1세대 1주택에 해당하는 무허가 건물(주택)이 있었는지 여부

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각한다. [이유]

청구인은 경기도 ○○시 ○○동 48 대지 922㎡, 주택 71.57㎡(이하"양도부동산"이라 한다)를 1970. 4. 20 취득하여 2001. 5. 23 청구외 대한예수교장로회 ○○교회 대표 ○○○(이하 "양수인"이라 한다)에게 양도할 당시 양도부동산 토지 지상에 무허가건물 325.07㎡가 있었고, 그 중 149㎡는 상가로, 176.07㎡를 주택으로 사실상 사용하였다 하여 양도부동산의 주택 71.57㎡와 무허가건물 중 주택 176.07㎡를 합하여 주택면적을 247.64㎡로, 상가면적을 149㎡로 보고 사실상 주택으로 사용한 면적이 상가로 사용한 면적보다 크다 하여 양도부동산 전체에 대해 1세대 1주택으로 보아 2001. 5. 26 양도소득세 비과세신청을 하였다. 처분청은 청구인의 양도소득세 비과세신청에 대해 경기도 ○○시청 세정과에 재산세 부과내역을 확인한 바, 청구인이 신고한 주택면적 247.64㎡ 중 등기된 면적인 71.57㎡만 주택으로 재산세가 과세되었다 하여 주택면적을 71.57㎡로 보고 양도부동산 대지 922㎡ 중, 주택면적 71.57㎡의 5배인 357.85㎡를 초과하는 대지 564.15㎡에 대하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 2001년 귀속 양도소득세 31,871,030원을 2003. 1. 7 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003. 1. 29 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 양도부동산 토지 지상에 양도당시 무허가건물이 있었고, 동 무허가건물은 인근에 유형문화재 및 군부대가 위치하고 있어 건물 신축이나 증축에 제약이 많아 인ㆍ허가를 받지 않고 건물을 신축함에 따라 공부상 주택으로 등재하지 못하였으며, 청구인이 이 건 양도부동산 거래기간중에 유영측량설계공사에 의뢰하여 측량한 바 주택면적은 247.64㎡로, 상가면적은 149㎡로 파악되었고, 무허가건물 중 상가부분은 ○○택배에, 주택부분은 임차인 5가구에 양도 당시까지 임대하여 준 사실이 임대차계약서와 임차인의 주민등록등본에 의해 확인되고 있으며, 양도부동산 토지 지상에 무허가 건물이 존재하였음은 경기도 ○○시청에서 보관하고 있는 항공사진에 의한 사진측량 방법으로 편집한 도면과 청구인이 촬영한 건물 사진에 의해 확인되고 있으므로 양도부동산 건물 중 사실상 주택으로 사용한 면적은 247.64㎡로서 상가부분인 149㎡ 보다 크므로 전체를 주택으로 보아야 하며, 이 경우 양도부동산 중 대지 922㎡는 주택면적 325.07㎡의 5배 이내의 면적이므로 청구인의 양도부동산 전체에 대해 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세 하여야 한다는 주장이다.

처분청은, 청구인은 양도부동산 토지 지상에 무허가 건물이 있다고 주장하나, 경기도 ○○시청에 무허가 건물에 대한 2000년 재산세 부과내역서틀 징취한 바 무허가 건물로 과세된 사실이 없으며, 청구인이 제시한 주택임대차계약서상 주택면적은 약 32평(105.68㎡)으로 청구인이 사실상 주택으로 사용하였다는 247.64㎡과 상이하여 청구인의 주장이 신빙성이 없다 할 것이므로 양도부동산 중 주택으로 사용한 면적으로 확인된 71.57㎡의 5배를 초과하는 대지부분에 대해 기준 시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 양도부동산 건물 중 247.64㎡를 사실상 주택으로 사용된 것으로 보아 양도부동산 전체에 대해 양도소득세를 비과세할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 부과하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 것으로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. (단서생략)

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제1항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑦ 법 제89조 제3호에서 "지역별로 대통령령이 정하는 배율"이라 함은 다음의 배율을 말한다.

