지양도가액을 인정하되, ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’가 아닌 ‘부동산’의 양도로 청구인 자신의 신고내용을 부인하고 있다. 셋째, 청구인은 청구외조합으로부터 아파트를 매입하는 계약을 체결하였으나, 청구인은 청구외조합에 잔금을 지급하지 아니하였으므로 부동산(24평형 아파트)을 취득하기로 한 쌍방간의 계약의 이행이 온전히 이행된 것이라고 볼 수 없어 청구인이 부동산을 취득하여 양도한 것은 아니라고 판단되는 바, 쟁점당첨권은 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당되므로 청구인은 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 취득하여 ‘부동산’으로 확정되기 이전에 ‘권리’의 상태로 양도하였다고 봄이 타당하다 할 것이다.

③ 위 사실관계의 내용을 보면, 청구인은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 양도소득 과세표준 예정신고를 하였음에도 쟁점당첨권의 실지양도가액이 확인되자, 이 건 심사청구시 쟁점당첨권을 ‘부동산’으로 보아야 한다고 당초 청구인의 신고내용을 부인하고 있는 반면, 쟁점당첨권을 청구외조합으로부터 188,000천원에 24평형 아파트를 일반분양에 의해 취득하여 잔금을 청산하기 이전에 청구외 임○○에게 잔금을 대신납부하는 조건으로 이를 양도하였는 바, 쟁점당첨권의 양도는 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’의 양도로 보아야 할 것이고, 조세특례제한법 제99조 의 규정에 의해 신축주택을 취득하여 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 100% 감면하여야 한다는 청구인의 주장은 관련법리를 오해한 것이어서 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(3) 상기 내용을 종합하여 볼 때, 쟁점당첨권의 양도에 대해 실지거래가액에 의한 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분청의 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.