매수인의 확인서에 근거한 양도가액 결정처분의 당부

○○세무서장이 2002.07.22. 청구인에게 결정고지한 1998년 귀속 양도소득세 27,062,620원은 청구인이 신고한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 529㎡ 및 같은곳 ○○번지 대지 96㎡의 양도 및 취득시의 실지거래가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 1990.08.21. ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 529㎡ 및 같은곳 ○○번지 대지 96㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 동 지상주택 및 공장건물 239.94㎡(이하 “구건물”이라 한다)를 취득하였다가 쟁점토지를 1998.06.12. 청구외 강○○에게 양도한 후 처분청에 실지거래가액(양도가액 158,000천원, 취득가액 245,000천원, 양도소득 △87,000천원)에 의한 양도소득세 과세표준신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 실지거래가액을 쟁점토지 매수자인 청구외 강○○이 확인한 310,000천원으로 하고, 취득가액은 확인된 양도가액을 기준으로 환산한 232,838천원으로 하여 양도차익을 계산한 후 2002.07.22. 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 27,052,620원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.07.24. 이의신청(2002.10.10. 기각결정)을 거쳐 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 1990.08.21. 쟁점토지와 구건물을 청구외 이○○으로부터 245,000천원에 취득하였다가 노후로 1991.03.29. 멸실하고 지하 99.39㎡, 1층 주택 109.05㎡와 공장건물 112.86㎡(이하 “쟁점건물” 이라고 한다)를 증ㆍ개축하여 1993.06.03. 보존등기하였다가 1996.11.22. 청구외 김○○과의 채권ㆍ채무관계로 부득이 쟁점건물만을 185,000천원에 대물변제로 소유권이전하고, 쟁점토지는 1998.06.12. 청구외 강○○에게 158,000천원에 양도한 것임에도 처분청에서는 쟁점토지ㆍ건물 전부를 청구인이 청구외 강○○에게 310,000천원에 양도한 것으로 간주하여 이 건 양도소득세를 과세함은 부당하다는 주장이다.

이에 대하여 처분청은 청구외 강○○으로부터 쟁점토지ㆍ건물을 청구인으로부터 310,000천원에 매수하였다는 확인서를 받은 후 청구인이 쟁점토지의 양도가액으로 신고한 158,000천원을 부인하고 양도가액은 청구외 강○○의 확인서상의 310,000천원으로 하고 취득가액은 양도가액 310,000천원을 기준으로 환산한 232,838천원으로 양도차익을 계산한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점토지의 실지양도가액을 310,000천원으로 본 것이 정당한지 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.
• 나. 관련법령

○ 구 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. (1994.12.22. 개정)

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액, 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.

○ 구 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994.12.22. 개정)

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정)

○ 구 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다. (1994.12.22. 개정)

○ 구 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】

① 법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우” 라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.

③ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기 매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적을 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 쟁점토지를 1998.06.12. 청구외 강○○에게 양도한 후 양도가액은 158,000천원으로 하고, 취득가액은 청구인이 1990.08.21. 쟁점토지와 구건물을 청구외 이○○으로부터 취득한 가액 245,000천원으로 하여 실지거래가액에 의한 양도소득세 과세표준신고를 하였다.

② 이에 처분청은 쟁점토지 양도에 대한 실지조사 결과 양도가액은 쟁점토지 매수자인 청구외 강○○이 확인한 310,000천원으로 하고, 취득가액은 양도가액 310,000천원을 기준으로 환산한 232,838천원으로 하여 양도차익을 계산하였다.

(2) 쟁점토지 양도가액 결정의 적정여부에 대하여 살펴본다.

① 쟁점건물의 건축물관리대장에 의하면, 청구인 소유였던 쟁점토지 지상의 구주택을 1990.08.21. 청구외 이○○으로부터 취득하여 1991.03.29.자로 멸실한 후 쟁점건물을 1993.04.26. 준공한 것으로 되어 있고, 1996.12.06. 청구외 김○○에게 소유권이전된 후 1998.06.29. 청구외 강○○에게 소유권이 이전된 것으로 되어 있다.

② 쟁점건물의 등기부등본에서도 쟁점건물을 1993.06.03. 청구인 명의로 보존등기된 후 1996.11.22. 청구외 김○○에게 소유권이전되었다가 1998.06.12. 청구외 강○○에게 소유권이전된 사실이 확인되는 반명, 쟁점토지는 청구인이 1990.08.21. 취득하였다가 1998.06.12. 청구외 강○○에게 양도한 사실이 등기부등본에서 확인되는 점으로 볼 때 청구외 강○○은 쟁점토지를 1998.06.12. 청구인으로부터 취득하고 쟁점건물은 같은날 청구외 김○○으로부터 매수한 것으로 등기부등본상에 나타나고 있을 뿐만 아니라,

③ 당심에서 2003.05.12. 청구외 강○○과 전화로 확인한 결과 1998.06.12. 같은날에 쟁점토지는 청구인으로부터 매수하고 쟁점건물은 청구외 김○○으로부터 매수한 후 쟁점건물 소재지에서 ○○전기(제조 전구류)라는 상호로 사업을 영위하고 있는 사실을 인정하고 있다.

