검인계약서에 취득자의 확인내용, 세입자의 임차보증금 및 은행채무에 대한 특약사항, 양도당시 시세에 비하여 저가양도하여야 할 특별한 사유가 없는 점으로 보아 진실된 계약서로 볼 수 없으므로 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 정당함
검인계약서에 취득자의 확인내용, 세입자의 임차보증금 및 은행채무에 대한 특약사항, 양도당시 시세에 비하여 저가양도하여야 할 특별한 사유가 없는 점으로 보아 진실된 계약서로 볼 수 없으므로 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 정당함
[이유]
청구인은 인천광역시 연수구 ○○동 328-10 대지 360㎡(이하 "쟁점토지"라 한다) 및 건물 494.57㎡(지하 1층·지상 3층으로 이하 토지 포함 "쟁점부동산"이라 한다)를 1999.09.14 양도한 후 쟁점토지는 실지거래가액으로, 건물은 기준시가로 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 쟁점부동산을 기준시가에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 쟁점부동산을 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 2001.11.01 청구인에게 1999년 과세연도 양도소득세 30,899,180원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.01.19 심사청구를 제기하였다.
청구인은 1997.07.21 쟁점부동산 중 사실상 대지이나 지목이 임야로 된 403㎡를 110백만원에 취득하였으나 쟁점토지의 취득당시 기준시가가 임야로 고시되어 있어 기준시가에 의한 양도소득세 납부는 불합리하여 실지거래가액에 의거 신고·납부하고자 양수인 이한기외 1인과의 매매계약서를 제시하여 자산양도차익예정신고를 하였으나, 처분청은 신고한 쟁점토지 양도가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과하였는바, 쟁점부동산의 양도당시 및 취득당시 매매계약서, 상대방의 거래사실확인서 등 증빙서류에 의하여 쟁점토지의 실지 양도가액이 144백만원, 실지 취득가액이 110백만원으로 확인되므로 그에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는데도 불구하고 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다.
청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지거래가액중 쟁점토지의 양도가액이 검인계약서에는 토지, 건물의 구분이 없이 251,000천원으로 되어 있고, 양도신고시에는 토지, 건물의 가액을 임의로 구분하여 251,000천원으로 구분하여 작성되어 있으며, 이건 심사청구시에는 쟁점부동산 양도가액을 440,000천원의 매매계약서를 제시하는 등 청구인이 제시한 양도계약서는 거래관행과 거래사실에 입각하여 작성된 사실상 진실된 매매계약서로 볼 수 없고, 실지거래가액을 입증할 수 있는 직접적이고 객관적인 증거자료의 제시가 없어 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지 양도가액 440,000,000원이 확인되지 아니하므로, 기준시가로 양도차익을 산정하고 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있고, 같은법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고 있다.
(1) 이건 심리자료를 보면, 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 토지는 실지거래가액(양도가액 144,000,000 원, 취득가액 111,000,000원), 건물은 기준시가(양도가액 76,163,780원, 취득가액 72,701,790원)로 하여 자산양도차익예정신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 토지의 실지거래가액을 부인하고 기준시가(양도가액 137,520,000원, 취득가액 33,264,000원)에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과하였고, 청구인은 심사청구시 쟁점부동산의 양도시 실지거래가액 440,000,000원(토지 144,000,000원, 건물 296,000,000원), 쟁점부동산의 토지 취득시 실지거래가액이 110,000,000원이므로 그에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하고 있다. 소득세법 제96조 제1호, 제97조 제1호 및 같은법시행령 제166조 제4항 제3호에 의하면, 자산양도차익은 원칙적으로 양도당시 및 취득당시기준시가에 의하여 산정하는 것이나, 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것인바, 청구인은 예정신고를 한 쟁점부동산의 실지거래가액은 사실과 다르나 심사청구시 제출된 증빙서류에 의하여 확인되는 실지 토지양도가액이 144,000,000원이고 실지 취득가액은 110,000,000원으로 주장하는바, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되는지 살펴본다. 첫째, 청구인은 1997.07.21 쟁점토지를 취득하여 1998.03.28 다가구 주택을 신축하여 보존등기하여 임대하다가 1999.09.14 쟁점부동산을 청구외 이○○외 1인에게 양도하였음이 등기부등본 등에 의하여 확인된다. 둘째, 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 부동산양도신고를 하면서 부동산양도가액이 251,000,000원으로 기재된 검인계약서와 매수자인 청구외 이○○의 거래사실확인서를 첨부하여 신고하였다가, 이건 심사청구시에는 부동산양도가액이 440,000,000원으로 기재된 매매계약서를 제출한 사실이 있으나 이에 대한 양도가액을 입증할 증빙자료를 제시하지 못하고 있다. 셋째, 쟁점부동산의 매수자인 청구외 이○○는 처분청의 양도가액 조사시 상기 본인은 인○○으로부터 취득하고 그 대금 결제는 본인 소유의 ○○○동 ××아파트 201동 604호를 시가 8천만으로 평가하고 이를 계약금조로 지불하였다고 진술하고 있고, 이건 심리시 전화통화(2002.02.18 10:00)에서도 재확인하고 있으므로 매매계약서에 기재된 계약금 3천만원과 매수인의 계약금 지불내용에 대한 진술이 상이함을 알 수 있다. 넷째, 처분청이 조사한 청구외 이○○의 진술에 의하면 청구인이 심사청구시 제시한 매매계약서상 토지, 건물의 매매가액을 구분하여 작성하였는지 여부를 매수인이 기억하지 못하고 있는 점과 부동산 거래관행상 일반주택의 매매가액을 토지와 건물로 구분하여 작성하는 사례가 없는 점으로 보아 청구인이 제시한 매매계약서는 신빙성이 없는 것으로 보여진다. 다섯째, 청구인이 부동산 양도신고시 실지 양도가액으로 제시한 251,000천원의 검인계약서는 취득자의 확인내용, 세입자의 임차보증금에 대한 특약사항이 없는 점, 은행채무에 관한 특약사항이 없는 점, 양도당시 시세에 비하여 저가양도하여야 할 특별한 사유가 없는 점으로 보아 진실된 매매계약서로 볼 수 없으므로 처분청이 소득세법 제96조 및 같은법시행령 제166조 제5항에 의거 공평과세협의회에 부의하고 기준시가에 의거 결정한 당초처분은 타당하다고 판단되고, 이건 심사청구시 제출된 매매계약서 또한 계약금 등이 청구외 이○○의 진술내용과 부합되지 아니하므로 신빙성이 없다 할 것이다. 위 사실관계를 종합하여 보면, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 토지 실지양도가액은 인정하기 어렵다 할 것이므로 기준시가에 따라 양도차익을 산정하여야 하고 그와 같이 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 /
결정내용은 붙임과 같습니다.