환지예정면적에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱하여 토지의 취득가액을 계산함

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각한다. [이유]

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 223.2㎡(이하 "쟁점토지"라 한다), 건물 642.63㎡를 1983. 3. 12 (건물: 1992. 4. 6) 취득한 후 1999. 4. 30 청구외 ○○○에게 양도하고, 1999. 6. 12 기준시기(취득가액 314,746,628원, 양도가액 505,626,470원)로 양도소득세신고를 하였다. 처분청은 당초 청구인이 신고한 쟁점토지와 건물의 양도소득세에 대해 신고 시인하여 결정을 하였으나, 국세청장이 쟁점토지는 1983. 3. 12 취득하고 1983. 8. 8 환지예정지로 지정(서울시공고 제436호)되어 쟁점토지의 취득면적을 환지면적으로 계산해야 하나 종전면적을 적용하여 취득가액이 과다하게 계상되었으므로 처분청의 당초처분은 부당하다고 감사 지적함에 따라, 쟁점토지의 환지면적을 적용한 취득가액으로 양도차익을 계산하여 1999년 귀속 양도소득세 47,928,610원을 2002. 11. 1 청구인에게 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003. 2. 8 이 건 심사청구하였다.

쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어서 쟁점토지는 종전토지에 대한 환지처분으로 취득한 토지인 점, 쟁점토지의 취득시기는 종전토지의 취득일로 하는 점으로 보아 환지면적이 아닌 종전 토지면적을 적용하여 취득가액을 산정하여야 하고, 처분청이 제시하는 소득세법시행규칙 제77조 제1항 제2호 나목의 취득가액 산정 방법은 종전토지와는 관련없이 환지예정지구내의 체비지 등을 취득한 자가 당해 토지 등을 양도하는 경우에 적용되는 것이고 동 시행규칙은 상위법령의 구체적인 위임근거가 없고 합리성도 결여되어 있으므로 종전토지 면적을 적용하여 취득가액을 산정하여야 하므로 처분청이 환지면적으로 취득가액을 산정하여 양도차익을 계산하여 과세하였는바, 이는 부당한 처분이다.

청구인이 양도한 쟁점토지는 의제취득일(1985.1.1)이전에 취득ㆍ환지예정지지정 공고 되었으므로 소득세법시행규칙 제77조 제1항 단서의 규정에 따라 제2호 나목에 의거 환지면적에 단위당 기준시가를 곱하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하여 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 의제취득일(1985. 1. 1) 이전에 환지예정지로 지정되어 환지처분된 토지를 양도하는 경우 그 취득가액 계산에 있어서 환지된 면적을 기준으로 계산하는 것이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】에서 「양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 2.∼5. (생략)」이라고 규정하고 있다. 같은법 제96조【양도가액】에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. (생략)」이라고 규정하고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. (생략) 2.∼4. (생략)」라고 규정하고 있으며, 같은법 제99조【기준시가의 산정】 제1항에서 「제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. (생략)

2. (생략)」이라고 규정하고 있다. 같은법시행령 제162조【양도 및 취득의 시기】 제3항에서는 토지구획사업법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지 취득일로 한다라고 규정하고, 같은법시행규칙 제77조【환지예정지 등의 양도 또는 취득가액의 계산】 제1항에서는「양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 토지구획정리사업법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지역내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 다만, 1984년 12월 31일 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 제2호의 산식에 의한다.

1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우

• 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도 당시의 단위당 기준시가
• 나. 취득가액 종전 토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가

2. 환지예정지구 내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우

• 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도 당시의 단위당 기준시가
• 나. 취득가액 환지예정면적×취득 당시의 단위당 기준시가」라고 규정하고 있으며, 같은법 (1994. 12. 22 법률 제4803호로 개정된 것) 부칙 제8조【양도소득세 취득 시기에 관한 의제】에서 제94조 제1호에 규정하는 자산으로서 1984. 12. 31 이전에 취득한 것은 1985. 1. 1 에 취득한 것으로 보며, 동조 제2호 내지 제5호에 규정하는 자산의 경우로서 대통령령이 정하는 자산에 대하여는 대통령령이 정하는 날에 취득한 것으로 본다라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 쟁점토지와 건물양도 관련 양도가액 및 취득가액을 기준시가(취득가액 314,746,628원, 양도가액 505,626,470원)으로 양도차익을 계산하고 양도소득세신고를 하였음이 부동산양도신고서에 의하여 확인된다.

