건물개조 공사비용을 양도소득의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

○○세무서장이 2003.01.02. 청구인에게 경정결정한 2000년 귀속 양도소득세 6,329,780원의 부과처분은 청구외 한○○에게 지급한 건물개조 공사비용 10,500,000원을 필요경비로 인정하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 277.4㎡, 건물 507.04㎡(지하 1층 지상 3층 근린생활시설 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 임의경매로 경락받아 1999.11.29. 소유권이전 등기한 수 2007.07.15. 청구외 김○○에게 양도하고 2007.07.18. 실지거래가액(양도가액 350,000,000원, 취득(경락)가액 330,000,000원)으로 양도소득세를 과세미달로 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도소득세 신고에 대하여 실지조사를 실시하여 양도가액을 410,000,000원으로 확인하고 2002.11.07. 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 32,094,250원을 과세예고 통지하였으며, 2002.11.30. 과세전 적부심사청구에 의하여 2003.01.02. 6,329,780원으로 경정결정 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.01.25. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점부동산을 취득한 수 교회용 건물을 일반점포 및 사무실용으로 개조하기 위하여 건물개조 공사비용 10,500,000원(이하 “쟁점금액” 이라 한다)을 지출하였음이 확인되는데도 양도소득세 필요경비로 인정하지 아니함은 부당하다.

청구인이 쟁점부동산을 교회용 건물에서 일반점포 및 사무실용으로 개조하기 위하여 지출한 비용은 자본적 지출이라고 주장하나, 청구인이 건축물 개조공사를 하였다는 주장은 신빙성이 없으며, 단순 수리비는 자본적지출에 해당되지 않으므로 취득원가에 산입할 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점금액을 양도소득의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴본다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제3호 내지 제5호의 자산의 경우에는 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

2. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액” 이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996.12.31. 신설)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 설비비와 개량비” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용

2. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용

3. 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용

• 다. 사실관계 및 판단 [사실관계를 살펴본다]

(1) 청구인은 임의경매에 의하여 경락받은 쟁점부동산을 2000.07.15. 청구외 김○○에게 양도하였으며, 양도소득세 신고시 실지거래가액(양도가액 350,000,000원, 취득가액 330,000,000원)으로 과세미달 신고하였음이 자산양도차익 예정신고 및 자진납부서 등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청에서 확인한 양도시 부동산매매계약서 단서조항에는 『매도자는 현재 보수중인 외부화장실 남녀 공용으로 완료, 1층 전기배선완료 등 현재 진행중인 부분을 잔금시 까지 완료해 주기로 함, 매도자는 현재 보수 부분준공을 필하여 주기로 함』 등을 매도인과 매수인 쌍방간에 약정하였음이 부동산 매매계약서 등에 의하여 확인되며, ○○시 ○○구청장은 쟁점부동산의 잔금청산(2000.07.15.)전인 2000.06.24. 용도변경한 쟁점부동산의 『사용승인서』를 청구인에게 고부하였음이 관련 증빙 등에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 과세전 적부 심사청구시에는 쟁점부동산의 건물 개조 공사비용을 ○○건설(주)에서 작성한 영수증을 제출하였다가 심사청구시에는 청구외 한○○의 확인서와 영수증을 제출하였다. [쟁점에 대하여 살펴본다]

(1) 처분청과 청구인은 쟁점부동산의 양도가액과 취득가액에 대하여는 다툼이 없으나 쟁점금액이 양도소득의 필요경비에 해당되는지에 대하여는 다툼이 있으므로 이를 살펴보면, 첫째, 청구인은 쟁점금액에 대한 증빙으로 과세전 적부심사청구시는 (주)○○건설 영수증을 제출하였다가 심사청구시에는 청구외 한○○의 영수증을 제출하여 그 진위를 확인하기 위하여 전화(000-000-0000)통화한바, 실질적인 공사는 청구외 한○○이 하였으나 세금문제 등을 회피하기 위하여 ○○건설(주) 명의로 당초 영수증을 발급하였다고 진술하였으며, 건축개조공사는 지하에서 1층 사이의 교회 스라브지붕을 헐고 철근공사를 하였으며, 또한 바닥 카페트상태에서 데코타일 등을 교체 및 전기공사를 시행하였다고 진술하였다. 둘째, 또한, 쟁점부동산의 인근거주자인 청구외 위○○(○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○부동산 운영, 000-000-0000)과 통화한바 청구인인 쟁점부동산을 개조한 것을 직접 보았다고 통화하였다. 셋째, 처분청에서 확인한 양도시의 부동산매매계약서를 보면, 쟁점부동산은 계약시점(2000.05.25.)에 이미 보수공사가 진행중임이 확인되고 잔금청산일(2000.07.15.) 전인 2000.06.24. 쟁점부동산에 대한 ○○시 ○○구청장으로부터 사용승락서를 교부받아 사용한 사실이 확인되므로 쟁점부동산을 개조하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 있어 보인다.

(2) 따라서, 상기사실 관계 등을 종합하여 보면, 소득세법 제97조 및 같은법시행령 제163조에 의하면 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도자산의 용도변경 및 개량을 위하여 지출한 비용과 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용에 해당하는 설비비와 개량비, 그리고 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용 등의 자본적지출액 등은 양도차익 계산상 필요경비로 인정하도록 규정하고 있는 바, 쟁점부동산의 건물개조공사 비용은 소득세법 제97조 제1항 제2호 내지 3호에 해당하는 필요경비에 해당된다고 할 것이므로 청구외 한○○에게 부가가치세 등을 과세하는 것은 별론으로 하더라도 쟁점금액은 쟁점부동산의 양도가액에서 공제할 필요경비로 『취득가액』 에 포함된다고 판단된다.

앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.