1. 도시계획구역안의 토지 5배

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 양도부동산을 1970. 4. 20 취득하여 2001. 5. 23 청구외 대한 예수교장로회 ○○교회 대표 ○○○(이하 "양수인"이라 한다)에게 양도할 당시 양도부동산 토지 지상에 무허가건물 325.07㎡가 있었고, 그 중 149㎡는 상가로, 176.07㎡를 주택으로 사실상 사용하였다 하여 양도부동산의 주택 71.57㎡와 무허가건물 중 주택 176.07㎡를 합하여 주택면적을 247.64㎡로, 상가면적을 149㎡로 보아 사실상 주택으로 사용한 면적이 상가로 사용한 면적보다 크다 하여 양도부동산의 양도에 대해 1세대 1주택으로 보아 2001. 5. 26 양도소득세 비과세신청을 하였음이 청구인의 양도소득세신고서 등에 의해 확인된다.

② 처분청은 청구인의 양도소득세 비과세신청에 대해 경기도 ○○시청 세정과에 재산세 부과내역을 확인한 바, 청구인이 신고한 주택면적 247.64㎡ 중 등기된 면적인 71.57㎡만 주택으로 재산세가 과세되었다 하여 주택면적을 71.57㎡로 보고 양도부동산 대지 922㎡ 중 주택면적 71.57㎡의 5배인 357.85㎡를 초과하는 대지 564.15㎡에 대하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 2001년 귀속 양도소득세 31,871,030원을 2003. 1. 7 청구인에게 결정 고지하였음이 이 건 양도소득세결정결의서 등에 의해 확인된다.

③ 청구인은 양도부동산 양도당시 다른 주택을 소유하지 아니한 사실이 국세 전산자료에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 양도부동산 지상에 무허가건물이 396.64㎡가 있었고, 무허가 건물 중 주택부분은 176.07㎡로 공부상 주택면적인 71.57㎡를 합하여 247.64㎡를 사실상 주택으로 사용하여 상가로 사용한 면적 149㎡ 보다 주택면적이 크므로 전체를 주택으로 보아야 하고, 이 경우 양도부동산 전체는 1세대 1주택에 해당되므로 양도소득세를 비과세하여야 한다고 주장하면서 부동산매매계약서, 주민등록등ㆍ초본, 등기부등본 및 건축물관리대장, 유영측량설계공사의 현황측량도, ○○시청의 항공사진에 의한 사진측량 방법으로 편집한 도면, 주택임대차계약서 및 임차인의 주민등록등본, 청구인이 촬영한 건물 사진을 제시하고 있으므로 이에 대해 살펴본다. 첫째, 부동산매매계약서에 의하면, 양도부동산의 표시내역이 대지 922㎡, 목조 와즙 단층 주택 41.65㎡ 및 세멘블럭조 스레트즙 단층 주택 29.92㎡로 기재되어 었어 건물은 주택 71,57㎡만 기재되어 있고, 무허가건물에 대해서는 표시된 바 없어서 무허가건물이 존재하였음이 확인되지 않고 있다. 둘째, 청구인의 주민등록등ㆍ초본에 의하면, 청구인은 양도부동산에서 1983. 4. 14부터 2001. 3. 27까지 거주하였음이 확인되고 있고, 처분청에서도 청구인이 양도부동산에서 3년 이상 거주한 사실은 인정하고 있으며, 이에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 셋째, 양도부동산의 등기부등본 및 건축물관리대장에 의하면, 토지는 대지 922㎡로, 건물은 목조 와즙 단층주택 41.65㎡ 및 세멘트브럭조 스레트즙 단층주택 29.92㎡로 등재되어 있어 양도부동산 건물은 주택으로만 71.57㎡로 등재되어 있음이 확인된다. 넷째, 유영측량설계공사의 현황측량도와 경기도 ○○시청의 항공사진에 의한 사진측량 방법으로 편집한 도면에 의하면, 양도부동산 토지 지상에 건물이 존재하는 것으로 나타나고 있으나, 동 건물이 공부상 등재된 건물인지 무허가 건물인지 명확히 구분되지 아니하고, 동 건물의 구체적인 용도가 무엇인지가 분명하게 나타나지 않고 있다. 다섯째, 주택임대차계약서에 의하면, 청구인은 청구외 △△△에게 1998. 11. 28부터 1999. 11. 27까지 가옥 약 5평을, 청구외 ◇◇◇에게 1998. 5. 24부터 1999. 5. 24까지 가옥 약 5평을, 청구외 ◎◎◎에게 1998. 12. 5부터 2001. 4. 30까지 가옥 약 5평을, 청구외 ▽▽▽에게 1996. 10. 23부터 2001. 4. 30까지 가옥 약 10평을, 청구외 ▲▲▲에게 1994. 6. 23부터 2001. 4. 30까지 가옥 약 7평을, 합계 약 35평(105.68㎡)을 임대한 것으로 나타나고 있으나, 임차인의 주민등록등본에 의하면, 임차인들 중 청구외 ◎◎◎ㆍ동 ▽▽▽ㆍ동 ▲▲▲만이 양도부동산 소재지에서 거주하고 있는 것으로 나타나고 있어서 양도부동산 건물 중 누가 어느 부분을 언제부터 언제까지 사실상 주택으로 사용하였는지의 여부가 불분명할 뿐만 아니라, 청구인이 사실상 주택으로 사용하였다고 주장하는 247.64㎡와 임대한 주택면적 105.68㎡ 및 공부상 주택 71.57㎡(청구인이 거주하였다고 볼 경우)를 합한 면적 177.25㎡이 서로 일치하지 않고 있다. 여섯째, 청구인이 촬영한 사진에 의하면, 기와집과 스레트 지붕이 있는 건물이 보이고, ○○택배라는 상호가 새겨진 차량의 모습이 보이고 있으나, 동 건물이 무허가건물인지의 여부와 어느 부분이 사실상 주택으로 사용하였는지의 여부가 확인되지 않고 있다.

