소유권등기이전 후 양도 잔금 외에 추가지급액을 양도가액에 포함 여부

○○세무서장이 2002.09.09. 청구인에게 경정고지한 양도소득세 82,557,450원은 양도가액을 550,00,000원으로 하여 과세표준과 세액을 경정하고, 360,770,000원은 이자소득으로 과세합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 공장용지 8,896㎡, 건물 993.6㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 2000.11.07. 주식회사 ○○(이하 "청구외법인"이라 한다)에게 양도한 후 양도가액을 442,300,000원으로 취득가액을 412,300,000원으로 실지거래가액으로 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도가액 442,300,000원을 부인하고 616,317,000원으로 하여 양도차익을 재계산한 후 청구인에게 2002.09.09. 양도소득세 87,997,450원을 결정ㆍ고지하였다. 이에 불복하여 청구인은 2002.12.04.이의신청을 하였고 처분청은 양도가액을 606,070,000원으로 경정한다는 결정고지를 2003.01.29. 받고 2003.02.12. 심사청구를 하였다.

청구인은 청구외법인에게 쟁점부동산을 700,000,000원에 양도하기로 하였으나 쟁점부동산에 청구외 노○○ 소유의 철구조물 가액 150,000,000원을 제외하고 550,000,000원에 양도가액을 확정하였다. 청구인은 쟁점부동산에 대한 소유권이전을 잔금청산전인 2000.11.09. 완료하였고, 양도대금 중 잔금 108,930,000원이 남은 상태에서 청구외법인의 요구에 의하여 쟁점부동산에 제3자 소유의 철구조물 구입자금 99,300,000원을 대여해 주고 양도잔금 108,930,000원과 d제3자 소유의 철구조물 구입자근 99,300,000원을 대여해 주고 양도잔금 108,930,000원과 대여금 99,300,000원을 합한 금액 208,230,000원의 2000.12.01~2001.02.28.까지 이자상당액 36,770,000원을 정하고, 채권총액을 245,000,000원, 상환일을 2001.02.28로 하는 2000.12.01.자 차용증을 받았고, 2000.12.02. 채권최고액 245,000,000원으로 근저당권설정을 하고 쟁점부동산에 대한 잔금청산을 마쳤다. 따라서 추가지급액 36,770,000원은 당초조사시 수집된 차용증과 등기부등본에 의해 확인되는 바와 같이 실제 소유권이 이전된 후 금전소비대차 전환에 의하여 당초계약서 금액을 초과하여 영수한 금액이 명백하므로 양도가액에 포함된 금액이 아니며(재일46014-804, 1999.04.27. 같은 뜻) 이 건 양도잔금이 금전 소비대차로 전환된 금액과 대여금에 대한 이자상당액이므로 전체금액을 양도가액에 포함하여야 할 금액이 아닌데도, 처분청은 대여금을 80,000,000원으로 파악하여 실제대여금과의 차액 19,300,000원과 이자상당액 36,770,000원의 합계액 56,070,000원을 양도가액 550,000,000원에 합산하여 양도가액을 606,070,000원으로 하여 양도차익을 산정 이건 양도소득세(청구세액 27,045,000원)를 결정한 처분은 부당한 것이다.

청구인의 주장과 같이 청구외법인이 ○○신용금고(이하 "○○"이라 한다) 융자금 대환으로 지급한 381,317,000원에서 청구외법인이 지급지연에 따른 연체료 10,247,0000원은 양도가액에서 제외함이 타당하고(이의신청에서 인용)가설제가액(실제대여금)은 80,000,000원으로 계산하여 차액 19,300,000원과 소유권 이전 후 연체료상당액으로 주장하는 36,770,000원을 어떠한 약정된 계약서나 증빙서류를 제시하지 못하고 있고, 이를 양도대가로 본 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이건 심사청구의 쟁점은 잔금청산 전에 소유권이전이 경료한 쟁점부동산에 있어, 소유권등기이전 후 양도 잔금 외에 추가지급액을 양도가액에 포함하여야 하는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호ㆍ및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호ㆍ및 제5호(대통령령이 정하는 자산 을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산 의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나로 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나로 기준시가에 의하여야 한다.(단서 생략)

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제16조 【이자소득】

① 이자소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1호~11호 생략)

○ 소득세법시행령 제45조 【이자소득의 수입시기】 이자소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호의 규정하는 날로 한다. 9의2. 비영업대금의 이익 약정에 의한 이자지급일. 다만, 이자지급일의 약정이 없거나 약정에 의한 이자지급일전에 이자를 지급받는 경우 또는 제51조제7항의 규정에 의하여 총수입금액 계산하에 제외하였던 이자를 지급받는 경우에는 그 이자지급일로 한다.

○ 재일 46014-804(1999.04.27.) 대금지급방법에 따라 일정액에 이자상당액을 가산해 양도가액을 확정하는 경우 당해 이자 상당액은 양도ㆍ취득가액에 포함하나, 지급기일지연으로 인해 추가로 발생하는 이자상당액은 취득ㆍ양도가액에 포함하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이건 매매계약과 관련하여 사실관계를 살펴본다.

