거주요건과 양도당시 농지의 요건을 갖추지 못한 쟁점농지는 소득세법상 비과세되는 농지대토의 규정을 적용할 수 없음
거주요건과 양도당시 농지의 요건을 갖추지 못한 쟁점농지는 소득세법상 비과세되는 농지대토의 규정을 적용할 수 없음
[이유]
청구인은 2001.4.27. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○ 외 5필지 4,365㎡(이하 "쟁점농지"라 한다)를 청구외 이○○에게 양도하고 이에 대한 양도소득세를 신고납부하지 아니하였다. 처분청은 2002.5월 쟁점농지에 대한 양도소득세 고지전 과세자료 처리결과 통지를 하였으며, 청구인이 2002.5.21. 이에 대한 소명자료에서 같은곳 ○○리 ○○ 외 1필지 전 5,270㎡(이하 "쟁점외농지"라 한다)를 2000.5.29. 및 2001.4.20. 대체 취득하였으므로 쟁점농지의 양도는 농지대토로서 비과세라는 주장을 하자 현지확인을 한 후 쟁점농지가 농지대토의 요건에 부합되지 아니한 것으로 보아 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 2002.12.4. 이에 대한 양도소득세 68,567,290원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.2.25. 이의신청(2003.3.17 기각결정)을 거쳐 2003.4.28. 이 건 심사청구하였다.
청구인은 다음과 같은 요지의 주장을 한다.
(1) 청구인은 쟁점농지를 3년 이상 계속하여 직접 경작하였고, 쟁점농지를 양도하기 전 1년 이내에 쟁점외농지를 취득하였으므로 쟁점농지의 양도로 인한 소득은 정당한 대토이며 당초 처분청에서 쟁점외농지 중 ○○면 ○○리 ○○번지 전3,088㎡는 그 자경면적을 77㎡만을 인정하고 있으나 처분청에서 조사한 토지는 쟁점외농지가 아니며, 2002.8.31. 태풍 루사의 영향으로 거의 유실되고 남은 면적이니 재조사하여 당초의 결정을 취소함이 타당하다.
(2) 설사 처분청 조사결과와 같이 일부 대토에 해당되는 경우라도 소득세법통칙 제89-1 제4호의 규정에 의하여 경정결정하여야 한다.
위 청구주장에 대하여 처분청은 쟁점농지는 양도일 현재 사실상 건설 중인 건물의 부속토지임이 확인되므로 쟁점농지가 비과세되는 농지대토에 해당된다는 청구주장 및 일부대토를 인정하여 달라는 청구인의 예비적 청구 또한 받아들일 수 없다는 의견이다.
4. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득 ㅇ 소득세법시행령 제153조 [농지의 비과세]
② 법 제89조 제4호에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지(제4항 각호의 1에 해당하는 농지를 제외한다)로서 다음 각호의 요건을 갖춘 경우를 말한다.
1. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일로부터 1년내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우 또는 새로운 농지의 취득일부터 1년내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우
2. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1이상인 경우
③ 제1항 제3호 단서 및 제2항 제1호에서 "농지소재지라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 지역을 말한다.
1. 농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같아)안의 지역
2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구안의 지역
④ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 동 각항에 규정된 농지에서 제외되는 농지는 다음 각호와 같다.
1. 양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외한다)또는 시(지방자치법 제3조 제4항 의 규정에 의하여 설치된 도·농 복합형태의 시의 읍·면지역을 제외한다)에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지(이하 생략)
(1) 우선 이 건 사실관계를 살펴본다.
① 청구인은 ○○시 ○○면 ○○리 ○○ 소재 ○○○주유소(1996.4.25~ 현재)및 같은곳 ○○리 ○○ 소재 ○○○휴게서(1998.4.19~현재)를 운영하고 있으며 1999.3.11. 쟁점농지 소재지인 같은곳 ○○리 1091-1번지로 전입한 사실이 전산조회 및 관련공부에 의하여 확인된다.
