재개발아파트의 양도시 부수토지 중 국공유지 부분에 대한 과세의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○동 ○호(42평형의 재개발아파트, 대지 60.324㎡ 및 건물 166.732㎡, 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 2000.6.21. 청구외 손○○에게 양도하고 1세대1주택으로 양도소득세 비과세신고를 하였다. 처분청은 이에 대한 조사에서 종전주택이 점유한 시유지(29㎡,이하 "시유지"라 한다)는 취득시기를 최초부불금 납부일(1998.12.30.)로 보아야 하므로 3년 미만 보유자산에 해당한다고 하여 과세하고, 대지면적 증가분인 비점유한 국공유지부분(이하 "국공유지"라 한다)은 임시사용승인일(2000.6.10.)이 취득시기가 2002.7.1. 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 23,425,530원을 결정고지하였다가, 2002.9.25. 시유지를 비과세되는 1세대1주택이 부수토지로 보아 11,048,430원으로 감액 경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.8.5. 이의신청을 거쳐(2002.10.4. 기각) 2002.12.27.이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 재개발사업이 진행되기 전인 1994.5.31. 취득한 무허가 건물(33㎡)과 토지 50㎡를 보유하고 있었으며 건물이 점유하고 있던 시유지(29㎡)를 취득하여 재개발 완료 후 쟁점아파트를 양도하였고 양도일 현재 다른 주택이 없으므로 1세대1주택으로 양도소득세를 비과세 하여야 하며, 국공유지는 실제의 계약으로 개별토지를 매입하는 것이 아니라 조합측에서 시공 기간 중에 청구인의 경우처럼 기존부동산에 대한 평가액이 너무 적어 큰 평수의 아파트를 가질 자격이 없는 조합원에게 국공유지(조합원 누구도 점유 또는 소유하지 않은 토지)의 매입대금으로 일정금액을 납부하도록 하여 큰 평수의 아파트를 취득할 자격을 부여하는 것으로서 이는 청산금의 성격이 강하므로 이에 대하여 양도소득세를 과세함은 부당하다.

국공유지 부분은 지번 및 면적이 특정되지 아니하고 가액만 존재하는 것으로 임시사용승인일(2000.6.10.)을 그 취득시기(재일 46014-1601, 1999.8.24.)로 보아야 하는 것이며 이는 1년 이내의 단기양도에 해당하므로 소득세법 제96조 제1항 제4호 의 규정에 의거 실지거래가액으로 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 재개발아파트인 쟁점아파트의 양도에 대하여 국공유지 부분에 대한 과세의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴본다.

○ 소득세법 제89조 (1999.12.28. 개정) (비과세 양도소득) 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대1주택(거주용 건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제154조 (1세대1주택의 범위)

① 법 제89조 제3호에서 "1세대1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.(이하 단서 생략)

○ 소득세법 제96조 (양도가액)

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가, 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법시행령 제162조 (양도 또는 취득의 시기)

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 [사실관계를 살펴본다]

(1) 청구인은 1989.10.20. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 22㎡와 같은 ○○번지 대지 28㎡를 청구외 박○○로부터 증여로 취득하고 위지상 건물인 주택 33㎡를 청구외 김○○로부터 매매로 취득하여 보유하고 있다가 ○○동 제3구역 주택재개발사업의 시행으로 인하여 위 주택의 점유하고 잇던 같은동 ○○번지 외 ○○필지의 시유지 29㎡를 취득하고, 국공유지에 대한 배분금을 부담하여 조합원으로서 쟁점아파트를 분양받은 후 2000.6.21. 청구외 손○○에게 쟁점아파트를 양도하고 1세대1주택으로 양도소득세 비과세 신고를 하였음이 토지 등기부등본, 건물 멸실확인원, 시유지에 대한 변상금부과내역서, 시유재산 매매계약서, 분양계약서, 아파트 매매계약서, 부동산 양도신고서 등에 의하여 확인된다.

(2) 또한 청구인은 위 주택재개발조합의 조합원으로서 당초 자신이 분양받을 수 있는 지분보다 큰 평수의 아파트를 분양받기 위하여 국공유지 배분금 46,019,691원을 부담하고 42평형의 아파트를 분양받은 사실이 비점유 국공유지 배분금 관리대장 및 분양계약서 등에 의하여 확인된다.

