공부상 용도에 관계없이 사실상 주택으로 사용한 경우 주택으로 보아 1세대1주택 요건을 판정해야 한다는 주장의 당부

○○세무서장이 2003. 1. 6. 청구인에게 결정고지한 양도소득세 3,843,240원은 이를 취소합니다.

청구인은 1988. 4. 6. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 166.90㎡와 위 지상 건물 1층 주택 및 상가 75.87㎡(주택35㎡, 소매점40.87㎡)1층 부속건물(변소) 6㎡, 2층 주택 75.87㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1988. 4. 6.취득하여 거주하다가 2002. 3.26. 청구외 노○○에게 양도하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 2층 주택과 그에 부수토지는 1세대1주택에 해당하나, 1층 근린생활시설인 75.87㎡는 공부상 점포로서 1세대1주택에 해당하지 아니한다고 보아 1층 근린생활시설 75.87㎡과 그에 부수토지 83.45㎡에 대하여 2003. 1. 6. 양도소득세 3,843,240원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003. 1.18. 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산의 건물 중 1층은 상가가 아니라, 35㎡는 주택이고, 40.87㎡는 소매점으로 되어 있으며, 2층 75.87㎡는 주택으로 되어 있어서 사실상 일반주택으로 간주함이 타당함에도 불구하고 상가에 준하는 양도소득세의 부과는 부당하다.

청구인은 2층 주택 과 1층 중 일부면적을 본인 및 자녀들이 함께 3년이상 거주한 주택이라고 주장하나, 1층 중 일부면적을 주택으로 사용한 내역이 확인되지 아니할 뿐만 아니라, 일반건축물관리대장에는 주택으로 2002. 3.22. 용도변경 신청하여 1, 2층 주택 및 점포 각 75.87㎡에서 1층 35㎡는 주택, 1층 40.87㎡는 소매점, 2층 75.87㎡는 주택으로 용도변경 된 사실이 확인되고 있다. 따라서 용도 변경일로부터 3년이 경과하지 아니하였으므로 쟁점부동산의 1층 건물은 3년이상 보유주택요건에 해당되지 아니하므로 양도소득세 결정ㆍ고지한 이 건 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점부동산의 1층 건물 중 일부를 주택으로 사용하였는가를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 부과하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (이하 생략)

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 변적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계를 살펴보면,

① 쟁점부동산의 일반건축물관리대장에는 건물면적이 1층 주택 35㎡ 소매점 40.87㎡ 변소 6㎡ 2층 주택 75.87㎡ 중 일부(○○식당)는 청구외 김○○(000-00-00000)가 26㎡를 임차한 사실이 국세청전산자료에 의하여 확인되며, 쟁점부동산의 양수자 청구외 노○○이 부동산임대업으로 사업자등록한 사실이 국세청 전산자료에 의하여 확인되고 있다.

③ 청구인이 제시한 ○○구 ○○동 ○호 청구외 박○○, 같은 동 ○○번지 청구외 이○○, 같은 동 청구외 박○○, 같은 동 ○○번지 청구외 구○○(공인중개인) 등 다수인의 연서 확인서의 내용을 전산출력자료와 검토한 바 청구인 주장과 일치하고 또한 청구인이 제시한 1층,2층 건물의 사진과 부동산중개인 청구외 구○○(20년간 영업)와 건물주 청구외 노○○ 등에 전화통화에 의하여 확인한 바 1층에 방2칸과 부엌이 주택으로 사용한 사실이 확인되고 있다.

④ 1997.5.9~현재까지 ○○구 ○○동 ○○번지에서 ○○칼국수와 ○○숯불갈비라는 상호로 음식점을 경영하고 있는 청구외 박○○는 ○○구 ○○동 ○○번지에서 1986.9.29~1997.3.26 기간동안 거주한 사실이 주민등록등본 주소변동표에 의하여 확인되고 있으며, 본건 심리중 청구외 박○○의 처 황○○와 전화통화에 의하여 확인한 바, 위 기간동안 방 2칸을 임차하여 주거용으로 사용한 사실이 확인되고 있다.

⑤ 청구인은 쟁점부동산의 근저당설정이 1989.9월 6천8백만원, 2000. 2월 추가 근저당설정 1억6천8백만원을 설정한 이후 근저당설정 합계액이 2억3천4백만원이 된 이후에는 세입자들이 집값에 비하여 근저당설정액이 많아 전세 들어오는 것조차 꺼려하였고, 부동산중개업소에서도 세입자의 중개를 꺼려 장기적인 세입자를 입주시키지 못하여, 2000년도부터 양도시점까지는 일시적인 세입자들로 확실한 증빙을 제시하지는 못하고 있으나, 세입자와는 관계없이 주택으로 사용한 점만은 인정된다.

