1세대 1주택 비과세대상 해당 여부

[이유]

청구인은 ○○도 △△△시 △△동 ○○ 대지 374.6㎡(이하 "쟁점토지"라 한다), 건물(창고) 38.21㎡(이하 쟁점토지와 건물을 합하여 "양도부동산"이라 한다)를 1986.6.30. 취득하여 2000.8.18. 청구외 김○○·동 이○○(이하 "양수인들"이라 한다)에게 양도할 당시 쟁점토지 지상에 무허가건물이 있었고, 건물(창고)과 무허가건물을 주택으로 사용하였다하여 양도부동산에 대해 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세신청을 하였다. 처분청은 2001년 12월 쟁점부동산에 대한 현지 확인결과, 청구인이 건물(창고) 38.21㎡와 무허가건물 약 35평을 주거용으로 사용한 사실을 확인하고 청구인의 쟁점부동산 양도에 대해 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세 결정을 하였다가, 중부지방국세청장의 처분청에 대한 업무감사 시 중부지방 국세청의 감사담당공무원은 청구인이 양수인들에게 쟁점부동산을 나대지 상태로 양도한 사실을 양수인들 중 청구외 김○○의 전화 문답서를 통해 밝혀내고 쟁점토지에 대해 양도소득세를 과세하라는 지적을 하였으며, 이에 의해 처분청은 청구인의 쟁점토지 양도에 대해 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 2000년 귀속 양도소득세 89,866,630원을 2003.2.3. 청구인에게 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.2.27. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은, 쟁점토지는 구획정리되기 전에는 △△동 ○○번지였으나 구획정리 이후 △△동 ○○번지로 변경되었고, 쟁점토지 지상에 양도당시 무허가 건물이 있었으며, 청구인은 동 무허가건물에서 1973년부터 1998년 수재를 당하기 전까지 세입자 6세대와 함께 계속 거주하였고, 1998년 8월 수재를 당하여 부득이 거주자들이 이사를 가고 빈집으로 있는 상태에서 2000.8.18. 건물을 철거하는 조건으로 양도부동산을 양수인들에게 양도하는 계약을 체결하였으며, 부동산매매계약서에 의하면 잔금은 2000.9.9. 수수하기로 약정하였으나, 건물의 미철거를 이유로 양수인들이 잔금을 지급하지 않아 청구인은 2000.9.27. 건물을 철거하고 나대지로 정리된 상태에서 2000.9.27. 잔금을 지급받았으며, 이에 따라 소유권이전은 2000.9.28.에야 이루어졌음이 등기부등본 및 부동산매매계약서, 건설폐기물처리확인서 등에 의해 확인되어 쟁점토지는 1세대 1주택 부수토지에 해당됨에도 불구하고, 처분청에서 쟁점토지를 취득하여 여관을 신축하면서 쟁점토지와 연접한 △△동 ○○ 소재에서 여관을 경영하고 있던 청구인의 형 청구외 이◎◎과 다툼이 있던 청구외 김○○의 일방적인 문답서만을 근거로 하여 쟁점토지를 양도당시 나대지 상태로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다는 주장이다.

처분청은 양도부동산 매매계약서에 의하면, 매매부동산의 표시가 대지로만 기재되어 있고, 매매 특약사항 1번에서 물건의 건축물 철거를 중도금 지급 전에 매도인이 해결하는 것으로 기재되어 있어 쟁점토지만을 매매목적으로 함을 알 수 있으며, 감사기간 중 청구외 김○○에 대한 문답서에서도 공부상에는 창고건물 38.21㎡가 있는 것으로 되어 있었으나 실제로는 건물이 존재하지 아니하고 나대지 상태에서 매매계약을 체결하였다고 진술하고 있어서 양도부동산은 쟁점토지를 나대지 상태로 양도하였음이 확인되고 있는 바, 쟁점토지에 대해 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 양도부동산의 양도당시 창고건물과 무허가건물이 주택으로 사용된 것으로 보아 양도부동산 전체에 대해 양도소득세를 비과세할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제89조 [비과세양도소득] 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 부과하지 아니한다.999.12.28. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제154조 [1세대 1주택의 범위]

① 법 제89조 제3호에서 "1세대1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 것으로서 당해주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.(단서생략)

⑦ 법 제89조 제3호에서 "지역별로 대통령령이 정하는 배율"이라 함은 다음의 배율을 말한다.