(3) 처분청은 당초 시유지(29㎡)에 대하여는 최초부불금 납부일(1998.12.30.)을 취득시기로 보아 3년 미만 보유자산에 해당한다고 하여 비과세에서 제외하고, 대지면적 증가분인 국공유지 부분에 대하여는 임시사용승인일(2000.6.10.)을 취득시기로 보아 1년 이내 양도자산에 해당한다고 하여 실지거래 가액으로 양도차익을 결정하였다가, 시유지 부분을 비과세되는 1세대1주택의 부수토지로 보아 이 건 양도소득세를 경정한 사실이 처분청의 결정결의서 및 보충조서에 의하여 확인된다. [쟁점에 대하여 살펴본다]

(1) 쟁점아파트 양도당시 청구인 세대는 쟁점아파트 외 다른 주택을 보유하지 아니하였다는 사실과 쟁점아파트에 대한 취득ㆍ양도시기 및 그 실지거래 가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 서로 다툼이 없다.

(2) 그러나 국공유지 부분에 대하여 청구인은 조합원으로서 큰 평수의 아파트 취득자격을 부여받기 위하여 배분금을 부담한 것이므로 이는 청산금 성격이기에 비과세하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴보면,

① 청구인이 당초부터 소유하고 있던 토지 50㎡와 주택 33㎡ 및 ○○시로부터 불하받은 시유지 29㎡에 의하여 주택개발조합원으로서 분양받을 수 있는 아파트의 평수는 32평형이나 청구인은 42평형의 아파트를 분양받기 위하여 국공유지 배분금 46,019,691원을 부담한 사실이 처분청의 조사서 및 동 신당 제3구역 주택재개발조합의 직원인 최○○ 사무장(☏0000-0000)의 진술 등에 의하여 확인된다.

② 청구인은 국공유지의 취득과 관련하여 조합원 개인별 배분금액이 확정된 1998.8.15.까지 그 배분금을 납부하지 아니하고 있다가 1999.8.26. 상환이자 10,542,988원만을 납부하고, 배분원금 46,019,691원과 이자 5,560,187원은 2000.7.6. 완납한 사실이 비점유 국공유지 배분금 관리대장에 의하여 확인된다.

③ ○○동 제3구역 주택재개발조합은 2000.6.8. 쟁점아파트에 대한 임시사용 신청을 하여 2000.6.10. 공동주택의 임시시용승인을 받은 사실이 ○○시 ○○청장이 발행한 임시사용승인서에 의하여 확인되고, 또한 청구인은 2000.5.18. 청구외 손○○에게 매매대금 327,000,000원에 쟁점아파트를 매매하기로 계약을 체결하여 2000.6.21. 양도한 사실이 매매계약서 및 처분청의 조사복명서에 의하여 확인된다.

④ 청구인은 국공유지 배분금은 청산금으로 비과세하여야 한다고 주장하나 현행 소득세법에 의하면 주택재개발과 관련하여 조합원이 청산금을 지급한 경우 이를 비과세 한다고 규정하고 있지 않는바, 청구인은 관련규정을 잘못 이해하여 그와 같은 주장을 한 것으로 보여지고, 이 건의 경우 국공유지는 종전투쟁의 부수토지가 아니라 청구인이 주택재개발조합원으로서 당초의 지분보다 더 큰 평수의 아파트를 취득하기 위하여 추가로 새로이 취득한 토지에 해당한다고 할 것인바, 이에 대한 취득시기는 쟁점아파트의 임시사용승인일(2000.6.10.)로 봄이 타당하다고 할 것(재일 46014-1604, 1999.8.24.)이므로 이는 취득후 1년 이내 양도에 해당하여 1세대1주택의 부속토지로 비과세 할 수 없고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함이 타당하다고 판단된다.

(3) 위의 사실관계 등을 종합하여 볼 때, 쟁점아파트의 부수토지 중 국공유지는 청구인이 쟁점아파트에 대한 임시사용승인일에 새로이 취득한 것으로 보아야 할 것인바 국공유지 부분은 취득 후 1년 이내에 양도한 부동산에 해당하므로 처분청이 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.