실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우 기준시가로 과세여부

[이유]

청구인은 1990. 1. 10 취득한 서울시 ○○구 ○○동 105-54 대지 324㎡ 및 동 지상건물 446.7㎡(토지와 건물을 이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 취득하여 보유하다가 2000. 7. 31. 청구외 정○○와 김○○(이하 "정○○외 1인"이라 한다)에게 양도하고 2000. 8. 7. 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액을 365,000천원으로 하고 취득당시 실지거래가액을 420,000천원으로 하여 양도소득세 과세표준예정신고를 하였다. 처분청은 이에 대한 실지조사에서 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도 및 취득가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니한다는 이유로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의해 산정하여 2003. 1. 6. 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 80,653,180원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003. 2. 11. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 1990. 1. 10. 목욕탕 건물인 쟁점부동산을 취득할 당시 인근에 목욕탕이 없어 420,000천원에 매수하게 되었으나 2000. 7. 31. 쟁점부동산 양도당시에는 인근에 대형목욕탕이 들어서 취득가액에도 못미치는 365,000천원에 양도하게된 것이 사실임에도 처분청의 조사공무원이 매매가액에 대한 구체적인 조사없이 청구인이 자진신고한 쟁점부동산의 실지거래가액이 사실과 다른 것으로 간주하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과함은 부당하다는 주장이다.

이에 대하여 처분청은 청구인이 제출한 양도계약서는 당초에 작성된 매매계약서가 아니라는 중개인 성○○의 확인서와 매수자 정○○의 남편 박○○의 확인서 및 현지확인 조사결과를 종합하여 볼 때, 청구인이 예정신고한 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액은 신빙성이 없을 뿐만 아니라 취득당시 실지거래가액도 확인되지 아니하므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점부동산에 대한 양도차익을 기준시가에 의해 결정하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다 할 것이다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴본다. ㅇ 소득세법(1999. 12. 28. 법률 제6124호 개정) 제96조 [양도가액]

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산의 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 ㅇ 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비계산]

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. ㅇ 소득세법 제100조 [양도차익의 산정]

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제95조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. ㅇ 소득세법 제114조 [양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 토지)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 1990. 1. 10. 쟁점부동산을 취득하여 보유하다가 2000. 7. 31. 정○○외 1인에게 양도하고 2000. 8. 7. 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액을 365,000천원으로 하고 취득당시 실지거래가액은 420,000천원으로 하여 양도소득세 과세표준예정신고를 하였음이 토지등기부등본, 건축물대장, 양도소득세 과세표준예정신고서 등에 의하여 확인된다.

② 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도 및 취득가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니한다는 이유로 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였음이 처분청의 양도소득세 조사종결보고서 및 결정결의서에 의하여 확인된다.

(2) 다음으로 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다.

① 청구인이 쟁점부동산에 대한 양도소득세 예정신고시 제출한 매매계약서를 살펴보면, 쟁점부동산의 총 매매대금은 365,000천원, 계약금 30,000천원은 2000. 6. 12. 계약일에 지불하고 중도금 55,000천원은 2000. 7. 15.에 지급하며 잔금 280,000천원은 2000. 7. 31. 지급하는 것으로 하여 2000. 6. 21. 계약서를 작성한 것으로 되어 있으며, 특약사항에는매매대금중 ○○은행 대출금 100,000천원을 매수인 정○○외 1인이 인수키로 한다라고 기재되어 있으나, 쟁점부동산을 중개한 ○○부동산 대표 성○○의 확인서에 의하면, 동 계약서는 중개인 성○○이 작성한 것이 아님을 확인한 바 있으며, 쟁점부동산과 ☆☆4동 재개발아파트를 교환하는 조건이 있었다고 확인하고 있음에도 동 계약서 특약사항에는 이러한 내용이 기재되어 있지 않은 것으로 나타나고 있다.

② 쟁점부동산 매수인인 정○○의 남편 박○○의 확인서에 의하면, "쟁점부동산을 매입함에 있어서 계약금은 30,000천춴이고 중도금조로 박○○ 본인이 신축하였던 서울시 ○○구 ☆☆4동 소재 ○○○타운 아파트를 대물로 지급하였으며, 쟁점부동산의 피담보채권 1억을 정○○외 1인이 공동인수하였고, 잔금 1억원은 매수자 김○○의 남편 차○○이 지급하였다"라고 되어 있는데 청구인이 제시한 쟁점부동산 양도당시 매매계약서는 이러한 내용이 기재되어 있지 아니함을 알 수 있다.

③ 청구인이 제시한 쟁점부동산 양도당시 매매계약서와 ○○구청장의 검인계약서 (검인법호 009166)를 비교하여 보면, 검인계약서에는 총 매매 대금은 365,000천원으로 되어 있으나 대금지급방법은 일시불로 되어 있는 등 청구인이 제시한 매매계약서와는 그 내용이 상이한 사실이 확인된다.

④ 또한, 쟁점부동산을 취득할 당시 기준시가는 190,000천원임에도 청구인이 취득당시 실지거래가액으로 신고한 금액은 420,000천원으로서 취득당시 그 기준시가의 221%에 상당하는 금액으로 높게 취득하였고, 양도당시 기준시가는 441,000천원인데 비해 청구인이 양도당시 실지거래가액으로 신고한 금액은 365,000천으로서 양도당시 그 기준시가의 83%에 상당하는 금액으로 낮게 양도한 것으로 나타나고 있다.

⑤ 처분청의 쟁점부동산 취득에 대한 조사종결보고서에 의하면, 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 청구외 박○○은 쟁점부동산의 매매가액은 10년이 경과되었다는 이유로 확인할 수 없다고 하면서 2000년 여름에 청구인이 찾아와 도장을 찍어 달라고 하여 찍어준 사실만을 인정하고 있다.

⑥ 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 예정신고시 신고한 취득 및 양도당시 실지거래가액이 정당하다고 주장하면서 취득 및 양도당시 매매계약서 2매와 거래사실확인(박○○, 정○○외1인)만을 제시할 뿐 동 거래 금액에 대한 금융자료 등 구체적인 입증자료를 제시하지 못하고 있다.

⑦ 위에서 살펴본 바와 같이 청구인은 쟁점부동산을 실제로 365,000천원에 양도하였다고 주장하고 있으나 그 매매계약서가 신빙성이 없고, 양도가액이 당시의 기준시가에 비하여 낮은 반면 쟁점부동산의 취득가액은 취득당시 기준시가 보다 현저히 높고, 금융자료 등의 객관적인 증빙에 의하여 취득 및 양도가액이 실지거래가액으로 입증되지도 아니하므로 위 금액을 쟁점부동산의 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

(3) 그러하다면, 청구인의 쟁점부동산 양도에 대하여 처분청에서 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법 제100조 / 소득세법 제114조 /