기준시가에 의해 결정한 처분의 당부

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각한다. [이유]

청구인은 1976. 11. 1 취득한 ○○시 ○구 ○○로1가 ○○번지 대지 383㎡ 지상에 1979. 6. 7 건물 973.68㎡(토지와 건물을 이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 신축하여 보유하다가 2000. 7. 12 청구외 주식회사 ◇◇(이하 "양수법인"이라 한다)에게 양도하고 기준시가에 의해 부동산양도신고를 한 후 2000. 10. 2 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액을 1,700,000,000원으로 하고 취득가액은 동 양도가액을 기준시가에 의하여 환산한 1,864,057,077원으로 하여 양도소득세 경정청구를 하였다. 처분청은 이에 대한 실지조사에서 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니한다는 이유로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의해 산정하여 2002. 10. 5 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 345,147,270원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002. 12. 28 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 2000. 7. 12 양수법인과 쟁점부동산을 실제 17억원으로 거래한 사실이 틀림없고, 양수법인의 대표이사가 확인한 확인서에서도 쟁점부동산의 양도금액이 17억원으로 확인되므로 이를 실지거래가액으로 인정하여야 한다는 주장이다.

이에 대하여 처분청은 청구인이 제출한 계약서는 중개업소의 일반적인 계약서가 아니라 법무사사무실의 검인계약서로서 그 내용이 사실과 다르고 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점부동산에 대한 양도차익을 기준시가에 의해 결정하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다 할 것이다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴본다. ο 소득세법(1999. 12. 28 법률 제6124호 개정)제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 ο 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. ο 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. ο 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. ο 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 제157조 제4항 및 제5항의 규정에 의한 주식 등이나 제158조 제1항 각호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액×｛취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가｝

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제5호의 규정에 의한 토지 및 건물과 제162조의 2 제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액×｛취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)｝

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 1976. 11. 1 취득한 대지 383㎡ 지상에 1979. 6. 7 건물 973.68㎡을 신축하여 보유하다가 2000. 7. 12 양수법인에게 양도하고 기준시가에 의해 부동산양도신고를 한 후 2000. 10. 2 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액을 1,700,000,000원으로 하고 취득가액은 동 양도가액을 기준시가에 의하여 환산한 1,864,057,077원으로 하여 양도소득세 경정청구를 하였음이 토지등기부등본, 건축물대장, 부동산양도신고서, 경정청구서 등에 의하여 확인된다.

② 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니한다는 이유로 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였음이 처분청의 양도소득세 경정결의 복명서 및 결정결의서에 의하여 확인된다.

(2) 다음으로 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다.

① 청구인이 제시한 매매계약서틀 살펴보면, 쟁점부동산의 총 매매대금은 17억원이고, 계약금 11억5천만원은 계약일에 지불하고 잔금 5억5천만원은 2000. 7. 12 지급하는 것으로 하여 2000. 3. 25 계약서를 작성한 것으로 되어 있으며, 특약사항에는 임대보증금은 매수인이 인수하며, 채무자 ○○○의 수협대출금의 원리금(원금 2억2천만원)은 채무자 ○○○이 변제하여 근저당권 말소등기를 이행한다라고 기재되어 있으나, 동 계약서는 일반계약서가 아니라 법무사사무실의 검인계약서이고, 동 계약서에 의해서는 양수법인이 인수할 임대보증금이 얼마인지에 대한 내역도 확인되지 아니할 뿐만 아니라, 특약사항에 기재된 ○○○을 채무자로 하여 수협이 설정한 근저당권도 청구외 ○○○이 말소한 것이 아니라 계약사항과는 달리 2002. 7. 2 양수법인의 대표이사인 청구외 □□□이 인수한 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.

② 청구인은 경정청구시 그 거래대금 중 2000. 2. 25 에 1억원, 2000. 3. 13 에 5천만원을 수령하고, 2000. 3. 25 에 10억원을 수령하였다고 거래금액 소명자료를 제출하였으나, 계약일이 2000. 3. 25 임에 비추어 볼 때, 그 이전에 대금을 수령하였다는 것은 신빙성이 있는 것으로 보이지 아니하고, 양수법인도 청구인으로부터 매입한 쟁점부동산에 대하여 계약일 이전인 2000. 3. 10 을 개업일로 하여 사업자등록을 한 사실이 국세청 전산조회자료에 의하여 확인되고 있는 바, 청구인이 제출한 위 계약서의 내용은 사실로 인정하기가 어려운 것으로 보인다.

③ 청구인이 제출한 거래금액 소명자료에 의하면, 임대보증금 상계액은 총 529,500,000원으로 되어 있고, 그 중 ○○감정평가사무소의 임대보증금은 9,000,000원으로 되어 있으며 □□□□ ○○점의 임대보증금은 330,000,000원으로 되어 있으나, ○○감정평가사무소의 실제 임대보증금은 국세청 통합전산망에 의해 30,000,000원임이 확인되고 있고, 국세청 전산조회자료의 사업자기본사항에 의하면 □□□□ ○○점은 임대보증금 없이 월 임대료 1,000,000원을 지불하는 것으로 되어 있음이 확인되고 있으므로 동 소명자료도 신빙성이 있는 것으로 보이지 아니한다.

④ 또한, 쟁점부동산은 ○○○○은행이 담보로 제공받기 위하여 2000년 3월 평가한 금액은 2,709백만원이고, ○○가 근저당권 설정을 위하여 2000년 7월 평가한 금액은 2,681백만원임이 감정평가서 등에 의하여 확인되고 있고, 쟁점부동산은 △△△△앞 광장 대로변의 요지에 위치하고 있어 특별히 저가로 양도할 합리적인 사유가 없음에도 공시지가가 2,861백만원인 쟁점부동산을 공시지가의 60％에도 미치지 못하는 가액으로 양도하였다는 것은 납득하기가 어렵다고 할 것이다.

⑤ 위에서 살펴본 바와 같이 청구인은 쟁점부동산을 실제로 1,700,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있으나 그 양도금액이 당시의 기준시가나 당시의 감정평가액 등에 비하여 현저히 낮을 뿐만 아니라 금융자료 등의 객관적인 증빙에 의하여 실지거래가액으로 입증되지도 아니하므로 위 금액을 쟁점부동산의 실지양도가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

(3) 그러하다면, 청구인의 쟁점부동산 양도에 대하여 처분청에서 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법 제100조 / 소득세법 제114조 / 소득세법시행령 제176조 의 2/