토지 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1997.10.18. 청구인의 남편 임○○으로부터 증여로 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 492.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1999.10.15. 청구외 서○○에게 양도하고 1999.10.18. 기준시가(취득가액 128,102,000원, 양도가액 121,696,900원)에 의하여 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 남편으로부터 증여받은 쟁점토지를 5년 이내에 양도하였으므로 남편의 당초 쟁점토지 취득일을 쟁점토지의 취득시기로 하여 기준시가(취득가액 44,717,529원, 양도가액 121,694,430원)에 의하여 양도차익을 산정하여 2002.11.01. 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 14,560,110원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.11.13. 이의신청(2002.12.27. 기각결정)을 거쳐 2003.03.10. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은, 청구인이 양도소득세 결정일 이내에 쟁점토지에 대한 실지거래가액을 신고하지 아니하여 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하더라도 그 기준시가에 의하여 산정한 양도차익은 실지양도가액을 초과할 수 없는 것인바, 쟁점토지는 실제 청구인의 남편이 31,290,000원에 취득하여 청구인이 67,050,000원에 양도한 것이 사실이므로 기준시가에 의하여 산정한 양도차익(75,635,376원)은 쟁점토지의 실지양도가액(67,050,000원)을 한도로 하여야 함에도 처분청이 청구인이 제시한 거래증빙들에 대한 별도의 사실확인도 없이 금융자료에 의하여 실지거래가액으로 확인되지 않는다는 이유로 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 7,635,376원으로 결정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다는 주장이다.

이에 대하여 처분청은, 양도자가 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일까지 신고하는 경우에 한하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는 것임에도, 청구인은 당초 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고하였을 뿐 그 결정일까지 실지거래가액을 신고하지 아니하였으며, 청구인이 제출한 서류에 의해서는 그 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 처분청의 결정일까지 쟁점토지의 실지거래가액을 신고하지 아니한 청구인의 쟁점토지 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다 할 것이다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴본다.

○ 소득세법 제96조 (1998.12.28. 법률 제6,051호로 개정된 것) (양도가액) 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다.

○ 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

○ 소득세법시행령 제166조 (양도차익의 산정)

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.

① 청구인의 남편은 1987.08.24. 쟁점토지 중 478.62㎡를 취득하고 1998.04.01. 쟁점토지 중 14.07㎡를 취득하여 보유하다가 1997.10.18. 청구인에게 쟁점토지 492.7㎡를 증여하였으며, 청구인은 남편으로부터 쟁점토지를 증여받은 날로부터 2년이 경과하기 전인 1999.10.15. 청구외 서○○에게 쟁점토지를 양도하고 1999.10.18. 기준시가(취득가액 128,102,000원, 양도가액 121,696,900원)에 의하여 양도소득세 신고를 하였음이 쟁점토지의 등기부등본 및 양도소득세 신고서 등에 의하여 확인된다.

② 처분청은 쟁점토지는 청구인이 남편으로부터 증여받은 토지로서 증여일로부터 5년 이내에 양도한 것이므로 쟁점토지의 취득가액을 증여자인 남편의 당초 취득당시 기준시가인 44,717,529원으로 하고 양도가액을 121,694,430원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 처분청의 배우자 이월과세에 대한 검토 조사서 및 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

③ 이에 대하여 청구인은 쟁점토지를 남편이 31,290,000원에 취득하여 청구인이 67,050,000원에 양도한 것이 사실이므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하더라도 그 양도차익은 실지양도가액을 초과할 수 없음에도 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 실지양도가액을 초과한 75,635,376원으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

(2) 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다.

① 먼저 양도소득세 결정일 이내에 실지거래가액을 신고하지 아니한 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 처분이 타당한지 여부를 살펴보면, 첫째, 쟁점토지 양도당시 시행되던 소득세법 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목의 규정 및 같은법시행령 제166조 제4항 제3호의 규정에 의하면 원칙적으로 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의하여야 하고, 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관한세무서장에게 신고하는 경우에 한하여 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있다고 규정되어 있다. 둘째, 그런데 청구인은 당초 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고하였을 뿐 처분청이 쟁점토지에 대한 과세표준과 세액을 결정할 때까지 증빙서류를 갖추어 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액을 신고한 사실이 없으므로 쟁점토지의 양도차익은 기준시가에 의하여 결정함이 타당하다고 판단된다.

② 다음으로 기준시가에 의한 양도차익이 실지거래 양도가액을 초과하는 과세 장해사유에 해당하는지 여부에 대하여 살펴보면, 첫째, 청구인이 쟁점토지의 실지양도가액이 67,050,000원이라고 주장하면서 제시한 양도당시 매매계약서에 의하면, 쟁점토지의 매매대금은 67,050,000원이며, 계약시에 15,000,000원을 계약금으로 지급하고 중도금 20,000,000원은 1999.09.30.에, 잔금 32,050,000원은 1999.10.15.에 지급하는 것으로 하여 1999.09.12. 양도자인 청구인과 매수인(계약서상의 매수인은 청구외 최○○로서 등기부등본상의 매수인인 서○○의 처)의 대리인인 청구외 임○○이 청구외 채○○의 입회 하에 동 매매게약을 체결한 것으로 확인되고 있다. 둘째, 그러나 청구인이 쟁점토지의 실지양도가액이라 주장하는 67,050,000원은 쟁점토지 양도당시의 개별공시지가 121,694,430원의 55%에 불과할 뿐만 아니라 통상 개별공시지가는 시세보다 낮게 책정되고 있는 것이 현실인 점과 청구인이 쟁점토지를 양도한 직후인 1999.10.29. 쟁점토지에 채권최고액 100,100,000원의 근저당권이 설정된 사실 등에 비추어 볼 때 청구인의 쟁점토지 양도당시의 실지거래가액이 67,050,000원이라는 주장은 신빙성이 있다고 인정되지 아니한다. 셋째, 한편 청구인은 매수인을 제외한 매매계약 관계자들이 청구외 임○○과 청구외 채○○이 쟁점토지의 매매가액이 67,050,000원이라고 확인한 매매사실확인서를 제시하고 있으나 그 외 위 금액이 실지거래가액임을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적 증빙서류를 제시하지 못하고 있어 사인간에 작성된 매매사실확인서만으로는 쟁점토지의 실지거래가액이 67,050,000원이라고 인정하기는 어렵다고 할 것이다. 넷째, 자산을 양도한 자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일가지 실지거래가액을 신고하지 아니한 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하나, 이 경우에도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그 기준시가에 의하여 산정한 양도차익이 실지양도가액의 범위를 넘을 수는 없는 것이므로 그 기준시가에 기초하여 산정한 양도차익이 실지 양도가액의 범위를 넘을 때에는 그 양도차익을 실제 양도가액 범위로 제한하여 인정하여야 할 것(같은 뜻: 대법 2000두2921, 2002.03.26. 및 국심 96부 3647, 1997.05.01. 외 다수)이다. 다섯째, 그러나 이 건의 경우에는 쟁점토지에 대한 청구인의 실지양도가액이 객관적인 증빙서류 등에 의하여 확인되지 아니하므로 청구인의 쟁점토지 양도에 대하여는 기준시가에 의하여 산정한 양도차익이 실지거래 양도가액을 초과하는 과세장해사유에도 해당되지 아니한다고 판단된다.

(3) 그러하다면, 청구인이 쟁점토지의 양도에 대한 과세표준 및 세액의 결정일까지 실지거래가액을 신고한 바도 없고 이 건 심사청구시 주장하고 있는 거래가액도 쟁점토지에 대한 실지거래가액으로 확인되지 아니하므로 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.