② 청구인이 양도 및 취득한 쟁점농지와 쟁점외농지는 다음과 같다 ┌──────────────────┬─────────────┐ │ 쟁점(종전)농지 │ 쟁점외(새로운)농지 │ ├────────┬────┬────┼────────┬────┤ │ 농지소재지 │면적(㎡)│ 취득일 │ 농지소재지 │면적(㎡)│ ├────────┼────┼────┼────────┼────┤ │○○ ○○ 1089-1│ 831 │ 87.2.27│○○ ○○ 1081-1│ 3,088 │ ├────────┼────┼────┼────────┼────┤ │○○ ○○ 1091 │ 1,527 │ 87.2.27│○○ ○○ 1370 │ 2,182 │ ├────────┼────┼────┼────────┼────┤ │○○ ○○ 1093 │ 225 │ 87.2.27│ 소 계 │ 5,270 │ ├────────┼────┼────┼────────┼────┤ │○○ ○○ 1094 │ 56 │ 87.2.27│ │ │ ├────────┼────┼────┼────────┼────┤ │○○ ○○ 1095-1│ 1,577 │ 87.2.27│ │ │ ├────────┼────┼────┼────────┼────┤ │○○ ○○ 1095-2│ 149 │ 87.2.27│ │ │ ├────────┼────┼────┼────────┼────┤ │ 계 │ 4,365 │ │ │ │ └────────┴────┴────┴────────┴────┘
③ 청구인은 1996.12.30. 쟁점농지 등에 대하여 청구외 유○○(○○면 ○○리 ○○필지의 소유자)와 공동으로 ○○시장으로부터 농지전용허가를 받아 농지조성비 11,480,400원, 전용부담금 11,113,400원을 납부하였으며, 2001.4.14 청구외 이○○와 공동으로 농지전요허가를 변경하였음이 처분청의 심리자료에 의하여 확인된다.
④ 청구인은 쟁점농지에 1996.12.30. 농지전용허가를 득하고 1997.5.27. 건축허가를 받은 후 1998.8.26. 건축착공신고를 하였으나 이는 농지전용허가가 취소(농지전용허가 후 2년 이내 착공하지 아니하면 허가취소)되는 것을 피할 목적으로 형식적으로 착공신고를 하게 되었으며, 사실상 쟁점농지는 농지로 사용하였고, 청구외농지 중 ○○리 1081-1번지 태풍 루사의 영향에 의한 산사태로 처분청의 조사당시 당해 농지가 폐허가 된 상태이었다고 주장하면서 농지원부, ○○4리 농지위원 강○○외 1인의 농지경작사실 확인서, ○○4리 3반장 이▽▽의 확인서, ○○영농비료 무상지급확인서, ○○면장이 쟁점외농지에 대하여 확인한 수해피해 확인서 등을 증거자료로 제시한다.
⑤ 처분청이 쟁점농지 및 쟁점외농지에 대하여 조사한 내용은 다음과 같다. 첫째, 쟁점농지는 1997.5.273.부터 ○○호텔 건축중 이었으므로 양도당시엔 사실상 농지가 아닌 건설중인 건물의 부속토지로 판단되며 둘째, 쟁점외농지 중 ○○면 ○○리 1370번지는 조사일(2002.12.4)현재 태풍루사로 인한 토사로 전체 면적이 퇴적되어 농지여부를 확인하기 불가하며, 간접적으로 농지현황 및 인근주민의 농지경작확인서에 의하여 자경이 확인되며, ○○면 ○○리 1081-1번지는 농지로 사용하는 면적은 가로11M 세로 7M로 확인(약 24평)되면, 이외의 면적은 갈대 및 잡목으로 우거진 야산으로 갈대 및 잡목은 수년전에 형성된 것으로 판단된다.
⑥ 한편, 청구인과 청구외 이○○가 2001.4.9. ○○시청에 제출한 쟁점농지의 농지전용허가변경신청서에는 허가자가 청구인과 청구외 유○○(이○○의 夫)로부터 청구인과 청구외 이○○로 변경되었으며, 첨부된 사업계획서의 변경사유를 보면, 호텔부지 조성목적으로 농지전용허가와 건축허가를 득하고 진입도로개설 및 자연석을 쌓아 부지평탄작업을 실시하던 중 IMF를 맞아 자금융통이 어려워 사업을 중단하고 있었고 수허가자인 청구외 유○○는 일신상의 사정으로 은행거래가 어려운 상태로 사업권 지분을 청구외 이○○에게 양도 양수하여 자체자금과 은행융자를 받아 사업을 완료한다는 내용과 신축부지는 평탄한 상태로 별도의 부지조성 행위를 요하지 아니한다는 내용등이 나타나고, 청구외 유○○와 청구외 이○○간에 양도 양수서에는 호텔신축사업의 명의변경에 따른 허가권과 대체 농지조성비 및 전용부담금 기납부금액에 대하여 청구외 유○○는 청구외 이○○에게 지분 전체를 양도양수하고 청구외 이○○는 허가권지분을 승계하고 청구외 유○○는 일체의 권한을 포기한다는 내용이 나타나며, 또한 청구외 유○○가 2000.12.18. 농림부에 농지전용과 관련하여 질의한 내용을 보면, 1996.12.30 숙박시설 설치를 위하여 전용허가를 받아 공사를 해하여 오던 중 건축주 명의를 변경하는 것이 가능한지의 내용이 나타난다.
