구체적인 입증 없이 감정가액의 평균액을 양도가액으로 하여 추계결정한 처분은 실거래가액이 확인되지 아니할 경우에 적용할 수 있고, 실지 양도가액을 확인할 수 있는 경우에는 확인된 가액으로 경정결정하여함
구체적인 입증 없이 감정가액의 평균액을 양도가액으로 하여 추계결정한 처분은 실거래가액이 확인되지 아니할 경우에 적용할 수 있고, 실지 양도가액을 확인할 수 있는 경우에는 확인된 가액으로 경정결정하여함
[이유]
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌딩 지하층 1ㆍ2ㆍ3호 토지 143.21㎡, 상가건물 308.62㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1987.4.10. 주△△으로부터 100,100,000원에 취득하고 2002.6.4. 청구외 성▲▲에게 295,000,000원(이하 "쟁점양도가액"이라 한다)에 양도하여 2002.6.11. 위 실거래가액에 의하여 예정신고 2002.6.19. 양도소득세 32,863,320원을 납부하였다. 처분청은 쟁점양도가액이 감정평가법인의 감정평가액에 비추어 현저히 낮아 실지거래 가액으로 인정할 수 없음을 사유로 소득세법 제114조 제5항 에 규정에 의하여 감정평가 평균액 775,000,000원을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산출하여 2002.11.30. 통지한 후 2002.12.26. 과세적부심사결정을 거쳐 2003.1.7. 청구인에게 양도소득세 120,960,000원을 결정고지하였다. 이에 불복하여 청구인은 2003.1.21. 이의신청을 하고, 2003.4.10.기각결정 통지를 받고 2003.5.12. 이건 심사청구를 하였다.
청구인은 쟁점부동산을 1987.4.10. 청구외 주△△으로부터 100,100,000원에 취득하여 2002.6.4. 청구외 성▲▲에게 295,000,000원에 양도하고 2002.6.11. 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산하여 양도소득세 32,863,320원을 자진신고 납부한 바, 쟁점부동산의 양수자인 성▲▲으로부터 295,000,000원을 받을 당시 임대보증금 26,000,000원을 가산하여 273,400,000원을 은행통장에 의하여 입금받고 이에 대하여는 실거래확인서 및 영수증 등에 의하여 실지거래가액이 확인되는데도 처분청은 청구인이 주장하는 실지거래가액을 부인할 수 있는 하등의 객관적인 증거를 제시하지 못하고 동 건 거래이후 매수인이 금융기관으로부터 대출을 많이 받기 위하여 감정사에게 청탁, 과다하게 책정된 감정평가액의 평균액인 775,000,000원을 양도가액으로 채택하여 조사 결정한 이건은 위법, 부당하다는 주장이다.
실제 양도시점을 전후하여 전문 감정평가법인에서 조사한 평가가액은 객관적인 시세를 반영한 가액으로 판단되며 감정평가 가액의 평균액 775,000,000원과 청구인이 신고한 실지양도가액과는 현저한 차이(감정가액 대비 38%)가 있고 대금거래는 은행통장이 아닌 다른 방법(현금 등)으로도 할 수 있으며, 타인 간에 아무런 이유 없이 현저히 낮은 가액으로 양도했다고 볼 수밖에 없어 소득세법 제114조 제5항 및 동법시행령 제176조의2 제3항의 추계조사결정특례에 의거 양도일 전후 3월 이내의 둘 이상의 감정평가법인의 감정가액의 평균액으로 과세한 당초 처분은 정당하다.
○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. 1호~5호(생략)
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우
7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다) 에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
○ 소득세법 제114조 【양도소득세과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 도는 기준시가등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
○ 소득세법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
○ 대법원 88누 12011 (89.7.11) 양도차익의 산정에 있어 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체를 의미함.(대법원 92누 14472, 93.2.12, 97누 6629, 99.2.9, 97누19809, 98.3.10, 국세청 예규 재일 01254-1923, 91.7.9 같은뜻임)
○ 대법원 93누 2353 (93.4.9) 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하며, 취득과 양도 사이의 거래가액 상승률이 실제의 시가상승률보다 현저히 낮다거나 거래상대방으로부터 매매가액 확인을 받을 수 없다는 사유만으로 실지거래가액이 불분명한 경우로 단정할 수 없음.
○ 대법원 95누 3183 (96.6.25) 실지거래가액에 대한 증빙서류로 납세자가 제출한 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점에 대한 입증책임은 과세관청에 있으며, 신고한 거래가액 상승률이 기준시가의 상승률에 비하여 낮다거나 실지거래가액 이상의 금액을 채권최고액으로 하여 근저당권을 설정하였다는 이유만으로 기준시가로 과세하는 것은 부당함.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 먼저, 이 건 사실관계를 살펴본다.
