재건축아파트의 양도에 대하여 취득당시 기준시가가 타당한지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1999.2.22. 청구외 박○○로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(재건축아파트, 대지 33.12㎡, 건물 84.78㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)에 대한 분양권을 취득하여 2002.8.30. 청구외 이○○에게 쟁점아파트를 양도하고 2002.9.5. 기준시가(취득가액 292,133,958원, 양도가액 280,000,000원)에 의하여 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 위 취득당시 기준시가가 잘못 산정되어 쟁점아파트에 대한 취득당시의 기준시가를 224,068,512원으로 산정하여 2002.12.5. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 7,444,290원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.1.30. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 재건축사업 승인일 이후에 아파트 분양권을 취득하여 당해 아파트가 완성된 이후에 양도하는 경우 당해 아파트의 취득시기는 조합원지분 토지를 양수할 때이므로 청구인이 재건축조합원으로부터 1999.2.22. 조합원자격을 승계 취득하여 2002.8.30. 양도한 쟁점아파트에 대하여도 그 취득시기를 1999.2.22.로 하여 취득당시 기준시가를 265,720,340원으로 하여야 한다는 주장이다.

이에 대하여 처분청은, 청구인은 재건축사업에 대한 관리처분계획인가(1998.4월) 후 사용승인일(1999.11.1.) 전인 1999.2.22. 분양권을 취득하여 부동산으로 양도한 것으로 토지의 취득일자는 분양권취득일인 1999.2.22.로, 건물의 취득일자는 쟁점아파트의 사용승인일인 1999.11.1.로 하고, 그 취득당시 기준기사를 신아파트에 대한 대지권가액 및 건물가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 재건축아파트인 쟁점아파트의 양도에 대하여 처분청이 산정한 취득당시 기준시가가 타당한지 여부를 가리는데 있다 할 것이다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴본다.

○ 소득세법 (2001.12.31. 법률 제6557호 개정) 제96조 (양도가액)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (단서 생략)

○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2항의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. (단서 생략)

○ 소득세법 제99조 (기준시가의 산정)

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서 생략)
• 나. 건물 건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
• 다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액

○ 소득세법시행령 제164조 (토지ㆍ건물의 기준시가 산정)

⑤ 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산된 가액으로 한다. 국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 × 당해 건물의 취득연도ㆍ신축연도ㆍ구조ㆍ내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준을

⑥ 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. 국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 × {취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액／당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이 동일한 경우에는 제7항의 규정을 준용한다)}

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 재건축조합원인 청구외 박○○로부터 관리처분계획인가(1998.4월)후 사용승인일(1999.11.1.)전인 1999.2.22. 재건축 중인 쟁점아파트에 대한 분양권을 취득하여, 2002.8.30. 청구외 이○○에게 쟁점아파트를 양도하고 2002.9.5. 취득당시 기준시가를 292.133.958원으로 하고, 양도당시 기준시가를 280,000,000원으로 하여 양도소득세 신고를 하였음이 쟁점아파트에 대한 분양계약서 및 매매계약서, 양도소득세 신고서 등에 의하여 확인된다.

② 처분청은 청구인이 신고한 취득당시의 기준시가가 잘못 산정되었다고 하여 주택조합 아파트에 대한 취득가액 산정 방식(재일 46014-103, 1997.1.21.)에 의하여 계산한 224,068,512원을 쟁점아파트의 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 처분청의 결정결의서에 의하여 확인된다.

③ 이에 대하여 청구인은 쟁점아파트의 토지지분에 대한 취득시기는 분양권을 승계취득한 날로 하여야 하므로 쟁점아파트의 취득가액은 멸실된 건물취득분을 제외하고 {쟁점아파트에 대한 최초 고시당시의 기준시가 × (분양권 취득당시 종전토지의 기준시가／최초 공시당시의 토지ㆍ건물의 기준시가)}에 의하여 계산한 265,720,340원으로 하여야 한다고 주장한다.

(2) 다음으로 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다.

① 쟁점아파트에 대한 취득시기(분양권의 취득일, 재건축아파트에 대한 사용승인일) 및 양도시기와 쟁점아파트 양도당시의 기준시가에 대하여는 청구인과 처분청간에 서로 다툼이 없다.

② 청구인은 쟁점아파트에 대한 취득당시 기준시가를 위 사실관계 ③의 산식에 의하여 계산하여야 한다고 주장하고 있으나, 토지취득 후 건물이 준공된 조합아파트 또는 재건축아파트의 취득가액 계산방식은 청구인이 건축물이 완성되어 있는 아파트를 취득한 것이 아니고, 토지를 먼저 취득한 후 아파트건물이 준공됨에 따라 토지와 건물의 취득시기가 각각 다르기 때문에 소득세법시행령 제164조 제6항 을 그대로 적용할 수 없고, 국세청장이 최초로 고시한 아파트 기준시가를 아파트 취득당시의 가액으로 환산한 후 이 가액을 가지고 다시 그 이전에 취득한 토지의 취득가액을 산출할 수 밖에 없다 할 것(같은 뜻: 국심 2002서3348, 2003.1.21.)이므로 청구인이 산정한 취득가액은 적절치 아니한 것으로 보여진다.

③ 한편 국세청장은 1997.1.21. 직장(지역) 주택조합의 경우 기존의 취득가액산정방법(재일 46014-2600, 1994.9.30.)이 불합리하고 계산과정이 복잡하다고 하여 이를 합리적으로 개선하여 1997.1.1. 이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용하도록 하면서 1996.1.1. 이후 양도분의 경우 아래의 방법을 적용하도록 한 바 있다. (2002.12.31. 이전 양도분까지 적용) ㉠ 국체청장이 최초로 고시한 기준시가 × {건물취득당시 (토지 + 건물)의 기준시가 합계액／최초고시당시 (토지 + 건물)의 기준시가 합계액} ㉡ 건물취득당시 토지의 기준시가 - 토지취득당시 토지의 기준시가 ㉢ 환산취득가액 = ㉠ - ㉡

④ 따라서 이 건 재건축조합 아파트의 경우에도 취득가액 산정방법에 있어서 다른 주택조합아파트(직장 및 지역주택조합 또는 재개발아파트)와 그 취득가액 계산방식을 달리 해야할 이유가 없고 종전의 취득가액 계산방식이 복잡하고 불합리하다는 이유로 국세청장이 위와 같이 개선한 바 있으므로 쟁점아파트의 취득가액도 위 산식을 적용하여 취득가액을 산정하는 것이 타당(같은 뜻: 국심 2001서2581, 2002.4.8. 및 감심 98-184, 1998.6.23. 외 다수)하다고 판단된다.

(3) 위의 사실관계 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 토지와 건물의 취득시기가 다른 재건축아파트인 쟁점아파트에 대하여 국세청의 예규(재일 46014-103, 1997.1.21.)를 적용하여 취득당시 기준시가를 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.