쟁점토지를 8년 자경농지로 인정할 수 있는지 여부 등

[이유]

청구인은 ○○도 ○○○시 ○○동 소재 田 10,350㎡ 중 8,881㎡(이하 "쟁점토지1"이라 한다)와 같은곳 ○○ 소재 沓 817㎡(이하 "쟁점토지2"라 한다)를 1983.8.25. 취득한 후 1999.4.12. ○○토지공사에 택지개발 공공용지로 협의양도하면서 8년이상 자경한 농지의 양도로 보아 1999.6.30. 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지1,2를 취득한 이후 주민등록상으로만 농지소재지에 거준한 것으로 되어 있을 뿐 실제로 8년 이상 재촌한 사실이 없으므로 쟁점토지의 양도는 8년 자경농지의 양도에 해당되지 않는 것으로 보아 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 221,148,700원을 2003.1.7. 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.3.31. 이 건 심사청구를 하였다.

(1) 청구인은 ○○건설에 재직중 고혈압이 악화되어 1986년 퇴사 후 1989년에는 중풍이 발생하여 운동 삼아 공기좋은 쟁점토지 소재지에서 8년 이상 재촌하면서 청구인의 책임하에 파 등 농작물을 자경한 사실이 농지원부, ○○동장의 자경증명서, 쟁점토지 소재지 주민의 인우보증서에서 확인됨에도 쟁점토지1,2를 8년 자경농지로 인정하지 아니함은 부당하다.

(2) 청구인은 1987년 이후 전업농민으로서 쟁점토지1,2를 1999.4.12. 양도한 후 1년이내에 경작상 필요에 의하여 2000.3.10. ○○도 ○○○시 ★★읍 ★★리 ○○ 소재 沓 2,410㎡(이하 "쟁점토지3"라고 한다)취득하였고, 1999.9.10. ○○도 ○○○시 ▽▽면 ▽▽리 ○○외 3필지 3,424㎡중 田2001㎡(이하 "쟁점토지4"이라 한다)를 취득하여 3년이상 농지소재지에 거주하면서 계속 자경하여 왔으므로 농지의 대토로 보아 비과세하여야 한다.

(3) 처분청에서 쟁점토지1에 대한 취득가액 환산시 90.1.1. 직전 토지등급을 127등급으로 적용하여야 함에도 131등급을 적용하였고, 쟁점토지2에 대한 취득가액 환산시 90.1.1. 직전 토지등급을 138등급을 적용하여야 함에도 142등급으로 적용하여 쟁점토지1,2에 대한 취득가액이 36,701,944원만큼 과소계상되어 동액만큼 양도차익이 과대계상되었다는 주장이다.

(1) 청구인은 쟁점토지1,2 소재지에 주민등록만 되어 있을 뿐 실제로 거주하지 아니한 사실이 청구인의 주소지로 등재되어 있는 곳에서 ○○○곰탕집을 운영하였던 청구외 임○○의 확인서와 쟁점토지1,2를 1994년도에 임차하여 경작하였던 청구외 김○○의 문답서 등에서 확인되므로 쟁점토지1,2를 8년 자경농지로 인정할 수 없다.

(2) 청구인은 오래전부터 중풍으로 거동이 불편한 사람으로서 쟁점토지1,2소재지에서 실제로 거주한 사실이 없을 뿐만 아니라 직접 자경한 사실도 확인되지 아니하므로 쟁점토지1,2의 양도를 농지대토로 보아 비과세할 수 없다.

(3) 쟁점토지1의 90.1.1. 직전등급이 131등급이고, 쟁점토지 2의 90.1.1. 직전등급이 142등급인 사실이 토지대장에 의하여 확인됨에도 쟁점토지1의 경우는 127등급, 쟁점토지2의 경우 138등급을 1990.1.1. 직전 토지등급으로 적용해야 한다는 주장은 잘못이다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점토지1,2를 8년 자경농지로 인정할 수 있는지 여부

(2) 쟁점토지1,2의 양도를 농지대토로 볼 수 있는지 여부

(3) 쟁점토지1,2의 취득가액 환산시 90.1.1 직전 토지등급 적용이 적정한지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 ㅇ 조세특례제한법 제69조 [자경농지에 대한 양도소득세의 면제]

① 다음 각호의 1에 해당하는 자가 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세·감면 및 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다.

