아파트분양권 취득시의 권리금(프리미엄)을 인정할 것인지

[이유]

청구인은 경기도 ○○시 ○○택지개발지구 3-2B/L ○○베스트빌2단지 105동 142호 분양권(이하 "쟁점아파트분양권"이라 한다)을 청구외 강△△으로부터 1999.4.20. 취득하여 이를 2000.9.20. 청구외 정△△(570923-***)에게 양도하고, 양도가액 130,895,000원, 취득가액 123,395,000원으로 하여 2000.10.17. 부동산 양도 예정신고를 하였다가 2002.4.11. 양도가액 221,395,000원, 취득가액 211,892,000원으로 수정신고를 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.12.6. 이의신청을 거쳐 2003.4.4. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 **부동산(일명 떳다방)을 통하여 전 소유자 청구외 강△△으로부터 쟁점아파트분양권을 163,395,000원(계약금불입액 49,358,000원, 중도금불입액 74,037,000원, 권리금 40,000,000원)에 취득한 사실이 추가로 제출한 증빙자료에 의해 확인되는 바, 실제 권리금 40,000,000원을 취득가액에 포함하여 양도차익을 계산하여야 한다는 주장이다.

처분청이 쟁점아파트분양권의 권리금이 40,000,000원인지를 확인하고자 전 소유자 청구외 강△△에게 사실관계를 요구하였으나 청구외 강△△은 이를 부인하였으며 청구인도 쟁점아파트분양권취득시 계약서 및 관련 금융증빙을 제시하지 못하므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점아파트분양권 취득시의 권리금(프리미엄)이 3,600,000원인지, 아니면 40,000,000원인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령 소득세법 제88조 【양도의 정의】제1항에서『제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자신이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다』고 규정하고 있고, 같은 법 제94조【양도소득의 범위】제1항에서는『양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. (생략)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권

3. ~4. (생략)』 이라고 규정하고 있으며, 같은 법 제96조【양도가액】제1항에서는『제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 3.~7. (생략)』이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】제1항에서는『제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.』

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다. 쟁점아파트분양권을 청구외 강△△으로부터 1999.4.20. 취득하여 이를 2000.9.20. 청구외 정□□에게 양도하고, 양도가액을 130,895,000원, 취득가액을 123,395,000원으로 하여 2000.10.17. 부동산양도 예정신고를 하였다가 2002.4.11. 양도가액을 221,395,000원, 취득가액을 211,895,000원으로 하여 수정신고를 한 사실이 양도소득세 예정신고서 및 양도소득세 수정신고서 등에 의해 확인된다. 처분청은 실지조사시 확인된 취득가액으로 양도차익을 계산하여 2000년 귀속 양도소득세 47,550,000원을 2002.11.12. 청구인에게 결정ㆍ고지하였다가 전 소유자인 청구외 강△△이 부동산양도 신고시 권리금 3,600,000원을 신고한 사실을 확인하고 이를 취득가액에 포함하여 2002.1.18. 재결정한 사실이 양도소득세 결정결의서 등에 의해 확인된다.

(2) 다음으로 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다. 쟁점아파트분양권의 양도가액 221,395,000원(계약금불입액 49,358,000원, 중도금불입액 74,037,000원, 권리금 98,000,000원에 대하여는 양수자 청구외 정△△가 제출한 매매계약서 및 영수증에 의해 확인되어 서로간 다툼이 없고, 1999.4.16. 청구외 강△△으로부터 취득시의 권리금이 3,600,000원인지, 아니면 40,000,000원인지에 대하여만 다툼이 있으므로 이에 대하여 살펴보면,

① 처분청은 전 소유자 청구외 강△△의 주소지에 출장하여 청구인이 주장하는 바와 같이 권리금이 40,000,000원인지에 대하여 사실관계를 조사하였으나 청구외 강△△은 이를 부인하고 있음이 처분청의 심리자료에 의해 확인된다.

② 청구인은 분양계약금 49,358,000원과 권리금 40,000,000원 합계 89,358,000원을 주고 쟁점아파트분양권을 취득하였으나 중개인이 이 계약서를 찢어버려 보관하고 있지 않지만 분양계약금 및 권리금에 대한 지급한 금융자료증빙(수표)이 있으므로 이를 인정해야 한다 주장하여 당심에서 금융거래 조회한 바, 첫째, 청구인이 쟁점아파트 분양계약금 불입시점인 1999.4.16. 투자증권압구정PB센터지점에서 50,000,000(한빛은행발행 1천만원권 수표 5매)원을 인출한 사실이 "고객별 거래내역"에 의해 확인되고, 인출한 해당 수표에 전소유자(강△△)의 처 청구외 박△△이 이서한 사실이 있는 점으로 보아 청구인이 쟁점아파트 분양계약금으로 49,358,000원을 지급한 사실이 확인된다. 둘째, 청구인은 투자증권 압구정PB센터지점에서 1999.4.20. 인출한 56,000,000원 중 권리금으로 40,000,000원을 지급하였다 주장하며 그 근거로 제시한 증빙(자기앞수표 1천만원권 3매, 1백만원권 6매, 계 36,000,000원)에 대하여 확인한 바, 1천만원권 2매와 1백만원권 2매의 합계 24,000,000원은 전소유자(강△△)의 처 청구외 박△△의 계좌로 입금되었음이 확인되어 권리금으로 24,000,000원이 지급되었음이 인정된다. 그러나, 제시한 수표 중 12,000,000원(1천만원권 1매와 1백만원권 2매)은 **상호신용금고 등이 입금자로 되어 있어 쟁점아파트분양권 거래와 관련된 것으로 보이지 않으며, 나머지 4,000,000원에 대하여는 금융자료등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 바, 청구인의 주장을 그대로 받아들이기는 어렵다 할 것이다.

(3) 위 사실관계 및 관계법령을 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점아파트분양권 취득시에 분양권계약금 49,358,000원과 권리금 24,000,000원의 합계 73,358,000원을 지급한 사실이 금융자료에 의해 확인되는 바, 청구인의 쟁점아파트분양권의 권리금(프리미엄) 24,000,000원을 취득가액에 포함하여 양도차익을 계산하여야 하나, 처분청이 쟁점아파트분양권에 대한 권리금을 3,600,000원으로 보고 이건 양도소득세를 과세한 처분은 사실관계를 소홀히 한 잘못이 있다 할 것이다. 다만, 쟁점분양권의 양도자인 청구외 강△△(520314-***)의 1999.4.10.자 쟁점아파트분양권 양도가액을 양도소득세 신고시 양도가액으로 신고한 3,600,000원이 아닌 24,000,000원으로 보아 양도소득세를 경정하는 것은 별론으로 한다.

따라서, 이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2항 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제94조 / 소득세법 제88조 / 소득세법 제96조 / 소득세법시행령 제163조 /