1. 도시계획구역안의 토지 5배

○ 소득세법 기본통칙 89-21 [매매특약이 있는 주택의 1세대1주택 비과세 판정] 영 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택 비과세 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 양도부동산을 1986.6.30. 취득하여 2000.8.18. 양수인에게 양도할 당시 쟁점토지 지상에 무허가건물이 있었고, 건물(창고)과 무허가건물을 주택으로 사용하였다 하여 양도부동산에 대해 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세신청을 하였음이 처분청에서 제시한 심리자료에 의해 확인된다.

② 처분청은 2001년 12월 쟁점부동산에 대한 현지확인 결과, 청구인이 건물(창고) 38.21㎡와 무허가건물 약 35평을 주거용으로 사용한 사실을 확인하고 청구인의 쟁점부동산 양도에 대해 1세대1주택으로 보아 양도소득세 비과세결정을 하였다가, 중부지방국세청장의 처분청에 대한 업무감사 시 중부지방국세청의 감사담당공무원은 청구인이 양수인들에게 쟁점부동산을 나대지 상태로 양도한 사실을 양수인 중 청구외 김○○의 전화 문답서를 통해 밝혀내고 쟁점토지에 대해 양도소득세를 결정하라는 지적을 하였으며, 이에 의해 처분청은 청구인의 쟁점토지 양도에 대해 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 2000년 귀속 양도소득세 89,866,630원을 2003.2.3. 청구인에게 결정·고지하였음이 이 건 양도소득세결정결의서 등에 의해 확인된다.

③ 청구인은 양도부동산 양도당시 다른 주택을 소유하지 아니한 사실이 국세 전산자료에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 양도부동산 양도당시 주택으로 사용하던 창고건물과 무허가건물이 존재하였다고 주장하면서 양도부동산 매매계약서 및 등기부등본, 건설폐기물 처리확인서 등을 제시하고 있으므로 이에 대해 살펴본다. 첫째 부동산매매계약서에 의하면, 매매계약일은 2000.8.18.로, 중도금 지급 약정일은 2000.8.31.로, 잔금 지급 약정일은 2000.9.9.로, 매매대금은 430백만원으로 기재되어 있으며, 양도부동산의 표시내역은 대지 374.6㎡로 기재되어 있어 창고건물과 무허가건물에 대해서는 표시되지 아니한 것으로 나타나 있으나, 특약사항 제1번에서는 물건의 건축물 철거를 중도금 전에 매도인이 해결한다고, 제2번에서는 매도인은 매수인에게 숙박시설 허가가 되지 않을시 본 계약은 조건없이 무효로 한다고, 제3번에서는 매도인은 매수인에게 숙박시설 허가를 위한 관공서 서류 일체를 제공한다(대지 사용 승낙서 포함)고 기재되어 있어서 양수인들은 양도부동산을 여관을 신축하기 위해 나대지 상태로 매입하는 조건으로 양수하였고, 청구인은 양도부동산의 건물을 철거하는 조건으로 양도하였음이 나타나고 있는 바, 양도부동산의 매매 계약당시에는 어떠한 형태로든 쟁점토지 지상에 건물이 존재하였음을 알 수 있다. 