① 청구인은 2000.02.23. 쟁점부동산을 매매대금 412,300,000원에 매입하기로 ○○과 매매계약을 체결하고, 매매대금의 10% 41,230,000원을 계약보증금으로 납부하였다. 청구인은 2000.09.06. 청구외법인과 쟁점부동산을 550,000,000원에 양도하는 매매가계약을 맺고 가계약금 15,000,000원을 받았으며, 2000.09.21. 청구외법인과 본계약을 체결하면서 본계약금 55,000,000원을 받은 사실이 입금수표와 가계약서 및 매매계약서 등에 의하여 확인되며,

② 청구인이 ○○에 지급할 잔금 371,0070,000원에 대한 이자를 계약일 2000.09.21. 이후에는 청구외법인이 책임지고, 청구외법인은 ○○에서 융자를 받아 청구인이 ○○에 지급할 잔금을 2000.11.08. 완납하고, 청구외법인이 청구인에게 지급하여야 할 잔금 108,930,000원을 미지급한 상태에서 2000.11.09. 쟁점부동산의 소유권이전등기를 마친 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.

③ 청구인은 계약보증금 10%를 납부한 상태에서 청구외법인에게 매매계약을 체결하고 청구인이 ○○에 납부할 잔금을 미납한 상태이므로 청구인의 미납금 한도 내에서 청구외법인은 대금을 ○○에 직접 지급한 사실이 연체이자 계산표에 의하여 확인된다.

④ 청구인과 청구외법인 사이에 2000.12.01. 작성한 차용증서에는 차용금액 245,000,000원의 내역은 쟁점부동산의 잔금 108,930,000원, 청구조물 구입을 위해 청구인이 청구외법인에게 대여한 99,300,000원, 2000.12.01~2001.02.28.까지의 이자상당액 36,770,000원이며, 청구인은 245,000,000원을 담보하기 위하여 2000.12.02. 채무자를 청구외법인, 근저당권자를 청구인으로 하여 근저당권을 설정한 사실이 확인되며,

⑤ 처분청은 당초매매계약서에 기재된 양도가액 550,000,000원에 청구인 주장 대여금 99,300,000원과 처분청이 확인한 80,000,000원의 차액 19,3000,000원과 이자상당액 36,770,000원을 합한 금액 56,070,000원을 합산하여 실지양도가액을 606,070,000원으로 결정한 사실이 양도소득세 경정결의서에 의하여 확인된다.

(2) 이건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 청구외법인에 쟁점부동산상의 철구조물매입대금으로 99,300,000원을 대여하였다는 주장이고, 처분청의 조사에서는 대여금액이 80,000,000원이라는 의견이므로, 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 2002.12.01. 작성된 차용증서의 하단의 내용을 보면 당초 계약시 철구조물 대금을 150,000,000원으로 계산하였으나, 실제매입은 80,000,000원에 매입하였고, 매입대금은 청구인으로부터 차용하여 지급하였다고 확인하고 있다. 이는 철구조물의 거래금액이지 차용한 금액으로 볼 것만은 아닌 것으로 판단된다. 둘째, 청구외법인의 대표이사 이○○은 2000.12.02. 청구인에게 “구천구백삼십만원을 정히 영수합니다”라는 영수증을 청구인에게 발행하였다. 따라서 청구인이 청구외법인에게 대여한 원금은 99,300,000원으로확인되고 있어 청구인의 주장과 같이 대여금은 99,300,000원임을 알 수 있고, 처분청이 19,300,000원을 추가지급액으로 보아 양도가액에 합산한 처분은 잘못이라 판단된다.

② 쟁점부동산의 양도시기를 등기접수일과 잔금청산일 중 언제로 볼 것인가에 대하여 살펴본다. 첫째, 소득세법 제162조 제1항 에서 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.고 정하고 있고, 제1호에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 제2호에서 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일이라고 규정하고 있다. 둘째, 따라서, 쟁점부동산의 경우 잔금청산일보다 등기접수일이 빠르므로 등기접수일을 양도시기로 보아야 할 것으로 판단된다.

③ 처분청이ㅣ 양도가액에 합산한 36,770,000원을 양도가액에 합산 할 금액인지와 관련하여, 양도자금이 금전소비대차로의 전환여부에 대하여 살펴보면, 잔금을 미지급한 상태에서 쟁점부동산의 소유권이전을 마쳤으나, 동 잔금과 대여금을 합한 208,230,000원 과 이에 대한 이자상당액 36,770,000원을 담보하여 근저당권을 실정하였다는 점은 청구외법인의 매수대금 부족액과 대여금액에 대해 금전소비대차로의 전환에 대해 합의가 청구인과 청구외법인 사이에 이루어진 것으로 보인다.

(3) 위의 내용을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산의 등기접수일 이후 양도잔금과 대여금의 2000.12.01.~2001.02.28.까지의 이자상당액 36,770,000원을 합한 총액 245,000,000원에 대하여 청구외법인이 차용증을 작성하고, 청구인은 이를 담보하기 위하여 근저당권을 설정하였다. 쟁점부동산의 양도일 이후 잔금을 금전소비대차 전환금액과 대여금의 이자상당액 36,770,000원은 비영업대금의 이익으로 종합소득세를 과세하는 것이 타당하고, 이 건 양도가액은 550,000,000원으로 봄이 타당하다고 판단된다.

앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.