이사비용 등은 양도차익 계산시 필요경비에 산입하지 아니함

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각한다. [이유]

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 89-28번지 대지 228㎡, 건물 522.9㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 2000. 1. 24 취득한 후 2000. 10. 10 청구외 ○○○(이하 "매수자"라 한다)에게 양도하고 2000. 10. 10 실지거래가액(취득가액 411,500,000원, 양도가액 430,000,000원)으로 양도소득세신고를 하였다. 처분청은 청구인에 대한 세무조사에서 신고된 위 양도가액이 실지거래가액과 상이하다 하여 신고가액을 인정치 아니하고 확인된 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산한 후 2000년 귀속 양도소득세 49,682,340원을 2002. 10. 3 청구인에게 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002. 10. 21 이의신청(감세액: 18,776,880원)을 거쳐 2003. 1. 23 이 건 심사청구하였다.

쟁점부동산 취득 및 양도시 실제 지급한 이사비용 등 필요경비 44,500,000원을 양도가액에서 공제하여 양도차익을 계산하여야 하나, 처분청이 이를 인정치 아니하고 양도차익을 계산하여 과세하였는바, 이는 부당한 처분이다.

청구인이 기존임차인에게 지급하였다는 이사비용은 양도소득세 계산시 필요경비에 포함하지 아니하는 것이며, 취득시의 경매컨설팅 비용과 양도시의 중개수수료는 실제 지급하였다 주장하나 실제지출여부가 불분명하고 통상적인 수수료 범위를 벗어난 것으로 필요경비에 포함하지 아니하고 양도차익을 계산하여 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 제출한 쟁점부동산의 기존임차인에 지급한 이사비용 등 제비용이 필요경비에 해당하는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】에서 「양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 2.∼5. (생략)」이라고 규정하고 있다. 같은법 제96조【양도가액】 제1항에서는 「제94조 제1호 및 제2호에 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 1.∼3. (생략)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우」라고 규정하고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 나.∼다. (생략)

2. 자본적 지출액 등으로 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것」이라고 규정하고 같은법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】 제5항에서 「법 97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손」이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 쟁점부동산 양도 관련 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액(취득가액 411,500,000원, 양도가액 430,000,000원)으로 양도차익을 계산하고 양도소득세신고를 하였음이 양도소득세 조사종결 예정복명서 등에 의하여 확인된다.

② 처분청은 청구인에 대한 세무조사에서 신고된 위 양도가액이 실지거래가액과 상이하다하여 신고가액을 인정치 아니하고 실제 확인된 금액으로 양도차익을 계산하여 2000년 귀속 양도소득세 49,682,340원을 2002. 10. 3 청구인에게 결정ㆍ고지한 사실이 양도소득세결정결의서 및 납세고지서 송달부 등에 의해 확인된다.

(2) 다음으로 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 차례로 살펴본다.

① 청구인은 쟁점부동산의 양도가액에서 임차인에 지급한 이사비용 15,500,000원, 경매받으며 지급한 경매컨설팅비 7,000,000원, 양도시에 지급한 양도비용 22,000,000원 상당을 필요경비로 공제하여 양도차익을 계산해야 한다는 청구주장에 대하여 살펴본

• 다. 첫째, 청구인은 쟁점부동산의 기존임차인 청구외 ○○○외 6인에게 지급한 이사비용 15,500,000을 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나, 자산의 양도차익 계산시 양도가액에서 공제되는 필요경비에 대하여는 소득세법 제97조 및 동법시행령 제163조에서 열거된 항목에 한하는 것이며, 토지 및 건물의 양도에 관련하여 지급한 임차인에 대한 보상금이나 이사비용은 필요경비에 산입하지 않는 것이다. (같은 뜻: 재산 01254-2947, 1988. 10. 13) 둘째, 청구인은 쟁점부동산의 경락 취득시 청구외 ○○부동산 △△△에게 경매 컨설팅비 7,000,000원을 지급하였다고 주장하나, 처분청에서 청구외 △△△의 사업장과 주소지에 임하여 사실 확인한 바 사업장은 이미 다른 사업자인 청구외 □□□가 중개업을 영위하고 있고, 주소지는 다가구 주택으로 호수가 불분명하며 거주인들의 부재로 확인이 불가능하다고 확인되고 있다. 또한 대금이 실제 지급 되었음을 확인할 수 있는 금융자료 등의 제시가 없어 필요경비로 인정할 수 없다 할 것이다. (같은 뜻: 국심 91구438, 1991. 5. 27) 셋째, 청구인은 쟁점부동산의 양도시 청구외 □□□부동산 □□□에 10,000,000원, 청구외 △△부동산 ◇◇◇에 6,000,000원, ◇◇부동산 ▽▽▽에 6,000,000원 합계 22,000,000원을 부동산 중개수수료로 지급하였으므로 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나, 중개수수료 22,000,000원은 쟁점부동산의 매매가액 530,000,000원 의 4.15％로 통상적인 중개수수로 0.8％를 크게 초과하는 금액으로 과도한 중개 수수료는 통상의 거래에서는 있기 어려운 것으로 인정되므로 특별한 사정이 없는 한 이를 필요경비로 인정할 수 없다 할 것이며(같은 뜻: 대법 90누 4808, 1990. 11. 27 ; 국심 95중 2060, 1995. 10. 10), 또한 쟁점부동산의 매수자인 청구외 ○○○가 처분청에 제시한 부동산매매계약서를 보면 쟁점부동산의 중개업자는 청구외 ◎◎부동산 ◎◎◎로 되어 있어, 쟁점부동산의 중개인이 아닌 제3자들에게 중개수수료를 지급하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

(3) 그러하다면 쟁점부동산의 이사비용 등 공제대상이 아닌 제 경비 등을 필요경비에 포함하지 않고 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제94조 / 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법시행령 제163 조/