아파트가 고급주택에 해당되는지 여부

○○세무서장이 2003.01.02. 청구인에게 결정ㆍ고지한 2002년 귀속 양도소득세 24,075,940원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호 166.48㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1984.03.08. 최초 분양받아 보유하다가 2002.08.13. 청구외 박○○에게 양도한 후 2002.09.17. 1세대 1주택으로 양도소득세를 비과세 신고하였다. 처분청은 쟁점아파트가 등기부등본 및 집합건축물대장 전유부 상 전유면적(전용면적과 용어를 같이 사용함)이 166.48㎡로서 고급주택(165㎡ 이상)에 해당된다고 보아 2003.01.02. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 24,075,940원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.01.17. 이의신청을 거쳐 2003.03.11. 이 건 심사청구를 하였다.

○○구청장이 재산세과세대상에 의하여 확인한 전용면적 확인신청에 대한 회신문 및 ○○구 ○○동 ○○아파트 관리사무소장이 확인한 확인서 등에 의하면 쟁점아파트는 전용면적 154.07㎡로서 고급주택에 해당되지 아니하므로 양도소득세를 과세함은 부당하다.

쟁점아파트는 등기부등본 및 집합건축물대장 전유부 상 전용면적 166.48㎡로서 쟁점아파트를 고급주택으로 보아 과세함은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트가 고급주택에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴본다.

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999.12.28. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (1998.12.28. 개정)

○ 소득세법시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 생략.

○ 소득세법시행령 제156조 【고급주택의 범위】 법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.(1998.12.31. 개정)

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것(1999.09.18. 개정)

○ 주택건설촉진법시행령 제30조 【주택의 규모】

① 법 제31조 제1항의 규정에 의한 주택의 단위규모는 단독주택은 1호당 330제곱미터 이하로 하고, 공동주택은 1세대당 297제곱미터 이하로 한다. 다만, 국민주택의 경우에는 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하로 한다.(88306.16. 개정)

④ 제1항의 규정에 의한 주택규모의 산정방법은 건설교통부령으로 정한다.(94.12.23. 개정)

○ 주택건설촉진법시행규칙 제17조 【주택의 단위규모ㆍ산정방법 등】

② 영 제30조 제4항의 규정에 의한 주택규모의 산정방법은 다음에 의한다.(93.07.08. 개정)

2. 공동주택의 경우에는 외벽의 내부선을 기준으로 전용면적을 산정하되, 다음 각 목의 1에 해당하는 공용부분의 면적을 제외한다. 이 경우 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다. (98.08.14. 개정)

• 가. 복도ㆍ계단ㆍ옥탑ㆍ전기 및 기계실ㆍ보일러실ㆍ지하실ㆍ관리사무실ㆍ경비실ㆍ세대간 경계벽 등 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분

○ 건축법시행령 제119조 【면적ㆍ높이 등의 산정방법】

① 법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각호의 방법에 의하여 산정한다. (95.12.30. 개정)

3. 바닥면적: 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽ㆍ기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각목의 1에해당하는 경우에는 각목이 규정하는 바에 의한다.

• 다. 건축물의 노대 기타 이와 유사한 것(이하 “노대 등”이라 한다)의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대 등의 긑부분까지의 면적을 말한다)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값(주요 채광방향의 벽면에 있는 노대 등의 난간 등의 바깥부분에 간이화단을 노대 등의 면적의 100분의 15이상 설치한 경우에는 기둥 또는 내력벽의 설치 여부와 관계없이 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 2미터를 곱한 값)을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다. (2000.06.27. 개정)
• 다. 사실관계 및 판단 [사실관계를 살펴본다]

(1) 청구인은 쟁점아파트를 양도한 수 2002.09.17. 1세대1주택으로 양도소득세를 비과세 신고하였음이 양도소득과세표준 예정신고 및 자진납부계산서 등에 의하여 확인되고, 쟁점아파트가 1세대1주택임에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 쟁점아파트에 대하여 현지확인한바, 쟁점아파트는 등기부등본상 전유면적이 166.48㎡, 실지거래가액 790,000천원이므로 고급주택에 해당된다고 조사하였음이 양도소득세 현지확인 복명서 등에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점아파트에 대한 ○○구청장에게 공동주택(아파트)전용면적 확인 신청을 질의한 바 ○○구청장은 쟁점아파트의 전용면적은 재산세과세대장 상에 등재된 154.07㎡(주택 58550-116, 2003.01.10.)라고 회신하였으며, ○○구 ○○동 ○○아파트 관리사무소장은 쟁점아파트는 전용면적 154.066㎡, 공유면적 31.057㎡ 계 185.123㎡이라고 2002.08.12. 확인하였다. [쟁점에 대하여 살펴본다]