① 청구인은 쟁점부동산을 1987.4.10. 취득하여 2002.6.4. 청구외 성▲▲에게 양도한 사실이 매매계약서와 등기부등본에 의하여 확인되며, 이에 대하여 청구인은 2002.6.11. 실거래가액에 의하여 양도가액은 295,000,000원으로 취득가액은 100,100,000원으로 하여 양도소득세 32,863,320원을 신고납부한 사실이 신고서 및 납부서에 의하여 확인된다.
② 청구인은 위 매매계약서가 사실이라는 중개인 청구외 이☆☆의 확인서와 매수인 청구외 성▲▲의 거래사실확인서를 인감을 첨부하여 제시하고 있고, 이 건 심리 중 당심에서 청구외 이☆☆는 아래와 같이 진술하고 있는 바, 첫째, 중개인 청구외 이☆☆는 ○○구 ○○동 ○○번지에서 **공인중개사사무소를 영위하는 자이며, ○○빌딩의 관리소장 청구외 이◇◇가 쟁점부동산을 3억원에 팔아달라고 의뢰하였다고 진술하고 있으며, 둘째, 청구외 이☆☆는 쟁점부동산을 대출을 받아 직접 매수하고자 우리은행(구 한빛은행) ○○로지점장 이◎◎에게 대출한도를 알아 본 바, 감정평가액의 50%수준에서 결정한다는 것을 듣고, 우리은행 ○○로지점을 통하여 ○○감정평가법인에 감정평가를 의뢰하여 평가한 쟁점부동산의 감정평가액이 3억에도 못 미쳐 평가비용 40,000원 아까워 평가자체를 포기하는 것으로 처리하였다고 진술하고 있다. 셋째, 매수인은 어떻게 연결되어 매매가 성사되었는가에 대하여, 청구외 이☆☆는 2002.5월16일 매일경제신문에『상가매매, ○○○동 ○○고 인근 대지 45평(지분등기)공시지가 5억3천 면적 B, 100평, 보증금 3천만원, 임대료 180만원, 매가3억3천만원(중개업자 사절) ☏, ○○-○○ 』의 내용으로 상가매매광고를 하여 연결이 되었다고 하며, 그 광고내용이 확인되고 있다. 넷째, 쟁점부동산은 1983년 신축된 건물로 노후화되고, 지하에 위치하고 있어 수시로 보수해야하는 등 문제점이 있었다고 진술하고 있다.
③ 쟁점부동산의 인근소재지 부동산중개소인 부동산(초등근접)에 탐문한 바 낮에는 사람의 왕래가 있어 보이나, 저녁에는 사람이 뚝 끊어져 상권이 형성되지 아니하여 쟁점부동산에 임차하여 사업을 개시한 사람마다 손해를 보고 나갔다고 진술하고 있다.
④ 처분청이 이의신청과 관련하여 2003.3.13. 현지조사 한 바에 의하면, 성▲▲은 쟁점자산을 295,000,000원에 매입한 사실과 매매당시 사업중이던 "*니에서 추억을"와 "소주바"에 권리금 명목 약 1.7억원 정도 소요되어 최대한의 프레미엄을 올리고자 노력한 결과 7.5억에서 8억원가량의 감정평가금액을 책정하게 하였다고 2003.3.13.자 확인서에서 확인된다.
⑤ ○○빌딩의 관리소장 이◇◇는 쟁점부동산은 3억원의 금액으로 매매한 것으로 알고 있고, 청구외 성▲▲은 쟁점부동산의 매수 후에 월 20만원의 관리비를 5개월째 밀려 있고 현재는 문이 닫은 상태이고 이로 인하여 관리인의 봉급도 제대로 충당되지 아니한다고 진술하고 있다.
