농지의 대토로 비과세대상인지 여부

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일수 없어 기각한다. [이유]

청구인은 2001. 12. 28 광주광역시 ○구 ○○동 913-1 답 2,793㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 광주광역시에 협의양도하고 농지대토에 의한 양도소득세 비과세 신청을 하였다. 처분청은 쟁점토지가 농지대토의 요건에 부합되지 아니한 것으로 보아 기준시가에 의한 양도차익을 계산하여 2002. 11. 4 양도소득세 62,438,070원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003. 1. 21 이 건 심사청구하였다.

쟁점토지는 임대차관계가 아닌 청구외 ○○○에게 농지관리계약에 따라 농지관리자가 감나무, 배나무 등의 묘목을 재배한 것으로서 청구외 △△△(○○○의 처) 명의의 조경공사 사업자등록은 사실과 다르며 따라서 광주광역시가 △△△에게 지급한 실농보상도 실제 자경자인 청구인이 받아야 할 것인 바 이러한 사실로 보아 쟁점토지는 농지대토 요건을 갖추었다 할 것이어서 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다고 주장한다.

위 청구주장에 대하여 처분청은 쟁점토지의 현지확인 결과 쟁점토지에 △△△ 명의의 사업자등록(상호: ○○조경, 등록번호: 409-03-*)이 양도일 이후 폐업되어 있고, 광주광역시청의 "물건손실보상액결정 및 지급조서" 와 "영업손실보상액결정 및 지급조서"에서 사무실외 부속건물, 가이즈카향나무 등 146종의 손실보상 및 영업손실보상이 △△△명의로 지급되었음이 확인되고 있으므로 청구인이 자경한 것으로 볼 수 없는 쟁점토지에 대하여 농지대토를 부당한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점토지가 농지대토에 해당하는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

4. 대통령령인 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제153조 【농지의 비과세】

② 법 제89조 제4호에서 "대통령령이 정하는 정우"라 함은 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지(제4항 각호의 1에 해당하는 농지를 제외한다)로서 다음 각호의 요건을 갖춘 경우를 말한다. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일로부터 1년내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우 또는 새로운 농지의 취득일부터 1년내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 새로운 농지 소재지에 거주하면서 경작한 경우

2. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적 이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1 이상인 경우

③ 제1항 제3호 단서 및 제2항 제1호에서 "농지소재지라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 지역을 말한다.

1. 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역

④ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 동 각항에 규정된 농지에서 제외되는 농지는 다음 각호와 같다.

1. 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다)또는 시(지방자치법 제3조 제4항 의 규정에 의하여 설치된 도ㆍ농 복합형태의 시의 읍ㆍ면지역을 제외한다)에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지(이하 생략)

○ 조세특례제한법 제77조 【공공사업용토지 등에 대한 양도소득세 등의 감면】

① 다음 각호의 1에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2003년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세의 100분의 25(토지 등의 양도대금을 대통령령이 정하는 채권으로 지급하는 분에 대하여는 100분의 35)에 상당하는 세액을 감면한다.

3. 토지수용법 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 우선 이 건 사실관계를 살펴본다.

① 청구인은 쟁점토지를 1996. 5. 2 매매로 취득하여 2001. 12. 28 광주광역시에 양도하였으며 동 토지의 사업인정고시일은 2000. 11. 29 임이 등기부등본과 광주광역시의 관련서류에 의하여 확인된다.

② 청구인의 쟁점토지 취득 이후 거주지는 공부에 의해 다음과 같이 확인된다. ┌─────────────┬─────────────┬────┬───────┐ │ 주 소 지 │ 거 주 년 월 일 │거주기간│ 비고 │ ├─────────────┼─────────────┼────┼───────┤ │광주광역시 ○구 ○동 247-3│1996. 5. 2∼ 1997. 4. 24 │ 11개월 │무단전출기간 │ │ │ │ │1개월 차감 │ ├─────────────┼─────────────┼────┼───────┤ │광주광역시 ○구 ○○동 645│1997. 4. 25∼2001. 12. 28 │4년8개월│ │ │○○ⓐ 105-302 │ │ │ │ └─────────────┴─────────────┴────┴───────┘

③ 쟁점토지에는 청구외 △△△이 1999. 2. 10∼2002. 5. 31 □□조경(409-03-*, 건설 조경공사)을 운영하였음이 전산조회에 의하여 확인된다.