둘째, 양도부동산 중 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 2000.8.18. 매매를 등기원인으로 하여 등기접수일인 2000.9.28. 양수인들에게 소유권이전되었음이 나타나고 있어 매매계약서상의 계약일과 등기원인일은 동일하나 매매계약서상의 잔금지급 약정일과 등기접수일이 서로 다르게 나타나고 있다. 셋째, 건설폐기물 처리확인서에 의하면, 2000.9.27. ○○도 △△△시 △△동 산 ○○ 소재 청구외 주식회사 동보도시환경이 쟁점토지 지상 건설폐기물 30㎡를 반입(처리)하였음을 확인한다고 기재되어 있고, 당심에서 직접 위 회사에 전화(☏ ＊＊＊-＊＊＊-＊＊＊＊)하여 확인한 바, 위 회사에 근무하는 청구외 손⊙⊙ 대리는 쟁점토지 지상의 건설폐기물 철거당시 가옥상태로 된 건물을 철거하였다고 진술하고 있어서 양도부동산의 매매계약일인 2000.8.18. 현재 쟁점토지 지상에는 주택이 존재하였음이 확인되고 있으며, 청구인의 주장대로 양도부동산의 중도금 지급 약정일인 2000.8.31.까지 쟁점토지 지상의 건물을 철거하지 못하고 2000.9.27.에 철거하여 양수인들로부터 잔금을 수령한 이후인 2000.9.28. 쟁점토지의 소유권등기이전이 이루어졌다고 보여진다. 넷째, 주택이란 건축법상의 허가여부 또는 등기여부에 관계없이 상시 주거의 목적을 위하여 사용되는 건축물을 의미하여, 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당하는 주택을 멸실하는 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하는 바, 처분청의 당초 조사서에 의하면 국세 전산자료에 의하면 청구인은 양도부동산 이외에 다른 주택을 취득·양도한 사실이 없고, 주민등록등본에 의하면 1995.11.10.부터 1998.6.30.까지 양도부동산 소재지에 주민등록이 등재된 사실을 확인할 수 있으며, 임차인들의 전·월세계약서, 인근 주민들의 확인서, ○○도 △△△시 ○○동장이 발급한 수해피해확인서, 상하수도요금영수증, 전기요금영수증, 건물에 대한 사진, 건물 임대시 작성된 월세 등의 장부 및 청구인의 확인서에 의해 쟁점토지 지상에 실제 주거용으로 사용된 공부상 창고 38.21㎡ 이외에 주택으로 사용한 무허가 건물이 약 35평 정도 있었음이 확인되므로 양도부동산은 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에 해당되는 것으로 판단된다고 기재되어 있어서 양도부동산에는 사실상 주택으로 사용한 창고와 무허가 건물이 존재하였음이 기조사·확인되었고, 동 건물은 매매특약에 의하여 이 건 매매계약일인 2000.8.18. 이후인 2000.9.27. 멸실(철거)되었음이 확인되고 있으므로 양도부동산의 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택 여부를 판정하여야 하고, 이 경우 양도부동산은 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택으로 봄이 타당하다 할 것이다.