② 한편, 이 건 양도부동산의 양수자인 대한예수교장로회 ○○교회 대표 청구외 ○○○ 목사에게 당심에서 직접 전화(☎031-*-**)하여 확인한 바에 의하면, 양도부동산 취득 당시 양도부동산에는 기와집 1동과 창고 1동이 있었으며, 기와집은 약 20평 정도 되어 보였고, 창고는 기와집 보다 조금 작아 보였다라고 진술하였으며, 양도부동산 지상 건물을 멸실할 때 참관하였던 청구외 ◆◆◆ 집사에게 확인한 바에 의하면, 건물 멸실 당시 양도부동산에는 기와집 1동과 창고 1동이 있었으며, 기와집은 약 20평 미만 정도 되어 보였고, 창고는 스레트 지붕과 벽돌로 지어진 건물로 헛간 비슷하게 생긴 무허가건물처럼 보였으며, 택배회사에서 창고로 사용한 것으로 보였다라고 진술하고 있어서 양도부동산의 공부 및 매매계약서상 기재된 "목조 와즙 단층 주택 41.65㎡ 및 세멘블럭조 스레트즙 단층 주택 29.92㎡"의 내용과 위 진술내용이 거의 일치하고 있음을 알 수 있는 바, 양도부동산에는 공부 및 매매계약서상 기재된 주택 71.57㎡만이 존재하였다고 보여지고 있다.

③ 또한, 처분청에서 심리자료로 제출한 경기도 ○○시청의 청구인에 대한 재산세 부과내역서에 의하면, 청구인에게 재산세가 과세된 주택 연면적은 70.80㎡로 기재되어 있어 양도부동산 토지 지상에 무허가건물이 존재한 사실이 확인되지 않고 있다.

④ 위와 같이, 청구인이 제시한 증빙서류만으로는 양도부동산 지상에 무허가건물이 존재하여 사실상 주택으로 사용된 사실이 확인되지 않고 있는 반면에, 이 건 양도부동산의 양수인과 양도부동산 건물 멸실시 참관한 자의 진술 및 경기도 ○○시청의 재산세 과세내역서에 의하면, 양도부동산 지상에는 공부상 등재되고, 매매계약서상 표시된 주택 71.57㎡만 존재하였음이 확인되고 있고, 양도부동산의 대지는 도시계획구역안의 토지에 해당되는 바, 양도부동산의 대지 922㎡ 중 주택으로 확인된 71.57㎡의 5배인 357.85㎡를 초과하는 대지 564.15㎡는 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 부수토지에 해당하지 아니하는 것으로 봄이 타당하다고 판단된다.

(3) 그러하다면, 처분청에서 청구인의 양도부동산 대지 922㎡ 중 주택면적 71.57㎡의 5배인 357.85㎡를 초과하는 대지 564.15㎡틀 양도소득세 과세대상으로 보고 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제89조 / 소득세법시행령 제154조 /