실지거래가액 또는 기준시가에 의해 결정해야 하는지 여부

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각한다. [이유]

청구인은 1977. 5. 9 취득한 경기도 부천시 ○○구 ○○동 358-6 대지 391.4㎡지상에 1985. 8. 12 건물 792.52㎡(토지와 건물을 이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 신축하여 보유하다가 2000. 12. 30 청구외 ○○○ㆍ□□□에게 양도하고 2001. 1. 9 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액을 350,000,000원으로 하고 취득가액은 동 양도가액을 기준시가에 의하여 환산한 120,598,434원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 이에 대한 실지조사에서 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니한다는 이유로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 2003. 1. 2 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 54,870,210원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003. 2. 20 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 경영하던 사업이 실패하여 부도로 인한 은행차입금 및 사채자금의 압박으로 쟁점부동산을 시가보다 훨씬 낮은 350,000,000원에 급하게 처분하면서 은행대출금 230,000,000원과 임대보증금 101,500,000원을 공제한 잔금만 지급받은 것이 사실이며, 쟁점부동산은 1985년 이전에 취득하여 취득당시 실지거래금액을 확인할 수 없는 관계로 환산한 가액을 기준으로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 적법하게 신고하고 납부하였음에도 처분청이 쟁점부동산의 실지거래가액을 확인하지도 않고 양도가액이 기준시가보다 낮은 가액으로 신고되었다는 이유만으로 아무런 법적 근거도 없이 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 위법ㆍ부당하다는 주장이다.

이에 대하여 처분청은 청구인이 제출한 양도당시 매매계약서는 부동산중개인의 표시도 없고, 쟁점부동산에 대한 근저당권 설정액과 실지 대출금액 및 상가의 임대보증금에 대한 구체적 언급이 없는 점으로 보아 실지계약서로서 신빙성이 없으며, 현지출장하여 양도당시 시세를 확인한바 쟁점부동산은 대로변에 위치한 가구상가로 토지가액만 평당 5백만원(약 6억원)정도로 탐문되고, 쟁점부동산을 시가보다 특별히 저가로 양도할 만한 사유도 확인되지 아니할 뿐만 아니라 달리 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액도 확인되지 아니하므로 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다 할 것이다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴본다. ο 소득세법(1999. 12. 28 법률 제6124호 개정)제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 ο 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. ο 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. ο 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. ο 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 제157조 제4항 및 제5항의 규정에 의한 주식 등이나 제158조 제1항 각호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액×｛취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가｝

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제5호의 규정에 의한 토지 및 건물과 제162조의 2 제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액×｛취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)｝

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 1977. 5. 9 쟁점부동산의 대지 391.4㎡를 취득하여 1985. 8. 12 건물 792.52㎡를 신축하여 보유하다가 2000. 12. 30 청구외 ○○○ㆍ□□□에게 쟁점부동산을 양도하고, 2001. 1. 9 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액을 350,000,000원으로 하고 취득가액은 동 양도가액을 기준시가에 의하여 환산한 120,598,434원으로 하여 양도소득세를 신고하였음이 토지대장, 건축물대장, 등기부등본 및 양도소득세 신고서 등에 의하여 확인된다.

② 처분청은 청구인이 실지거래가액이라고 신고한 양도가액 350,000,000원이 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액으로 확인되지 아니한다는 이유로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였음이 처분청의 조사복명서 및 결정결의서에 의하여 확인된다.

③ 이에 대하여 청구인은 사업실패로 인한 은행차입금 등의 자금압박 때문에 시가보다 훨씬 낮은 350,000,000원에 급하게 처분한 것이며, 쟁점부동산은 1985년 이전에 취득하여 실지취득금액을 확인할 수 없는 관계로 환산가액을 기준으로 실지거래가액에 의하여 적법하게 신고하였음에도 처분청이 청구인이 신고한 양도가액이 기준시가보다 낮다는 이유만으로 이를 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

(2) 다음으로 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 쟁점부동산의 대지를 1977. 5. 9 취득하여 보유하다가 그 지상에 1985. 8. 12 건물을 신축한 사실과 쟁점부동산은 취득시기가 오래되어 취득당시 실지거래가액이 확인되지 않는다는 사실에 대하여는 청구인도 이를 인정하고 있고, 이에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

