취득가액이 불분명한 경우의 양도차익 산정 당부

[이유]

청구인은 1992.3.26 경기도 ○○시 ○○읍 ○○리 182번지 대지 195㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하여 2002.8.27 청구외 정☆☆에게 양도하면서, 2000.8.22 처분청에 실지거래가액에 의한 양도차익을 산정한 바 양도차익이 없다고 하여 양도소득세과세표준신고를 하면서 양도소득세는 납부하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지에 대한 실지조사 결과 청구인이 제시한 증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 실지거래가액에 의한 양도차익을 부인하고 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 2003.1.2 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 41,718,410원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.2.4 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은, 청구외 고◇◇로부터 쟁점토지를 241,900천원에 취득한 것이 쟁점부동산의 취득시 매매계약서 및 거래사실확인서에 의하여 확인됨에도 처분청이 이를 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 후 이 건 양도소득세를 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

이에 대하여 처분청은, 쟁점토지 양도에 대한 실지조사 당시 청구인은 쟁점토지의 취득가액에 대한 증빙으로 취득당시 매매계약서 및 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 청구인이 신고한 취득가액은 기준시가에도 미치지 못하고, 취득당시 매매계약서의 거래상대방인 청구외 구◇◇는 청구인이 제시한 매매계약서상 양도자 날인란에 날인된 도장이 본인 것이 아니라고 진술한 점, 쟁점토지 취득당시의 매매계약서를 작성한 청구외 조□□는 취득당시 매매계약서는 청구인과 청구외 고◇◇가 참석하지 아니한 상태에서 당사자간의 거래를 알선한 청구외 원일성의 요청에 의하여 임의로 작성하였다고 진술한 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 주장하는 취득가액을 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인되는 지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제100조 [양도차익의 산정]

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 같은법 제97조 [양도소득의 필요경비계산]

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제(2000.12.29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하느 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다.

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다.

⑦ 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 적용함에 있어서 제96조 제1항 제1호의 규정에 의한 고급주택을 양도한 거주자가 당해 주택의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 주택에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2002.8.27 청구외 정☆☆에게 쟁점토지를 양도한 가액 445,000천원에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 241,900천원에 취득하였음이 확인되므로 쟁점부동산의 양도차익은 실지거래가액에 의하여 산정하여야 한다고 주장하고 있는 반면, 처분청은 쟁점토지의 취득가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 과세하였는 바, 쟁점토지의 취득가액이 확인되는지 여부에 대하여 살펴본다. (가) 처분청의 이 건 양도소득세 실지조사 종결복명서에 의하면, 처분청은 청구외 고◇◇의 확인서와 청구외 조□□의 문답서(녹취록)을 근거로 하여 취득당시 계약서가 양도자인 청구외 고◇◇와 청구인 사이에 작성된 것도 아니고, 이 건 거래를 알선하고 매매계약서상의 입회인으로 기재된 청구외 원△△의 요청으로 공인중개사인 청구외 조□□가 임의로 작성된 것을 확인하였고, 청구인이 주장하는 241,900천원을 실지거래가액으로 인정하지 아니하였음을 알 수 있다. (나) 청구인이 제시한 취득시 매매계약서에 의하면 청구인의 취득가액은 241,900천원으로 되어 있으나, 동 매매계약서의 양도자란에는 청구외 고◇◇의 인감도장이 아닌 목도장이 날인되어 있어 당심에서 2003.2.18 청구외 고◇◇의 주소지 관할 읍사무소 담당공무원 박▲★에게 확인한 바, 매매계약서의 양도자란에 날인된 도장은 청구인의 인감이 아닌 것으로 보여진다. (다) 청구인이 당심에 제출한 청구외 고◇◇의 거래사실확인서에는 241,900천원에 쟁점토지를 양도하였다고 기재되어 있으나, 청구외 고◇◇는 당초 처분청의 실지조사시 매매계약서상의 양도자란에 날인된 도장이 본인이 사용하는 도장이 아니라고 하였다가 이를 번복하면서 이를 입증할 수 있는 다른 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있다. (라) 일반적으로 토지의 개별공시지가는 시가의 70~80%정도에서 산정된다는 점을 감안할 때, 쟁점토지의 취득당시 개별공시지가에 의한 평가액은 48,750천원으로서 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액 241,900천원의 20%에 불과하여 이를 시가로 받아들이기 어렵다고 보여진다. (마) 위 내용을 종합하여 볼 때, 청구인이 주장하는 241,900천원을 청구인의 쟁점부동산 취득시 실지거래가액으로 인정하기가 어렵다고 판단된다.

(3) 따라서, 쟁점부동산의 취득 및 양도가액 중 취득당시의 실지거래가액이 불분명한 이 건의 경우, 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지의 여부와 관계없이 소득세법 제100조 제1항 본문규정에 의하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분청의 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제100조 / 소득세법 제97조 /