(1) 청구인은 처분청에서 쟁점아파트를 고급주택으로 보아 양도소득세를 과세함은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

① 주택건설촉진법 시행령 제30조 및 동법 시행규칙 제17조에서 공동주택의 전용면적은 외벽의 내부선을 기준으로 산정하되 공용면적은 전용면저거에서 제외하고, 공용면적에는 복도ㆍ계단ㆍ옥탑ㆍ전기 및 기계실ㆍ보일러실ㆍ지하실ㆍ관리사무실ㆍ경비실ㆍ세대간 경계벽 등 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분은 제외한다고 규정하고 있다.(국세청 양도소득세 실무교재, 2003.3 발간, 22페이지 참조).

② 쟁점아파트의 분양시 분양계약서에는 전용면적 154.066㎡(46.605평), 공유면적 31.057㎡(9.395평), 분양면적 185.123㎡(56.000평), 써비스면적 23.358㎡(7.066평) 총면적 208.482㎡(63.066평)으로 등재되어 있으며, 등기부등본에는 166.48㎡로 등재되어 있고, 집합건축물대장전유부에는 쟁점아파트는 166.48㎡이며 일부공유면적이 포함되었다고 기록되어 있으나 일부공유면적이 몇 평방미터인지는 확인되지 아니한다.

③ 심리기간 중 ○○구청의 회신문 및 아파트관리소장 확인서 내용을 관할구청인 ○○구청 건축과에 전화통화(☎ 0000-0000)한 바, 쟁점아파트는 최초 등기시 전유면적에 일부공유면적이 포함되었으며, 전용면적을 확인할 설계도면 등이 없어서 재산세 과세용으로 사용하고 있는 재산세 과세대장 상에 등재된 전용면적 154.07㎡로 민원인에게 회신하였다고 통화하였으며, ○○아파트 관리사무소(소장 김○○ ☎ 000-0000)에 비치된 설계도면사아의 『형별면적표』에는 공유면적에는 지하실 13.79㎡, 계단(복도) 12.41㎡, 보일러실 2,8286㎡, 노인정 및 관리실 2.0296㎡ 계 31.0582㎡로 확인하였으며, 인근 ○○부동산(대표 심○○, ☎ 000-0000) 에서도 쟁점아파트의 전용면적은 확인서에 확인한 154.066㎡라고 통화하였다.

④ 쟁점아파트의 공유면적은 분양계약서에는 31.057㎡(9.395평)로 표시되어있고, ○○아파트 관리사무소에 비치된 설계도면 상의 형별면적표에는 31.0582㎡로 표시되어 있어 그 면적이 정확하게 일치하지는 아니하나, 적어도 쟁점아파트의 공유면적은 31㎡는 된다고 판단된다.

⑤ 쟁점아파트의 전용면적은 총분양면적에서 공유면적을 차감하여 산정하여야 하므로 이건의 경우 총 분양면적 185.123㎡에서 공유면적 31㎡를 차감한 154.123㎡를 쟁점아파트의 전용면적으로 보아야 할 것이다(심사 경인96-379, 1996.05.31. 같은 뜻임)

(2) 따라서, 상기사실 관계 등을 종합하여 보면, 쟁점아파트는 등기부등본 및 집합건축물 대장에 166.48㎡로 등재되어 있으나 이를 고급주택을 판정하는 전용면적으로 볼 수 없으며 주택건설촉진법시행령 제30조 및 동법 시행규칙 제17조에 의하여 쟁점아파트의 전용면적을 계산하면 165㎡ 미만이므로 소득세법시행령 제156조 제2항 에서 규정하고 있는 고급주택의 요건(165㎡이상)에 충족되지 아니하므로 처분청에서 쟁점아파트를 고급주택으로 보아 양도소득세를 과세한 처분청의 당초처분은 잘못되었다고 판단된다.

앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.