② 청구인은 쟁점부동산 양도당시의 매매계약서와 매수인의 거래사실확인서를 제시하면서 쟁점부동산은 그 실지양도가액이 350,000,000원이라고 주장하고 있는바, 청구인이 제시한 매매계약서에 의하면 쟁점부동산의 매매대금은 총 350,000,000원이며, 계약금 10,000,000원은 계약과 동시에 지급하고 잔금 340,000,000원은 2000. 12. 30 에 지불하는 것으로 하여 2000. 12. 22 청구인과 매수인이 작성한 것으로 되어 있으나, 동 계약서는 일반적으로 작성되는 부동산중개소용 매매계약서가 아니라 당사자간에 임의로 작성된 계약서일 뿐만 아니라, 쟁점부동산은 임대용 건물로서 임차인에 대한 임대보증금과 근저당권을 설정한 금융기관에 대한 채무가 있고, 청구인도 은행대출금과 임대보증금을 공제하고 잔금만 지급받은 것이라고 주장하고 있음에도 이에 대한 사항은 나타나지 아니하고 있으며, 그 대금지급사항에 관한 내용도 청구주장과 일치하지 아니하므로 동 계약서는 거래당시에 작성된 진실한 계약서로 보여지지 아니한다고 할 것이다.

③ 또한 청구인은 쟁점부동산의 실제 양도가액이 350,000,000원이라고 주장만 하고 있을 뿐 쟁점부동산 양도당시 쟁점부동산에 설정된 근저당권과 관련된 실제 대출금의 내역과 세입자에 대한 임대보증금의 내역 및 그 대금 정산에 관한 금융자료 등 객관적인 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있다.

④ 한편 청구인이 제시한 매수인의 거래사실확인서도 쟁점부동산을 매매대금 350,000,000원에 2000. 12. 22 계약하고 2000. 12. 30 잔금을 지급하기로 계약하였음을 확인한다라는 내용을 기재하여 2000. 12. 22 작성한 것으로 되어 있을 뿐 임대보증금 및 은행채무에 대한 사항이나 구체적인 대금의 지급사항 등에 대한 사항은 나타나지 아니하고 있고 그 매매대금을 입증할 증빙서류도 첨부되지 아니하여 동 확인서를 신빙성이 있는 것으로 보기는 어렵다고 할 것이다.

⑤ 처분청의 이 건 조사당시 청구인은 쟁점부동산의 거래가액에는 은행대출금 130,000,000원과 임대보증금 105,000,000원이 포함되어 있었다고 하였으나, 이 건 심사청구시에는 매매대금을 은행대출금 230,000,000원과 임대보증금 101,500,000원을 공제하고 잔금만 지급받은 것이라고 당초 진술과 달리 주장하고 있을 뿐만 아니라, 청구인은 ○○생명의 대출금 940,000,000원에 대한 상환압력 때문에 하는 수 없이 시세보다 싸게 쟁점부동산을 처분하였다고 주장하나 ○○생명이 채권최고액을 1,122,240,000원으로 하여 쟁점부동산에 설정한 근저당권을 매매계약일 5개월 이전인 2000. 7. 14 해지된 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고 있는바, 이러한 청구인의 주장은 신빙성이 있다고 보여지지 아니한다.

⑥ 또한 처분청이 쟁점부동산 소재지에 출장하여 부동산중개소 등에 확인한 바에 의하면 쟁점부동산은 대로변에 위치하고 있는 가구상가로서 청구인의 양도당시 시세가 토지가액만 평당 5백만원(약 6억원) 정도였음이 처분청의 조사복명서 등에 의하여 확인되고 있고, 청구인이 쟁점부동산을 시세보다 특별히 저가로 양도할 합리적인 사유도 발견되지 않고 있는바, 청구인이 공시지가(570백만원)의 62％에도 미치지 아니하는 가액으로 쟁점부동산을 양도하였다는 것은 납득하기가 어렵다고 할 것이다.

⑦ 위에서 살펴본 바와 같이 청구인은 쟁점부동산을 실제로 350,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있으나 그 양도금액이 양도당시의 시세나 기준시가 등에 비하여 현저히 낮을 뿐만 아니라 금융자료 등의 객관적인 증빙에 의하여 실지거래가액으로 입증되지도 아니하므로 동 금액을 쟁점부동산의 실지양도가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

(3) 그러하다면, 청구인의 쟁점부동산 양도에 대하여 처분청에서 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법 제100조 / 소득세법 제114조 / 소득세법시행령 제176조 의 2/