⑦ 청구인과 청구외 이○○는 2001.5.14. 공동사업자로 사업자등록을 신청(개업일 2001.4.16)하였으며 사업자등록신청서상 출자금 700,000,000원 중 청구인 지분은 5%, 청구외 이○○지분은 95%로 나타나며, 건축물대장상 사용승인일은 2001.11.26.로 확인된다.
⑧ 청구인이 제출한 청구인과 청구외 이○○간에 작성된 쟁점농지의 매매계약서를 살펴보면, 매매계약일은 2000.10.24.로, 잔금예정일은 2001.4.23.로, 총매매대금은 260,000,000원으로 나타난다.
(2) 위 사실에 의하여 쟁점농지가 농지대토에 해당하는지 여부를 판단하여 보면
① 소득세법상 양도소득세가 비과세되는 농지대토의 요건을 갖추기 위하여는 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일로부터 1년내에 다른 농지를 취득하여 3년이상 새로운 농지에 거주하면서 경작한 경우로서 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1 이상이어야 하는 바 이에 대하여 살펴보면 첫째, 청구인은 쟁점농지 소재지에 주민등록상 1999.3.11.에 전입한 것으로 나타나고 있어 3년이상 농지소재지에 거주하여야 하다는 거주요건을 갖추지 못한 것으로 판단되고, 둘째, 종전농지의 양도당시 현황을 관련서류 등에 의하여 판단하여 보면, 청구이은 1996.12.30. 농지전용허가를 득하고 1997.5.27. 건축허가를 받은 후 1998.8.26. 건축착공신고를 하였음이 관련서류에 의하여 확인되고 있고(청구인은 건축착공신고만 하였을 뿐 실제 공사는 하지 아니하였다고 주장하나 관련규정상 농지전용허가를 받은 후 2년이내 착공을 안할 경우 허가가 취소되는 것으로 되어 있어 착공을 전혀 하지 아니한 것으로는 보기 어려움) 청구인이 2001.4.9. ○○시청에 제출한 농지전용허가변경 신청서상 사업계획서에 건축허가 후 자연석을 쌓아 부지평탄작업을 실시하였다고 나타나 있는 점, 청구인과 공동허가자인 청구외 유○○가 농림부에 신청한 질의서에 1996.12.30. 숙박시설 설치를 위하여 전용허가를 받아 공사를 진행하던 중이었다고 기술하고 있는 점에 비추어 매매게약일 현재(2000.10.24) 쟁점농지는 사실상 농지가 아니었던 것으로 보여진다. 셋째, 청구인은 쟁점농지가 양도당시 농지였음을 증거하는 서류로 매수인 청구외 이○○의 확인서, ○○4리 농지위원 강○○외 1인의 농지경작사실확인서, 농지위원 강○○의 ○○ 영농비료 무상지급확인서 등을 제시하고 있는 바 동 서류들은 개인적인 것이어서 객관적인 증거자료로 인정할 수는 없다 하겠다.
② 따라서 거주요건과 양도당시 농지의 요건을 갖추지 못한 쟁점농지는 소득세법상 비과세되는 농지대토의 규정을 적용할 수 없을 것으로 판단된다.
③ 한편, 앞서 기술한 바와 같이 쟁점농지가 대토의 요건을 갖추지 못하였다면 쟁점외농지 일부에 대하여 대토를 인정하여 달라는 청구인의 예비적 청구는 심리의 실익이 없으므로 생략한다.
(3) 위 내용을 종합하여 볼 때, 쟁점농지가 소득세법상 비과세되는 농지대토의 요건에 부합되지 아니하여 비과세를 배제하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분청의 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제89조 / 소득세법시행령 제153조 /
결정내용은 붙임과 같습니다.