④ 또한, 청구인이 제시한 쟁점건물에 대한 부동산매매게약서에 의하면, 1996.07.30. 청구인이 청구외 김○○에게 185,000천원에 양도하는 것으로 매매계약이 체결되어 있고, 이에 따른 청구외 김○○으로의 소유권이전등기가 1996.11.22. 경료된 사실이 확인되는 점 등으로 보아 쟁점토지는 청구인 명의로 되어 있는 상태에서 쟁점건물만이 청구외 김○○에게 소유권이전된 것으로 보여지는데, 이에 대해 당심에서 2003.05.12. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재에서 오토바이 사업을 하고 있는 청구외 김○○에게 쟁점건물만을 취득하게 된 경위를 확인한 바, 인근지역에서 사업을 하다가 알게 된 청구인에게 사업자금을 빌려주게 되었는데 약속된 날짜에 상환하지 아니하여 부득이 쟁점건물 소유권 이전할 때까지 채권을 185,000천원으로 정산하여 쟁점건물을 대물변제 받게 된 것이라고 진술하고 있고,

⑤ 청구인이 청구외 김○○과의 채권ㆍ채무관계로 부득이 쟁점건물만을 청구외 김○○에게 대물변제로 인한 소유권이전을 하였다고 하면서 제출한 청구외 김○○과의 금전거래내역서에 의하면, 청구인이 청구외 김○○으로부터 1993.02.12.자 80,000천원, 1993.10.08.부터 1996.05.07.까지 35,900천원을 차용하여 총 115,980천원을 차용하였고 이에 대한 지급할 이자는 69,100천원이라고 주장하면서 위 35,900천원을 청구외 김○○으로부터 송금받은 청구인의 통장(○○은행 000-00-0000-000, ○○은행 000-00-000000)사본을 제시하고 있으며,

⑥ 이에 대해 청구외 김○○은 2003.01.08. 작성한 청구인과의 금전거래사실 확인원에서 청구인에게 1993.02.12.자 80,000천원을 빌려주고 청구인 통장으로 35,900천원을 송금하였으며 이자상당액 69,100천원을 합한 185,000천원을 쌍방 채권ㆍ채무액으로 협의한 사실을 인감증명을 첨부하여 확인하고 있을 뿐만 아니라 2003.01.06.자에 확인한 부동산 거래사실확인원에서도 1996.07.03. 청구인에게 빌려준 120,000천원을 회수하지 못하여 청구인의 소유인 쟁점건물을 185,000천원에 대물변제 받은 사실을 확인하고 있는 바, 위 사실내용을 종합하여 볼 때, 청구외 강○○은 처분청의 이 건 조사당시 쟁점토지ㆍ건물 전부를 같은 날짜인 1998.06.12.에 취득한 것은 사실이나 쟁점토지는 청구인으로부터 취득하였고 쟁점건물은 청구외 김○○으로부터 취득한 것으로 되어 있는 점과 청구외 김○○과 청구인간에 채권ㆍ채무가 있어 청구인이 쟁점건물을 대물변제로 소유권이전한 사실이 있는 점 등에 비추어 볼 때 당초 조사당시 청구외 강○○으로부터 쟁점토지ㆍ건물 전부를 310,000천원에 취득하였다는 내용의 확인서만을 과세근거로 하여 쟁점토지의 양도가액을 310,000천원으로 결정한 이 건 처분은 사실조사를 소홀히 잘못이 있다고 하겠다.

(3) 쟁점토지 취득가액 결정의 적정여부에 대하여 살펴본다.

① 청구인이 제시하는 쟁점토지와 구건물의 취득에 대한 매매계약서에 의하면 1990.04.24. 청구외 이○○으로부터 245,000천원에 계약이 체결된 것으로 나타나고 있고, 동 매매계약을 중개한 청구외 박○○의 2002.12.27.자 확인서에서도 청구외 이○○과 청구인간에 쟁점토지와 구건물의 매매가액은 240,000천원인 것으로 확인하고 있으며,

② 2002.6월 작성된 처분청의 실지거래가액 조사복명서에서도 쟁점토지와 구건물의 매매계약서 보관상태 등으로 보아 쟁점토지와 구건물의 실지거래가액은 245,000천원이 인정되는 것으로 조사된 바 있음에도,

③ 처분청은 청구인의 쟁점토지의 양도에 대한 양도차익 계산시 동 매매가액 245,000천원 중 쟁점토지의 실지 취득가액이 얼마인지에 대하여는 조사도 하지 아니하고 취득가액 환산대상이 아닌 쟁점토지에 대하여 처분청이 쟁점토지의 실지양도가액이라고 하는 310,000천원을 기준으로 하여 그 취득가액을 232,838천원으로 환산한 것은 관련법령을 이해하지 못한 잘못된 결정이므로 쟁점토지의 실지거래가액을 재조사하여 결정함이 타당하다고 판단된다.

(4) 그러하다면, 쟁점토지만을 청구외 강○○에게 양도한 청구인에게 청구외 강○○이 확인한 쟁점토지ㆍ건물 전부의 양도가액 310,000천원을 쟁점토지의 양도가액으로 결정한 것과 쟁점토지 실지취득가액을 조사하지 아니하고 환산한 것을 잘못이라고 하겠으나 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도가액 158,000천원과 쟁점토지만의 취득가액은 불분명하므로 이를 재조사하여 그 결과에 따라 쟁점토지의 양도차익을 경정함이 타당하다 할 것이다. 다만, 쟁점토지의 실지양도 및 취득가액이 확인되지 않는 경우 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세하는 문제 및 청구인이 쟁점건물을 1993.06.03. 보존등기하였다가 1996.11.22. 청구외 김○○에게 양도한 사실 및 청구외 김○○이 쟁점건물을 1996.12.06. 청구인으로부터 취득하여 1998.06.12. 청구외 강○○에게 양도한 것에 대한 양도소득세 과세자료 파생문제는 별론으로 한다.

이 건 심사청구는 청구인의 주장에 재조사후 경정할 부분이 있어 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.