취득당시 기준시가를 산정시 분할전 모지번의 개별공시지가의 적용가능여부

○○세무서장이 2003.01.03. 청구인에게 결정고지한 2002년 귀속 양도소득세 8,910,580원의 부과처분은, 청구인이 1995.10.12. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 37㎡(1998.08.21. 대지 37㎡가 같은 동 ○○번지로 분할) 및 같은 동 ○○번지 대지 49㎡(1998.08.21. 대지 9㎡가 같은 동 ○○번지으로, 대지 40㎡가 같은 동 ○○번지로 분할)의 취득가액을 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 1995.10.12. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 204㎡ 중 37㎡(1998.08.21. 같은 동 ○○번지로 분할), 같은 동 ○○번지 대지 803㎡ 중 49㎡(1998.08.21. 대지 9㎡가 같은 동 ○○번지으로, 대지 40㎡가 같은 동 ○○번지로 분할), 합계 대지 86㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 지분으로 취득하여 보유하다가 1998.09.17. 같은 동 ○○번지로 합병한 후, 2002.06.28. 청구외 김○○에게 쟁점토지를 양도하고 합병 후의 지번인 ○○동 ○○번지의 1995년도 개별공시지가(783,000원/㎡)를 쟁점토지의 취득가액으로 하여 부동산양도신고를 하였다. 처분청은 ○○지방국세청이 합병 후에 양도한 쟁점토지의 취득가액은 합병전 지번의 기준시가를 적용하여야 한다고 감사지적하자, 쟁점토지의 모지번인 ○○동 ○○번지의 1995년도 개별공시지가(466,000원/㎡)를 쟁점토지의 취득가액으로 하여 2003.01.03. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 8,910,580원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.02.17. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은, 쟁점토지는 당초 ○○동 ○○번지에서 1995.04.20. 분할되어 새로이 같은 동 ○○번지 및 ○○번지로 지번이 부여되어 개별공시지가가 없는 상태에서 청구인이 이를 1995.10.12. 부산도시개발공사로부터 취득하여 같은 동 ○○번지와 합병후 양도한 것이며, 개벌공시지가가 없는 토지의 기준시가는 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시자가로 평가한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 쟁점토지의 경우에는 합병후 토지인 ○○동 ○○번지가 가장 인근에 위치한 유사한 토지임에도 처분청이 분할전 토지인 ○○동 ○○번지의 개별공시지가를 쟁점토지의 취득가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 부당하다는 주장이다.

이에 대하여 처분청은, 1998.08.21. ○○동 ○○번지로 합병된 쟁점토지는 같은 동 ○○번지에서 1995.04.20. 분할되어 청구인이 쟁점토지를 취득한 1995.10.12. 당시 개별공시지가가 없으므로 쟁점토지의 분할전 모지번인 ○○동 ○○번지의 1995년도 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 산정한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 청구인이 분할후 취득한 쟁점토지의 취득당시 기준시가를 산정함에 있어서 쟁점토지의 분할전 모지번의 개별공시지가를 적용하여 산정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴본다

○ 소득세법 제97조 (2001.12.31. 법률 제6557호 개정) (양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제99조 (기준시가의 산정)

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 소득세법시행령 제164조 (토지ㆍ건물의 기준시가 산정)

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 1995.10.12. ○○시로부터 쟁점토지를 취득하여 2002.06.28. 청구외 김○○에게 양도하였음이 쟁점토지의 토지대장 및 등기부등본에 의하여 확인된다.

② 쟁점토지는 당초 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 1995.04.20. 같은 동 ○○번지 대지 204㎡(청구인 지분 37㎡) 및 같은 동 ○○번지 대지 803㎡(청구인 지분 49㎡)로 분할된 후, 1998.08.21. 같은 동 ○○번지 대지 중 청구인 지분이 같은 동 ○○번지로, 같은 동 ○○번지 대지의 청구인 지분 중 9㎡가 같은 동 ○○번지으로, 같은 동 ○○번지 대지의 청구인 지분 중 40㎡가 같은 동 ○○번지로 분할되었다가 1998.09.17. 같은 동 ○○번지로 합병된 사실이 토지대장 및 등기부등본에 의하여 확인된다.

③ 청구인은 쟁점토지의 양도에 대한 양도소득세 신고시 합병후 지번인 ○○동 ○○번지의 1995년도 개별공시지가(783,000원/㎡)를 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 신고하였고, 처분청은 쟁점토지의 당초 모지번인 ○○동 ○○번지의 1995년도 개별공시지가(466,000원/㎡)를 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 결정하였음이 양도소득세 신고서 및 처분청의 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다.

① 쟁점토지는 당초 모지번인 ○○동 ○○번지에서 1995.04.20. 같은 동 ○○번지 및 ○○번지로 분할된후 청구인이 1995.10.12. 같은 동 ○○번지 중 37㎡와 같은 동 ○○번지 중 49㎡를 지분으로 취득한 사실, 그 후 쟁점토지가 1998.09.17. 같은 동 ○○번지로 합병된 사실, 합병 후 양도한 토지의 취득당시 기준시가는 합병 전의 토지에 대한 개별공시자가를 적용하여야 한다는 사실 등에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

② 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하면, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 당해 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하고, 이 경우 1999.01.01. 이후 최초로 양도하는 토지에 대하여는 납세지 관할세무서장이 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다고 규정되어 있다.

③ 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시(1995.10.12.)에는 쟁점토지가 모지번에서 분할(1995.04.20.)된 이후이고, 모지번인 ○○동 ○○번지에 대한 1995년도의 개별공시지가는 쟁점토지가 모지번에서 분할된 이후인 1995.06.30. 공시되었으며, 쟁점토지의 분할 후의 지번인 같은 동 ○○번지 및 ○○번지에 대한 개별공시지가는 1996년도까지는 공시되지 아니하고 1997년도부터 최초로 개별공시지가가 공시(1997.06.30.)되었음이 국세청 전산조회자료 등에 의하여 확인되므로 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 쟁점토지는 개별공시지가가 없는 토지에 해당함을 알 수 있다.

④ 개별공시지가가 없는 토지에 대하여는 납세지 관할세무서장이 위 규정에 의하여 평가한 가액을 개별공시지가로 선정하여야 함에도 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 산정하면서 위 규정에 의하지 아니하고 곧바로 모지번의 1995년도 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지의 취득가액을 산정하였음이 처분청의 결정결의서 및 담당직원의 진술 등에 의하여 확인되고 있다.

⑤ 따라서 쟁점토지는 취득당시 개별공시지가가 없는 토지에 해당됨에도 처분청이 법 소정의 절차에 따라 이에 대한 개별공시지가를 별도로 산정하지 아니하고 이 건 양도소득세를 과세하였는바, 이 건의 경우에는 처분청이 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 쟁점토지의 개별공시자가를 산정하고 그 산정된 가액에 의하여 쟁점토지의 취득가액을 산정하도록 함이 타당하다고 판단된다.

(3) 그러하다면, 쟁점토지는 취득당시 개별공시지가가 없는 토지에 해당됨에도 처분청이 이에 대한 개별공시지가를 별도로 산정하지 아니하고 분할전의 모지번 토지에 대한 1995년도의 개별공시자가를 곧바로 쟁점토지 취득당시의 개별공시지가로 하여 쟁점토지의 취득가액을 산정한 것은 잘못된 처분이라고 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.