부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분이 정당한지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 공장용지 1,198㎡, 공장건물 314㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 1996.11.11. 취득하여 200.12.06. 양도한 후 양도가액 102,000,000원, 취득가액 120,000,000원으로 실지거래가액으로 부동산양도 사전신고를 한 데 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 양도가액 102,000,000원의 매매계약서 외에 다른 부동산 매매계약서에 의거 또 다른 양도가액 195,000,000원이 확인되어 양도가액으로인정할 수 없으며, 실지거래가액 확인을 위하여 필요한 장부 기타 증빙서류가 미비하여 실지거래내용을 확인할 수 없으므로 양도가액과 취득가액을 기준시가로 결정하여 2000년 귀속 양도소득세 16,532,300원을 2002.12.23. 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.09.17. 과세전적부심사청구(2002.10.18. 불채택결정) 거쳐 2003.03.21. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점부동산을 1996년 ○○화학 전소유자인 구○○의 사망으로 인하여 상속 받은 청구외 강○○으로부터 1996.10월 이사비용을 부담하고 은행부채를 인수하는 조건으로 총매수대금 230,000,000원에 매입하여 사업을 운영하고자 하였으나, 사업주 변경에 따른 수주차질 등으로 인하여 사업이 부실하였고, 인수한 은행채무의 변제지연으로 청구인의 주택과 매수한 공장이 압류되어 부득이 공장을 처분하지 않을 수 없어 성○○에게 불가피하게 195,000,000원에 헐값에 양도할 수밖에 없었고 이에 따라 양도차익이 전혀 발생하지 아니 하였으므로 실거래가액으로 결정하여야 한다는 주장이다.

청구인이 2000.12.07. 양도소득세 사전신고시 제출한 양도시 매매계약서는 2000.11.20. 작성된 것으로 양도가액 102,000,000원(계약금12,000,000원, 잔금90,000,000원)이며, 양도소득세 실지조사시 청구인을 대신하여 당해 정점부동산의 양도업무를 주도한 (주)○○지관의 상무이사 청구외 이○○의 진술에 의하면 당해 토지와 건물(부가세 포함)의 양도가액이 108,800,000원인 것으로 확인되며, 양수인 성○○이 운영하는 ○○화학의 장부상에는 토지 41,930,000원, 건물 105,682,000원으로 총 147,612,000원으로 계상되어 있음이 확인되며, ○○화학의 세무대리인이 제출한 부동산매매계약서는 2000.09.01.일자에 작성된 것으로 총양도가액은 195,000,000원으로 확인되어 청구인이 당초 신고한 양도가액을 인정할 수 없으며 청구인과 양수인의 진술에 의하여 매매대금으로 확인되는 일부의 금액인 ○○은행채무 70,000,000원과 ○○화학 종업원인 이○○와 이○○의 퇴직금 14,970,953원 외에 실지로 수수한 현금의 내역을 장부, 영수증 기타 증빙서류에 의하여 확인할 수 없으므로 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 양도가액과 취득가액을 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정한 당초처분은 정당하는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분이 정당한지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 이 건 사실관계를 살펴본다.

① 청구인은 쟁점부동산을 1996.11.11. 강○○으로부터 취득하여 2000.11.20. 성○○에게 양도하고, 2000.12.07. 양도시 실지거래가액을 102,000,000원, 취득시 실지거래가액을 120,000,000원으로 하여 양도소득세 사전신고하였다.

② 처분청은 청구인이 부동산양도 사전신고시 제시한 102.000,000원에 대한 매매계약서에 대하여 실지조사한 바, 당초작성된 매매계약서에는 총매매대금이195,000,00원(기계기구등 포함가액)으로, ○○화학을 인수한 성○○의 장부상에는 147,612,000원(토지41,930,00원, 건물 105,682,000원)으로 계상되어 있고 쟁점부동산의 양도시에 입회한 청구외 이○○의 확인서에서 토지와 건물을 108,000,000원에 매매하였다고 진술하고 있음이 조사관련서류에서 확인된다.

③ 청구인과 같이 매매에 참여했던 이○○와 거래상대방 성○○은 쟁점부동산에 대한 양도대금으로 계약금 12,000,000원과 잔금 90,000,000원을 현금으로 수수하였다고 주장하고 있으나, 이에 대한 관련증빙은 보관하고 있지 않다고 확인하고 있다

(2) 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액을 102,000,000원이라고 주장하면서 부동산매매계약서, 매수인 확인서 등을 제시하고 있으나, 쟁점부동산의 매매에 관여했던 청구외 이○○는 양도가액을 108,800,000원이라고 진술하고 있고, 양수인 청구외 성○○이 운영하는 ○○화학의 장부에는 쟁점부동산의 가액이 147,612,000원으로 계상되어 있으며, ○○화학의 세무대리인이 제출한 부동산매매계약서에는 총양도가액이 195,000,000원으로 기재되어 있는 등 실지양도가액이 서로 다르게 나타나고 있으므로 쟁점부동산의 실지양도가액은 금융자료, 장부, 영수증, 기타 증빙서류 등에 의해 객관적으로 명백하게 확인할 수 있는 경우에 이를 실지양도가액으로 인정함이 타당하다 할 것이나, 청구인은 양도대금을 현금으로 수령하였다고만 주장할 뿐, 실지양도가액을 확인할 수 있는 구체적이고 객관적인 금융자료 등의 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 양도한 쟁점부동산의 실지양도가액을 102,000,000원으로 인정할 수 없을 뿐만 아니라, 실지양도가액이 확인된다고 볼 수도 없다 할 것이다.

② 또한, 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액을 120,000,000원이라고 주장하면서 등기신청시 제출한 검인계약서를 제시하고 있으나, 이를 확인할 수 있는 금융자료, 장부, 영수증, 기타 증빙서류를 제시하지 못하고 있어 쟁점부동산의 실지취득가액을 확인할 수 없다고 봄이 타당하다 할 것이다.

③ 위와 같이, 청구인이 양도한 쟁점부동산의 실지양도가액 및 실지취득가액은 장부 기타 증빙서류에 의하여 확인할 수 없으므로 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의거 기준시가에 의해 쟁점부동산의 양도가액 또는 취득가액을 결정함이 타당하다고 판단된다.

(3) 따라서, 처분청에서 청구인이 양도한 쟁점부동산의 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의해 결정한 후, 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 2000년 귀속 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.