② 한편, 처분청은 매매계약서에 부동산의 표시가 대지만 기재되어 있어서 대지만을 매매목적으로 하였으므로 양도당시 양도부동산은 나대지 상태였다는 의견이나, 위에서 살펴 본 바와 같이 양수인들은 양도부동산을 여관을 신축하기 위해 나대지 상태로 매입하는 조건으로 양수하였고, 청구인은 양도부동산의 건물을 철거하는 조건으로 양도하였음이 나타나고 있어서 양도부동산의 매매 계약당시에는 어떠한 형태로든 쟁점토지 지상에 건물이 존재하였음을 알 수 있는 바, 처분청의 의견을 설득력이 없는 것으로 보여진다.

③ 또한, 처분청은 양수인들 중 청구외 김○○의 문답서에 본인은 이○○와 여관업을 하기 위해 각각 50%씩 투자하여 양도부동산을 취득하였고, 쟁점토지 지상에 공부상 창고건물 38.21㎡가 등재되어 있으나 계약시점에는 건물이 전혀 없는 나내지 상태인 상어지역이며 바로 옆 지번에는 여인숙이 있었고 지금도 영업을 하고 있다고 진술한 점을 들어 양도부동산은 양도당시 나대지였다는 의견이므로 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 쟁점토지의 등기지분은 청구외 김○○가 3분의 2를, 청구외 이○○가 3분의 1을 소유한 것으로 나타나고 있어서 각각 50%씩 투자하였다는 청구외 김○○의 진술은 사실과 다르게 나타나고 있다. 둘째, ○○도 △△△시 ○○동장이 확인한 침수피해학인서에 의하면, 양도부동산 소재지에 거주하는 청구인, 청구외 안○○·동 안◎◎·동 윤○○·동 이⊙⊙·동 임○○·동 최○○이 1998년 8월 수해 당시 양도부동산에 거주한 사실을 확인한 후 침수피해 수리비로 각각 750천원씩을 1998.9.8. 지급하였음을 확인한다고 기재되어 있어 양도부동산은 침수피해을 받은 것으로 나타나고 있으며, 같은 종장의 양도부동산에 거주하는 가구에 대한 주민등록상 거주사실 확인 공문(호일12410-10573, 2003.5.22.)에 의하면, 침수피해 수리비를 지급받은 7가구 중 3가구는 주민등록이 등재되어 있지 아니하고, 나머지 4가구는 침수피해 전후(1998년 4월부터 11월가지0에 주민등록이 등재된 것으로 나타나고 있으나, 양도부동산에 대한 ○○공사의 저압수용 검침표(양도부동산의 건축물관리대장에 의하면 1996.9.11. 지번정정하기 전에는 양도부동산이 ○○동 ○○로 등재되어 있으며, ○○공사의 검침표에도 양도부동산의 주소지가 ○○동 ○○로 표기되어 있음)에 의하면, 양도부동산이 침수피해 전에는 매월 210~520KW의 전력을 사용하였으나, 침수피해 이후인 1998년 9월 이후에는 전력사용량이 영(0)으로 나타나고 있고, 청구인의 배우자 청구외 임병희의 전기료 자동이체 계좌(○○은행 ○○지점 계좌지점 557-＊＊-＊＊＊＊＊＊)에 의하면 양도부동산의 전기요금이 자동이체된 1999년 6월부터 양도일 현재까지 전기요금이 매월 210원~290원씩의 기본요금만 부과된 것으로 나타나고 있어서 침수피해 이후 양도부동산에는 세입자들이 거주하지 아니한 것으로 나타나고 있는 바, 양도부동산의 건물은 주택으로 사용할 수 없는 상태로 수해를 당한 것으로 보여진다. 셋째, 이와 관련된 국세청의 입장을 살펴보면, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 1주택자가 천재지변으로 인해 건물이 소실되어 부득이 1세대 1주택에 부수된 바 있는 대지만을 양도한 경우 양도소득세를 비과세(국세청 재산01254-3111, 1989.8.24)한다는 입장과 본래 주택이었으나 수해, 천재지변 등으로 멸실되어 나대지를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에 한하여 주택을 양도하는 것으로 보아 양도소득세를 비과세(2001.5.1. 국세청 재산세과 발행 주택과 양도소득세참조)한다는 입장을 견지하고 있는 바, 설사, 청구외 김○○의 문답서에 의해 양도부동산을 청구인이 양수인들에게 나대지로 양도하였다고 본다 하더라도 양도부동산은 처분청의 현지확인한 결과 청구인은 양도부동산 양도당시 다른 주택을 소유한 사실이 없고 양도당시 양도부동산은 이미 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 주택이었음이 확인되고 있으며, 동 주택이 수해를 입어 주택으로 사용할 수 없는 상태에서 동 주택이 멸실되었고 청구인은 나대지 상태에서 청구인들에게 양도되었다고 보여지는 바, 이 경우에도 위 국세청이 견지하고 있는 입장에 의해 양도부동산은 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택으로 봄이 타당하다 할 것이다.

④ 위와 같이, 양도부동산의 매매계약일 현재 양도부동산에는 건물이 존재하였음이 확인되고 있고, 그 건물은 처분청의 현지확인 결과 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 것으로 확인되었으며, 매매특약에 의해 주택을 멸실(철거)한 양도부동산의 경우 매매계약일 현재를 기준으로 1세대 1주택으로 봄이 타당하다 할 것이고, 설사, 청구인이 양도부동산을 나대지 상태로 양도하였다 하더라도 수해로 건물이 멸실되어 부득이하게 나대지 상태로 양도한 것으로 보여지는 양도부동산의 경우에는 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택으로 봄이 타당하다고 판단된다.

(3) 그러하다면, 처분청에서 청구인의 양도부동산에 대해 나대지 상태로 양도하였다고 보아 양도소득세 과세대상으로 보고 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 관련법령을 오해한 잘못이 있다 할 것이다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제89조 / 소득세법시행령 제154조 /