⑥ ○○구 ○○동 동사무소에 쟁점건물 소재지상의 1999.1~2002.3까 지의 거주자 현황을 조회한 바, 2002.4~현재까지의 거주자에 대하여는 확인이 되나 전산화 이후에는 확인이 되지 아니하고, 현재 거주자인 청구외 김○○이 1층을 주거용으로 사용하고 있음이 확인되고 있다.

⑦ 청구인은 쟁점부동산을 매매계약을 체결한 후 부동산중개인으로부터 쟁점건물이 상가로 되어 있어 주택으로 건축물관리대장을 고치지 아니하면 엄청난 양도소득세를 부담하여야 한다는 중개인의 말을 듣고 소유권 이전일인 2002.3.26.로부터 4일전인 2002.3.22.일에 ○○구청에 용도변경을 신청한 사실이 확인된다.

(2) 쟁점부동산의 건물1층 일부면적이 주택으로 언제부터 사용되었는가에 대하여 살펴본다.

① 쟁점부동산은 1975.3.19. 신축한 건물로서 청구인이 1988.4.6. 쟁점부동산을 취득할 때부터 쟁점부동산 건물1층 세입자인 청구외 박○○는 쟁점건물에서 1986.9.29.부터 1997.6.26.까지 거주한 사실이 주민등록표에 의하여 확인되는 점으로 보아 쟁점건물의 일부는 청구인이 취득시점인 1988.4월부터 주거용으로 사용하였음을 청구외 박○○의 주민등록 주소변동표에 의하여 확인되는 점으로 보아 쟁점부동산 취득시부터 주택으로 사용한 것으로 판단되고,

② 처분청은 청구인이 관할구청인 ○○구청에 건물 1층을 용도변경 신청한 날이 2002.3.22.이고, 양도한 쟁점부동산의 등기일은 2002.3.26.이므로, 주택으로 용도 변경한 날로부터 3년 이상이 경과하지 아니하였다 하여 1세대1주택요건을 충족하지 아니한다고 보았으나, 첫째, 청구인이 ○○구청에 용도변경한 날인 2002.3.22.일은 1세대1주택판정의 기산점이 아니라, 실제주택으로 사용한 날로부터 3년 이상인지를 판정하여야 하고, 청구인은 쟁점부동산을 취득할 때부터 건물1층 일부면적을 주택으로 실제 사용하였고, 위 건물의 용도변경을 신청한 날은 실제사용 용도와 면적에 맞게 건축물관리대장을 정리ㆍ기재한 날에 불과하다 할 것이고, 둘째, 처분청은 이건 1세대1주택 판정에 있어 일반건축물관리대장에 기재된 날부터 3년 미만이라는 사실 하나에만 의존하고 있으나, 이는 청구인이 제시한 증거자료의 분석과 현장확인 등 사실조사에 의하여 실제사용여부를 확인하여 판정하여야 할 것이나 이를 생략한 것으로 보인다.

③ 청구인이 쟁점부동산 건물층 일부면적을 주택으로 개조하여 사용한 것이 아니라, 쟁점부동산의 취득할 때부터 건물1층 면적과 건물2층 면적이 각각 75.87㎡로 명확한 구분이 없었을 뿐이며, 건물1층 면적 중에서 실질적으로 일부만이라도 주택으로 사용한 사실이 확인된다면, 건축물관리대장 등 공부상의 용도에 관계없이 1세대1주택으로 보아야 할 것이고, 위 사실관계를 종합해 보면, 쟁점부동산의 건물 1층 일부면적을 주택으로 실제 사용한 사실을 알 수 있어, 1세대1주택요건을 충족한다고 판단된다.

(2) 따라서, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 관할구청에 2002.3.22자 용도변경 신청한 사실만 가지고, 용도변경 신청일로부터 3년이 경과하지 아니하였기에, 1층 일부면적을 3년이상 주거용으로 사용한 것으로 볼 수 없다고 보았으나, 위 사실관계를 종합해 볼 때, 처분청의 주장은 이유 없다 할 것이고, 이건 양도소득세 과세한 처분은 1세대1주택요건 판정에 있어 사실판단을 그르친 잘못이 있다고 판단되다.

이건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.