⑥ 청구인은 쟁점부동산을 처분하고자 하였으나 매매가 되지 않던 중에 매수자인 성▲▲(매수에 관한 모든 일은 동생 성△△이가 함)이가 매수의도를 해와 쟁점부동산이 매매가 이루어 진 것으로 매매당시 임대내역은 아래 【표】와 같다. (단위: 천원) ┌──────┬─────┬────────┬──────┬─────┬────┐ │ 임 대 부 분│ 면 적 │ 상 호 │ 임차인 │임대보증금│월임대료│ ├──────┼─────┼────────┼──────┼─────┼────┤ │ 지하 1호 │ 108.72㎡ │ 소주바 │ 김 ○ ○ │ 11,000 │ 600 │ ├──────┼─────┼────────┼──────┼─────┼────┤ │ 지하2ㆍ3호 │ 142.74㎡ │ *에서 추억을 │ 장 ○ ○ │ 15,000 │ 1,000 │ ├──────┼─────┼────────┼──────┼─────┼────┤ │ 합 계 │ │ │ │ 26,000 │ 1,600 │ └──────┴─────┴────────┴──────┴─────┴────┘ ※ 면적은 주차장면적을 제외한 면적임
⑦ 청구인이 실지거래가액으로 매매계약서 및 매수인의 사실확인서와 중개인의 확인서 금액과 관련하여 청구인이 금융자료로 제시한 청구인의 국민은행 ○○동지점 통장사본과 2002.6.4. 잔금지급 내역에 대하여 살펴보면, 첫째, 쟁점부동산의 매매계약일인 2002.5.22. 15,000,000원을 받아 입금된 것이 확인되나, 통상적으로 계약금은 10%이상 받는 것이 통상이나 5%금액에 해당하는 금액을 계약금으로 지급된 것으로 확인된다. 둘째, 청구인은 계약금을 2002.5.22. 15,000,000원을 받았고 2002.6.4. 잔금으로 임차보증금 26,000,000을 공제하고 임대료 미수금 4,160,000원과 전기료 체납액 대납분 240,000원을 가산하여 2002.6.4. 3회에 걸쳐 273,400,000원이 통장에 입금된 내역이 확인된다. 셋째, 청구인은 2002.6.4. 잔금일에 15,000,000원을 출금하여 우선 중개수수료로 지급하였다고 주장하고 있다. 또한 통장에 의하여 그 금액의 출금이 확인되고 중개인이 교부한 영수증에서도 2002.6.4.로 확인되고 있다.
⑧ 한편, 매수인은 성▲▲은 쟁점부동산을 담보로 2002.6.4. 우리은행(당시 한빛은행)○○지점에서 채권최고액 498백만원으로 하여 415백만원을 대출받아 연체이자를 제외한 385,000,000원 중에서 출금하여 잔금을 청산한 것으로 확인되고, 당심에서 전화로 확인한바 2002.7.23자 국민은행 ○○동지점에서 대출액이 550백만원으로 확인되고, 동 대금으로 우리은행의 대출금 415백만원을 대환하고 135백만원을 추가 대출한 것으로 확인된다.
(2) 다음, 쟁점금액에 대하여 살펴본다.
① 청구인은 쟁점부동산을 1987.4월에 취득하였으나, 임차자의 잦은 변동으로 인하여 임대수입도 일정하지 아니하고 더구나 건물의 노후화로 인하여 잦은 수선비 발생 등으로 인하여 쟁점부동산을 2001년 하반기부터 처분하고자 하였으나, 매수자가 나서지 아니하여 관리인에게 3억원을 자기 손에 쥐어주고 처분해 달라고 한 사실 등이 조사과정에서 확인되고 있는 바, 첫째, 매수자 성▲▲은 쟁점부동산에 대하여 신문광고를 보고 대출금으로 매수대금을 충당 할 수 있을 것으로 판단하고 매매계약서에서 확인되는 바와 같이 대출을 받을 수 있도록 매도자는 협조한다는 조건으로 쟁점부동산을 매수하였으며, 2002.6.4. 우리은행(당시 한빛은행)에서 415,000천원을 대출받은 것으로 확인되며, 둘째, 매수인의 대출금 사용처에 대하여 살펴보면, 대출금 415,000천원에서 이자를 차감한 385,000천원에서 쟁점부동산의 잔금으로 273,400천원, 타인 차입금 71,600천원을 변제한 것으로 금융조회결과 확인되고 있으며, 2002.5.22 계약금 15,000천원과 2002.6.4. 잔금 295,000천원을 합하면 쟁점부동산의 매매대금은 총액으로 310,000천원이나, 청구인은 중개수수료로 지급한 금액을 제외하고 순액인 295,000천원 매매계약서를 작성한 것으로 보인다.(2개의 매매계약서 참조)
(3) 위 사실관계 등을 종합해 볼 때, 청구인이 주장하는 양도시 실지거래가액은 청구인이 양도소득세 예정신고시 제시한 매매계약서와 거래상대방의 거래사실확인서와 은행입금통장 사본과 매수인의 대출금 사용처를 종합해 볼 때 청구인의 주장은 이유 있다고 보이고, 처분청이 감정가액 평균액의 38% 수준이라는 이유만으로 이에 대한 구체적인 입증 없이 감정가액의 평균액을 양도가액으로 하여 추계결정한 처분은 실지거래가액이 확인되지 아니할 경우에 적용할 수 있는 것으로 판단되며, 청구인의 경우와 같이 실지양도가액이 확인할 수 있는 경우에는 확인된 가액으로 경정결정하므로 이 건 청구인이 신고한 양도가액으로하여 경정결정함이 타당하다고 판단된다.
이건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법 제100조 / 소득세법 제114조 /
결정내용은 붙임과 같습니다.