다세대주택이 장기임대주택에대한 양도소득세의 감면대상에 해당되는지 여부

○○세무서장이 2003.01.06. 청구인에게 결정ㆍ고지한 2001년 귀속 양도소득세 13,675,530원은 쟁점다세대주택이 조세특례제한법 제97조 에 해당되는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 결정합니다.

청구인은 1986.09.16. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 311㎡, 다세대주택(1층 3세대 106.5㎡, 2층 3세대 106.5㎡, 3층 3세대 106.5㎡, 이하 “쟁점다세대주택”이라 한다)을 2001.11.29. 청구외 이○○에게 양도하고 2001.12.12. 쟁점다세대주택을 10년 이상 임대한 장기임대주택으로 보아 양도소득세를 감면신청 하였다. 처분청은 쟁점다세대주택이 10년 이상 임대한 사실을 확인할 수 있는 증빙이 없다하여 감면신고를 부인하고 2003.01.06. 청구인에게 2001년귀속 양도소득세 13,675,530원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.02.03. 이의신청을 거쳐 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점다세대주택은 1986.09.26. 신축하여 임대사업을 시작하였으며, 1991년 귀속부터 1997년 귀속까지는 매년 임대주택에 대한 종합소득세를 신고ㆍ납부하였으므로 10년 이상 장기임대한 주택으로서 양도소득세 100% 감면대상이므로 청구인에게 결정고지된 양도소득세는 취소되어야 한다.

5호 이상 임대주택을 10년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해다된다고 주장만 할 뿐, 임차인들의 주민등록등본 등 10년 이상 임대한 사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙 등을 제시하지 못하므로 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점다세대주택이 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면대상에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴본다.

○ 조세특례제한법(2000. 12. 29 법률 제6297호로 개정된 것) 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면】

① 대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택” 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28 개정)

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28 개정)

② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세 또는 특별부가세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28 개정)

○ 조세특례제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면】

① 법 제97조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 내국인” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 자를 말한다.

1. 임대주택을 5호 이상 임대하는 개인

② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 소득세법시행령 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 31 개정)

③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 내국인은 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지(임대주택사업자의 경우에는 당해 법인의 본점 또는 주사무소의 소재지를 말한다) 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 (198. 12. 31 개정)

2. 임대차계약서 사본 (1998. 12. 31 개정)

3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 (1998. 12. 31 개정)

4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본 (1998. 12. 31 개정)

5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류 (1998. 12. 31 개정)

⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간” 이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998. 12. 31 개정)

3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12. 31 개정)

4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998. 12. 31 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1963.07.10. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 311㎡에 다세대주택 319.5㎡(9세대, 세대당 면적 34.5㎡ 및 36㎡)을 1986.08.14. 관할구청으로부터 사용승인받아 1986.09.26. 신축하여 임대하다가 2001.11.29. 청구외 이○○에게 양도하였음이 등기부등본, 건축물관리대장 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점다세대주택을 2001.11.29. 양도하고, 2001.12.12. 장기임대주택에 대한 양도소득세감면규정(감면율 100%)을 적용하여 감면신청을 하였으나, 처분청은 쟁점다세대주택이 10년 이상 임대한 사실을 확인 할 수 있는 증빙이 없다하여 감면신청을 배제하고 이 건 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세 신고서 및 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(3) 청구인이 연도별 종합소득세를 신고한 내역이 국세통합전산망인 TIS자료 등에 의하여 다음과 같이 확인된다. (단위:원) 귀속 총수입금액 소득금액 납부세액 1992 6,700,000 3,316,500 66,820 1993 7,400,000 3,663,000 78,150 1994 5,625,000 2,784,375 4,210 1995 7,400,000 3,330,000 79,500 1996 7,500,000 3,375,000 0 1997 10,170,000 4,576,500 97,650

(4) 쟁점다세대주택의 소유주인 청구인은 쟁점다세대주택에 신축시부터 거주하지 아니하였음이 주민등록표 등에 의하여 확인되고, 처분청에서 보관하고 있는 1997년도의 종합소득세확정신고서 등에 의하면, 청구인은 청구외 하○○에게 30,000천원, 청구외 김○○에게 30,000천원, 청구외 이○○에게 20,000천원, 청구외 홍○○에게 25,000천원, 청구외 변○○에게 18,000천원, 청구외 김○○에게 20,000천원에 임대하여 신고하였음이 확인된다.

(5) 쟁점다세대주택은 1986.01.01.이후 신축된 국민주택으로서 주택외의 다른용도로 사용된 사실이 없고, 청구인이 쟁점다세대주택에서 거주한 사실이 없으며, 1997년도에 청구외 하○○ 등 6세대가 쟁점다세대주택에 거주한 사실이 확인되어 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 장기임대주택으로 판단되나, 청구인이 제시한 1991년 ~1994년 귀속 종합소득세 영수증과 1995년 ~ 1996년 귀속의 종합소득세 확정신고서만으로는 청구인이 쟁점다세대주택 중 몇 세대를, 몇 년간 임대하였는지가 확인되지 아니한다.

(6) 한편, 심리기간중 청구인으로부터 쟁점다세대주택을 취득한 청구외 이○○와 전화(☎0000-0000)통화한 바, 청구외 이○○는 쟁점다세대주택 취득시 청구인의 자 청구외 박○○이 쟁점다세대주택에서 거주하여 8세대를 임대한 상태에서 쟁점다세대주택을 취득하였다고 진술하였다.

(7) 따라서, 청구인이 쟁점다세대주택을 취득시(1986.09.26)부터 양도(2001.11.29.)시까지 임대하였다고 판단되므로, 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의하여 5호이상 임대한 주택에 해당되는 경우 이를 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면 받을 수 있는 것이므로, 청구인이 신고누락한 1998년 ~ 2001년 귀속 임대수입금액에 대한 과세는 별론으로 하더라도, 청구인이 사실상 임대한 사실이 인정되는 세대에 대해서는 조세특례제한법 제97조 의 규정에 해당되는지를 재조사하여 양도소득세를 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유가 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.