1. 대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 자 (이하 생략). ㅇ 조세특례제한법시행령 제66조 [자경농지에 대한 양도소득세등의 면제]

① 법 제69조 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 토지"라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각호의 1에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다. 이 경우 상속받은 농지의 경작한 기간을 계산함에 있어서는 피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 본다.

1. 양도일 현재 특별시·광역시 또는 시에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지(이하 생략)

④ 법 제69조 제1항 제1호에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자"라 함은 다음 각호이 1에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 자를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다)안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구안의 지역 ㅇ 조세특례제한법시행규칙 제27조 [농지의 범위 등]

① 영 제66조 제1항의 규정에 의한 농지는 전·답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·수로 등을 포함하는 것으로 한다.

② 영 제66조 제2항의 규정에 의한 토지에 해당하는지의 여부 확인은 다음 각호의 기준에 의한다.

1. 등기부등본 또는 토지대장등본 기타 증빙에 의하여 양도자가 8년 이상 소유한 사실이 확인되는 토지일 것

2. 주민등록표등본, 시·구·읍·면장이 교부 또는 발급하는 농지원부등본과 자경증명에 의하여 양도자가 8년이상 농지소재지에 거주하면서 자기가 경작한 사실이 있고 양도일 현재 농지임이 확인되는 토지일 것. ㅇ 소득세법 제89조 [비과세 양도소득] 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득세에 대한 소득세를 부고하지 아니한다.

4. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득 ㅇ 소득세법시행령 제153조 [농지의 비과세]

② 법 제89조 제4호에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 경작상에 필요에 의하여 대토하는 농지(제4항 각호의 1에 해당하는 농지를 제외한다)로서 다음 가호의 요건을 갖춘 경우를 말한다.

1. 종전의 농지의 양도일로부터 1년내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우 또는 새로운 농지의 취득일로부터 1년내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우

2. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적 이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1 이상인 경우 ㅇ 소득세법시행령 제164조 [토지·건물의 기준시가 산정]

⑩ 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득 당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식 중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법 시가표준액을 말한다.

• 1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시자가 × 취득당시의 시가표준액 / 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액

• 다. 사실관계 및 판단 <쟁점1에 대하여>

(1) 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 면제 관련 법령을 살펴보면, 양도자가 8년 이상 소유한 사실이 확인되는 토지로서(보유요건), 농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구) 안의 지역이나 그 지역과 연접한 시·군·구안의 지역에 거주하면서(거주요건), 8년 이상 직접 경작하거나 자기책임 하에 농사를 지은 사실이 있고(자경요건), 양도일 현재 농지임이 확인되는 토지(농지요건)의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 면제하도록 규정되어 있는 바,

(2) 이 건의 경우, ○○토지공사에 택지개발 공공용지로 협의양도된 쟁점토지1,2에 대해 청구인은 양도일 현재 8년 이상 재촌 자경농지에 해당되어 양도소득세 면제대상이라고 주장하고 있고, 처분청은 양도일 현재 청구인은 8년 이상 재촌한 사실이 없어 양도소득세 면제대상에 해당되지 않는다는 의견이므로, 이에 대하여 양도소득세 면제 요건별로 살펴본다.

① 먼저, 보유요건에 대하여 보면, 청구인은 쟁점토지1,2를 1983.8.25. 취득하여 보유하다가 1999.4.12. ○○토지공사에 협의양도한 사실이 토지대장 등에 의하여 확인되고 있고, 동 보유요건에 대하여는 다툼이 없다.

