주택의 양도로 볼 수 있는지 여부

[이유]

청구인은 서울특별시 ○○구 ○○동 561-1 번지 대지 174.6분의 87.3㎡지분, 미등기된 건물 51.51㎡(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 1979.10.6. 취득하여 2002.7.23. 청구외 심△△에게 양도하였으나, 양도당시 서울특별시 ○○구 ○○동 442-1번지 ○○아파트 103동 601호 202.896㎡(2001.5.14. 취득 이하"쟁점외 아파트"라 한다)를 소유하고 있어 대체취득을 위한 일시적 2주택 비과세특례 규정에 해당된다고 보아 2002.9.4. 1세대1주택 비과세 신청하였다. 처분청은 쟁점주택이 사람이 살지않는 폐가주택으로서 주택의 기능을 상실하였다고 보아 쟁점부택은 주택에 해당되지 아니하고 토지를 양도하였으므로, 대체취득을 위한 일시적 2주택 비과세특례 규정에 해당되지 아니하므로 기준시가에 의하여 2003.1.2. 청구인에게 2002년 귀속분 양도소득세 38,652,140원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.4.14. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점주택은 수도시설 및 전기시설 등이 갖추어 있어 요금만 내면 즉시 입주 및 사용할 수 있음에도 불구하고 단지 몇 년간 방치하여 두었다는 이유로 쟁점 주택을 사람이 거주하지 아니하는 폐가주택으로 보아 토지에 대한 양도소득세를 과세함은 부당하다.

처분청의 조사에 의하면, 쟁점주택은 무허가건물로서 10년 전부터 건물 안전 문제로 주거에 사용하지 아니하고, 사람이 살지 않는 폐가주택으로 확인되어 주택의 기능이 상실되었으므로 주택으로 볼 수 없어 쟁점주택의 토지부분을 기준 시가로 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점주택을 주택으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제89조 [비과세 양도소득] 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용 건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제154조 [1세대 1주택의 범위]

① 법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택" 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단 [사실관계를 살펴본다]

(1) 쟁점주택은 미등기건물이며 1979.7.23.에 사용승인된 연와조 단독주택 34.18㎡이며, 그 부속토지는 대지 174.6분의 87.3㎡로 지분등기 되었으며 청구인이 1979.10.6. 매매를 원인으로 취득한 사실이 확인되고, 양도시 쟁점주택의 부속토지에 대한 청구인 소유지분은 87.3/174.6㎡이고, 청구외 양△△이 87.3/174.6㎡지분을 각각 소유하고 있음이 토지등기부등본 및 일반건축물대장 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점주택을 양도한 후 2002.9.4. 처분청에 쟁점주택을 1세대1주택 비과세 신청하였음이 양도소득세 과세표준 예정신고서 등에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점주택의 소유자는 토지소유와는 달리 청구외 신△△으로 등재되어 있으며, 청구인은 취득시부터 양도시까지 쟁점주택을 청구인의 명의로 소유권을 이전하지 아니하였으며, 관할구청인 송파구청장은 쟁점주택에 대한 2000년, 2001년, 2002년분 건물에 대한 재산세를 청구외 신△△에게 부과하였으나 심리일 현재까지 납부되지 아니하였음이 확인된다.

(4) 청구인은 취득일이후부터 1992.2.26.까지 쟁점주택에 거주한 사실이 주민등록초본 등에 의하여 확인되나, 1992.2.27. 이후부터 쟁점주택에 거주한 사람이 있었는지는 확인되지 아니한다.

(5) 한편, 청구인은 쟁점주택이 수도시설 및 전기시설 등도 그대로 갖추고 있어 요금만 내면 즉시 사용할 수 있어 주택이라고 주장하고 있다. [쟁점에 대하여 살펴본다.]

(1) 청구인은 쟁점주택이 건축물대장상 주택으로 등재되어 있으며 쟁점주택의 양도당시 비록 쟁점외 아파트를 소유하고 있지만 이는 일시적인 1세대2주택에 해당되므로, 처분청에서 쟁점주택을 사람이 살지 않은 폐가주택으로 보지 아니하고 주택으로 볼 경우 쟁점주택의 양도는 일시적인 1세대 2주택의 양도로 양도소득세 비과세 대상이라고 주장하고 있어 쟁점주택을 주택으로 볼 수 있는지에 대하여 살펴본다.

① 소득세법상 주택인지의 여부는 건물 공부상의 용도구분이나 당국의 구조 변경허가에 관계없이 사실상 주거에 공하는 건물을 뜻하는 것이며(대법원 87누584, 1987.9.8. 판결 외 다수 같은뜻임), 주거용의 판단은 공부상의 용도에 관계없이 사살상 내용에 따라고 사실상의 용도 구분이 불분명한 경우에는 공부상 내용에 따라야 할 것이다(국심 2002전 85, 2002.5.14. 같은뜻임).

② 1세대 1주택인지의 여부는 과세대상자산의 양도 당시를 기준으로 판정하는 것이므로 양도 당시 쟁점주택은 폐가주택이었으며, 처분청의 현지확인 조사복명서에도 청구인은 1992.2.26.까지 쟁점주택에 거주하였으나, 그 이후에는 임차인 등이 거주한 사실이 확인되지 아니한다고 조사복명하여 쟁점주택은 1992.2.27 이후는 주거에 공할 수 없는 폐가주택으로 보여진다.

③ 또한, 당심에서 쟁점주택에 대한 재난위험시설물 지정일자 등을 조회한 바, 송파구청장은 쟁점주택은 건물소유자인 청구외 신△△이 연락이 되지 않아 건물이 철거되지 않았으며, 노후 및 붕괴위험이 있어 2001.12.13. 재난위험시설물로 지정하였다고 송파 건출 58550-9660(2003.7.21.)호에 의하여 회보하였음이 확인된다.

④ 한편, 처분청이 쟁점주택에 현지확인하여 촬영한 사진 등을 보면, 쟁점주택은 건축한지 23년 가까이 되어 심하게 노후되어 출입구가 폐쇄되어 있으며 목재들이 널려 있어 사람이 거주하기 어려운 것으로 보여지고, 정확한 기억은 없으나 쟁점주택은 1995년 이후부터는 사람이 거주하지 않았다는 인근 중개업소(○○공인중개사 등)의 진술내용 등에 비추어 볼 때에, 쟁점주택은 사람이 거주하지 않은 폐가주택으로 밖에 볼 수 없다고 할 것이다.

(2) 따라서, 상기 사실관계 등을 종합하여 보면, 건물을 주택으로 보기 위하여는 장기간 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물로써 실제 주거에 공할 수 있는 주택의 기능을 갖추어야 할 것인 바, 청구인이 거주한 이후부터는 쟁점주택에 사람이 거주한 사실이 확인되지 아니하고, 수도요금과 전기요금 등이 부과된 사실이 확인되지 않는 점, 쟁점건물을 촬영한 현장 사진과 인근주민의 진술내용, 처분청의 조사복명서 등에 비추어 볼때, 쟁점주택의 양도 당시에는 사람이 거주하지 않은 폐가 상태이었다고 판단되므로, 처분청이 쟁점주택을 토지의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제89조 / 소득세법시행령 제154조 /