④ 광주광역시장이 쟁점토지의 보상시 작성한 서류 중 토지손실보상액 결정 및 지급조서에는 984,885,000원을 청구인에게 지급한 것으로 나타나며, 물건손실보상액결정 및 지급조서상의 수목 15,316주의 보상액 71,986,000원과 영업손실보상액 결정 및 지급조서상의 3개월 휴업 보상액 26,750,000원은 □□조경을 운영한 청구외 △△△에게 지급된 사실이 확인된다.

⑤ 처분청이 이 건 농지대토 신청에 대하여 현지확인한 조사서의 내용을 보면, 농지대토에 대한 종전농지 보유기간, 농지소재지 거주요건, 대토농지 취득면적 요건은 적정하나 쟁점토지가 1999. 2. 10부터 농지가 아닌 □□조경의 사무실 및 사업장으로 임차하여 사용한 사실 및 쟁점토지가 공공용지로 양도되면서 사업장 폐쇄에 따른 물건보상 및 영업보상 또한 이루어진 사실이 확인되므로 3년 이상 자경한 종전농지의 대토요건을 충족하지 못한 쟁점 토지에 대하여 양도소득세를 과세함이 타당하다는 내용이 나타난다.

⑥ 청구인은 청구외 △△△은 쟁점토지의 보유기간 동안 관리자로서 역할을 수행하여 온 자로서 청구인 모르게 쟁점토지를 월세 500,000원에 임차한 것으로 사업자등록을 신청하였고 청구인이 당연히 받아야 할 손실보상액을 △△△이 받은 것이라고 주장하면서 이웃주민 ◎◎◎외 3인의 인우보증서와 농지원부, 사업자등록증 교부에 대한 질의회신문 등을 증거자료로 제시한다.

⑦ 한편, 이 건 심리기간 중 쟁점토지의 보상관련 조회에 대하여 광주광역시장이 회보한 내용을 보면, 1991. 5. 1 청구인과 △△△간에 작성한 쟁점토지의 임대차계약서(임차보증금 8,000,000원)와, 2000. 5. 1∼2001. 4. 30간 토지 사용료(9,000,000원)를 수령한 데 대해 ◇◇◇(청구인의 夫)의 대리인 ▽▽▽이 △△△에게 작성하여 준 영수증 등이 나타나며 광주광역시장이 지장물에 대한 보상을 △△△의 계좌(○○ 601055--****)로 입금한 내용 등이 확인된다.

(2) 위 사실에 의하여 쟁점토지가 농지대토에 해당하는지 여부를 판단하여 보면

① 소득세법상 양도소득세가 비과세되는 농지대토의 요건을 갖추기 위하여는 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작하여야 하는 것인 바 이에 대하여 살펴보면 첫째, 청구인이 쟁점토지 소재지에서 3년 이상 거주하였음은 주민등록등본에 의하여 확인되고 있어 일응 재촌의 요건은 갖추었다 할 것이나 둘째, 청구외 △△△이 1999. 2. 10부터 2002. 5. 31까지 쟁점토지에서 조경 사업(□□조경)을 운영한 사실이 나타나는 점, 광주광역시가 △△△에게 지장물건과 영업손실에 대하여 보상금을 지급한 점에 비추어 쟁점토지는 청구인이 3년 이상 경작한 농지로 보여지지 아니한다.

② 따라서, 쟁점토지에서 3년 이상 경작한 사실이 확인되지 아니한 이 건의 경우 농지대토로 인정할 수 없다 할 것이다.

③ 청구인은 이 건 심사청구에서 청구외 △△△이 청구인 모르게 사업자등록을 신청하였고, △△△에게 쟁점토지를 임대한 적이 없으며, 광주광역시의 물건 및 영업손실 보상도 청구인에게 지급되어야 할 것이 △△△에게 지급되었다고 주장하고 있으나 광주광역시가 쟁점토지의 협의취득시 징구한 쟁점토지의 임대차계약서, ▽▽▽(청구인의 夫 ◇◇◇의 대리인)이 △△△으로부터 수령한 토지사용로 9,000,000원에 대한 영수증, △△△계좌로 입금된 지장물건 등의 보상금 등에 비추어 청구인의 위 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.

(3) 위 내용을 종합하여 볼 때, 이 건 쟁점토지는 청구인이 3년 이상 자경하지 아니한 토지이므로 소득세법상 비과세되는 농지대토의 요건에 부합하지 아니한다 할 것이어서 처분청이 쟁점토지에 대하여 농지대토의 비과세를 배제하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제89조 / 소득세법시행령 제153조 / 조세특례제한법 제77조 /