② 다음, 거주요건에 대하여 살펴보면, 첫째, 청구인의 주민등록증·초본에 의하면, 1987.4.2.부터 1989.8.30.까지는 ○○도 ○○○시 ▲▲읍 ▲▲리 ○○번지에, 1989.8.31부터 1998.8.4.까지는 같은곳 ○○호에, 1998.8.5.부터 2003.3.6.까지는 같은곳 ○○호에 주소지가 되어 있어 주민등록상으로는 쟁점토지1,2 소재지에 거주한 것으로 되어 있으나, 둘째, 청구인의 주소지(1989.8.31~1998.8.4)로 되어 있었던 ○○도 ○○○시 ○○동 ○○에서 ○○○ 곰탕을 운영하던 청구외 임○○의 확인서에 의하면, "청구인으로부터 동 장소의 건물을 임차하여 ○○○곰탕"을 운영하던 중 청구인이 1989년도부터 주소지를 옮겨 놓은 것으로 알고 있으나 실제로 거주하는 것을 전혀 보지 못하였고, 건물임대료는 청구인의 처가 와서 받아갔으며, 당시 청구인은 강남에서 살고 있었다"라는 사실을 확인하고 있는 것으로 보아 청구인은 이 곳에 주소지만 되어 있었지 실제로 거주하지 않은 사실이 확인되고, 역시 청구인의 주소지(1998.8.5~1999.4.8)로 되어 있었던 같은곳 ○○호도 ★★★ 손만두의 임대사업장으로서 청구인이 거주한 사실이 없는 것으로 처분청 조사시 확인되었다. 셋째, 또한 쟁점토지1,2 소재지에 거주하던 청구외 김○○과 처분청 조사자와의 2002.10.2. 문답서의 내용에 의하면, 청구외 김○○은 쟁점토지1,2에서 1994년경 약 1년정도 사료용 옥수수를 심고 도지(1년에 쌀 한가마)를 청구인에게 준적이 있으나 그 이후에는 버스기사 김▽▽의 동생이라는 사람이 파를 심은 것으로 알고 있으며, 청구인은 몸이 불편(휠체어에 의존)하여 쟁점토지1,2에서 경작하는 것을 본 사실이 없으며 실제 농지소재지에서 거준한 사실이 없다는 사실을 인정하고 있다. 넷째, 처분청의 조사내용에 의하면, 청구인이 1987.4.2. ○○도 ○○○시 ○○동 ○○로 주민등록을 옮기기 전 주소지인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ○○아파트 ○동 ○○호는 청구인의 소유로서 청구인이 쟁점토지1,2 소재지로 주소를 옮긴 뒤에도 청구인은 처와 子 김△△과 함께 계속 동 아파트에 거주하고 있었던 것으로 기 조사된 점 등을 종합하여 볼 때 청구인은 주민등록상으로만 쟁점토지 소재지에 주소가 되어 있었지 실제로 8년 이상 쟁점토지 소재지에 거주하지 않은 사실이 확인된다.

(3) 그러하다면, 8년 자경농지 면제요건의 하나인 8년 이상 거주요건을 충족하지 못하고 있으므로 쟁점토지1,2의 양도에 대한 양도소득세 감면을 배제한 당초 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다. <쟁점2에 대하여>

(1) 농지의 대토로 인한 양도소득세 비과세 관련 법령을 살펴보면, 종전의 농지의 양도일로부터 1년내에 다른 농지를 취득하여 3년이상 농지 소재지에 거주하면서 경작한 경우 또는 새로운 농지의 취득일로부터 1년내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적 이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1 이상인 경우 농지의 대토로 보아 양도소득세를 비과세하도록 규정되어 있고,

(2) 농지대토는 경작상 필요에 의하여 자기소유의 토지를 팔고 그 대신 다른 농지를 대체 취득하는 것으로서 이에 대해 양도소득세를 비과세하는 것은 농지의 자유로은 대체를 허용·보장함으로써 농민을 보호하여 농업의 발전·장려를 도모하기 위한 것인 바,

(3) 이 건의 경우, 위에서 살펴본 바와 같이 청구인은 쟁점토지 소재지에서 거주하지 아니하고 주소지만 쟁점토지 소재지에 등재한 사실이 확인되었고, 전업농민으로 쟁점토지1,2의 경작사실과 새로 취득한 쟁점토지3,4의 경작한 사실도 확인되지 아니하므로 쟁점토지1,2의 양도를 농지의 대토로 보아 양도소득세를 비과세할 수는 없다고 하겠다. <쟁점3에 대하여>

(1) 청구인은 쟁점토지1,2의 취득가액 환산시 90.1.1 직전 토지등급을 쟁점토지1은 131등급(㎡/2,6,70원), 쟁점토지2는 142등급(㎡/2,420원)으로 적용하여 36,710,944원 만큼 취득가액이 과소계상되었다고 주장하는 바, 이에 대하여 살펴본다.