② 처분청이 위 청구인의 신고한 내용을 신고시인 결정하였으나, 국세청장이 쟁점토지는 1983. 3. 12 취득하고 1983. 8. 8 환지예정지로 지정(서울시공고 제436호)되어 쟁점토지의 취득면적을 환지면적(223.2㎡)으로 계산해야 하나 종전 면적(1,088㎡)을 적용하여 취득가액이 과다하게 계상되었으므로 처분청의 당초처분은 부당하다고 감사 지적함에 따라, 쟁점토지의 환지면적을 적용한 취득가액으로 양도차익을 계산하여 1999년 귀속 양도소득세 47,928,610원을 2002. 11. 1 청구인에게 결정ㆍ고지한 사실이 양도소득세결정결의서 및 납세고지서 송달부, 감사결과 처분지시 등에 의해 확인된다.

(2) 다음으로 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 차례대로 살펴본다.

① 청구인은 쟁점토지는 종전토지에 대한 환지처분으로 취득한 토지이며, 쟁점토지의 취득시기는 종전토지의 취득일로 하는 점으로 보아 환지면적이 아닌 종전토지 면적을 적용하여 취득가액을 산정하여야 한다고 주장하나, 소득세법시행령 제162조 제3항 에서 토지구획정리사업법 등으로 환지 처분된 토지의 취득시기는 환지 전의 토지 취득일이나 쟁점토지의 경우 토지 취득일이 1984. 12. 31(쟁점 토지취득일: 1983. 3. 12)이전에 취득하였으므로 소득세법(1994. 12. 22 법률 제4803호로 개정된 것) 부칙 제8조에 따라 취득일을 1985. 1. 1로 의제하는 것이며, 1984. 12. 31 이전에 취득한 토지로서 1984. 12. 31 이전에 환지예정지로 지정된 토지에 해당되어 소득세법시행규칙 제77조 제1항 제2호 나목에서 규정된 취득가액 산정방식인 환지예정면적에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱하여 쟁점토지의 취득가액을 계산하여야 할 것이다. (같은 뜻: 국심 2000부 449, 2000. 6. 16 외)

② 청구인은 소득세법시행규칙 제77조 제1항 제2호 나목의 취득가액 산정방법이 환지예정지지구내의 체비지에 해당하고 또한 상위법령에 위임근거가 결여되어 합리성이 없다 주장하나, 소득세법시행규칙 제77조 를 보면 토지구획정리 사업법 등에 의한 환지지구내의 토지에 해당하는 경우로써 취득 및 양도가액을 환지면적으로만 산정하는 체비지와는 다르고 상기 소득세법시행규칙 제77조 는 소득세법 제99조 제1항 의 기준시가 산정시 환지지구내의 토지에 대한 가액 계산의 방법을 규정하고 있어 조세법률주의에 위배하지 않는다 할 수 있을 것이다.

③ 또한, 환지예정지로 지정되어 환지처분된 토지를 양도하는 경우 1984. 12. 31 이전에 취득한 토지를 환지예정면적으로 취득가액을 계산한다는 규정은 실질과세원칙에 위배되고 구획정리사업은 청구인의 의지와 관계없이 이루어 졌음에도 취득시점에 따라 부담세액을 달리 계산하는 것은 과세형평에 어긋난다고 청구인은 주장하나, 소득세법 부칙 제8조에서 의제취득일을 기준으로 계산하는 방법을 규정하였으므로 실질내용과는 관계가 없으며 이는 과세형평을 위한 규정이라 할 수 있을 것이다.

(3) 따라서 이 건 쟁점토지는 1984. 12. 31 이전에 취득하고 1984. 12. 31 이전에 환지예정지로 지정된 토지에 해당되는 바, 처분청이 소득세법시행규칙 제77조 제1항 제2호 나목에 규정된 취득가액 산정방식인 환지예정면적에 취득당시의 단위당 기준시가를 곱하여 쟁점토지의 취득가액을 계산하여 양도차익을 산정한 후 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제94조 / 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법 제99조 / 소득세법시행령 제162조 / 소득세법시행규칙 제77조 /