① 쟁점토지1의 토지대장상 토지등급을 보면 다음과 같다. ┌─────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┐ │등급수정일│1984.7.1│1985.7.1│1987.8.1│1989.1.1│1989.5.1│1991.1.1│ ├─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ 등급 │ 109 │ 119 │ 124 │ 127 │ 131 │ 144 │ └─────┴────┴────┴────┴────┴────┴────┘

② 쟁점토지2의 토지대장상 토지등급을 보면 다음과 같다. ┌─────┬────┬────┬────┬────┬────┐ │등급수정일│1984.7.1│1985.7.1│1987.8.1│1989.5.1│1991.1.1│ ├─────┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ 등급 │ 129 │ 137 │ 138 │ 142 │ 147 │ └─────┴────┴────┴────┴────┴────┘

③ 청구인이 주장하는 취득가액 환산내역을 보면 아래와 같은 반면, (단위: ㎡,원) ┌─────┬───┬───┬──────────────────┬─────┐ │ 소 재 지 │ 면적 │ 의제 │ 토지 가액 │ 90.1.1. │ │ │ │ ├─────┬──────┬─────┤ 개별 │ │ │ │취득일│취득 당시 │최초공시지가│ 90.1.1. │ 공시지가 │ │ │ │ │ │ 공 시 일 │ 직전 │ (㎡당) │ │ │ │ │ │ 90.8.30 │ │ │ ├─────┼───┼───┼─────┼──────┼─────┼─────┤ │쟁점토지 1│10,350│85.1.1│ 109등급 │ 131등급 │ 127등급 │100,000원 │ │ │ │ │ (919원) │ (2,670원) │(2,190원) │ │ ├─────┼───┼───┼─────┼──────┼─────┼─────┤ │쟁점토지 2│ 8,17 │85.1.1│ 129등급 │ 142등급 │ 138등급 │ 36,000원 │ │ │ │ │(2,420원) │ (2,420원) │(3,750원) │ │ └─────┴───┴───┴─────┴──────┴─────┴─────┘ ※ 쟁점토지1 취득가액 391,425천원 = 100,000원 × [919원 / (2,190원 + 2,670원) ÷ 2] × 10,350㎡ ※ 쟁점토지2 취득가액 17,130천원 = 36,000원 × [2,420원 / (3,750원 + 4,560원) ÷ 2] × 817㎡

④ 처분청에서의 취득가액 환산은 쟁점토지1의 경우는 356,236천원인데 그 계산근거는 (100,000원 × [919원 (2,190원 + 2,670원) ÷ 2] × 10,350㎡로 계산하였고, 쟁점토지2의 경우는 15,608천원인데 그 계산근거는 36,000원× [2,420원 / (3,750원 + 4,560원) ÷ 2] × 817㎡인 사실이 확인되는 바,

⑤ 토지대장상에는 90.1.1의 토지등급이 기재되어 있지 아니하지만 토지의 등급은 구 지방세법시행령 제80조 제1항 및 같은법시행령 제80조의 2 제1항의 규정에 의거 매년 1월 1일에 결정하는 것인데, 지방행정기관이 단지 토지의 등급을 토지대장상에 기재하지 않았다하여 토지등급 정기조정일에 등급조정을 하지 아니한 것으로는 볼 수 없다고 하겠다.

(2) 그러하다면 쟁점토지1의 경우 비록 그 토지대장에는 1990.1.1.자의 등급이 등재되지는 않았으나 131등급으로 조정되었다고 볼 수 있으므로 처분청이 쟁점토지1의 취득가액을 소득세법시행령 제164조 제10항 산식에 의하여 계산함에 있어서그 직전 과세시가표준계산시 토지등급을 131등급으로 보고 계산한 처분은 적법하고, 같은 취지로 쟁점토지2의 1990.1.1. 직전토지등급을 142등급으로 보고 취득가액을 계산한 처분청의 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다. (같은법:국심 97중0540, 87.7.18외)

앞에서 살펴본 바와 같이, 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 조세특례제한법 제69조 / 조세특례제한법시행령 제66조 / 조세특례제한법시행규칙 제27조 / 소득세법 제89조 / 소득세법시행령 제164조 / 소득세법시행령 제153조 /