근저당설정된 금융채무는 양도가액에서 차감하지 아니함

[이유]

청구인은 1976.3.16. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 지상건물 172.09㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)을 취득하고, 1986.8.29. 청구인의 동생 청구외 이○○ 소유의 같은 곳 대지 182.1㎡(이하 "쟁점토지"라고 하고, 쟁점건물과 쟁점토지를 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득한 후, 1999.11.23. 매매를 원인으로 하여 쟁점부동산을 청구외 류○○에게 소유권이전등기를 하였고, 1999.11.22. 처분청에 쟁점부동산의 실지 취득가액 및 양도가액을 각각 2억원, 양도차익을 0으로 산정하여 양도소득세신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대한 실지조사 결과 실지양도가액이 2억원이 아닌 3억5천만원으로 확인되었다 하여 2002.9.1. 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 39,751,080원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.12.26. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 당초 쟁점부동산에 설정된 근저당권에 기한 1억5천만원의 금융채무(이하 "쟁점채무"라 한다)를 양수인인 청구외 류○○이 부담하기로 한 1993.2.1자 매매계약서에 의해 쟁점부동산을 청구외 류○○에게 양도하였으나 소유권이전등기를 하지 못하던 중, 1999.11.23. 쟁점부동산을 청구외 류○○에게 소유권이전등기하였으나, 2002.2.7. 청구인이 대표이사로 재직중인 청구외 ○○전력(주)이 쟁점채무를 상환하였음이 확인되는 바, 쟁점채무를 쟁점부동산의 실지양도가액에서 차감하여야 한다는 주장이다.

이에 대하여 처분청은, 1993.2.1. 자 매매계약서에 의하면, 청구외 류○○이 소유권이전등기 전 1억5천만원의 매매대금을 청구인에게 지급하기로 한 계약내용대로 실행되고, 1억5천만원의 쟁점채무를 청구외 류○○이 인수하기로 한 계약내용대로 쟁점채무가 미상환된 상태에서 1999.11.23. 청구외 류○○에게 쟁점부동산의 소유권이 이전등기된 점 등에 비추어 볼 때, 1993.2.1.자 매매계약서를 진실한 계약서로 보아 동 계약서상 특약된 쟁점채무를 쟁점부동산의 실지양도가액에 포함하여 양도소득세를 과세한 이건 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점채무를 양도가액의 일부로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다 할 것이다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다. ㅇ 소득세법 제100조 [양도차익의 산정]

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도차액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1976.3.16. 취득한 쟁점건물 및 1986.8.29. 취득한 쟁점토지의 취득가액의 합계액이 2억원인 것에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인이 쟁점부동산을 2억원에 양도하였다고 주장하고 있는 반면, 처분청은 쟁점부동산의 실지양도가액은 쟁점채무를 포함한 3억5천만 원이라는 의견인바, 쟁점채무를 실지양도가액의 일부로 볼 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.

① 1993.2.1.자 쟁점부동산 매매계약서와 영수증서에 의하면, 총매매대금은 2억원으로 하되, 청구외 류○○이 쟁점채무를 인수하기로 하고, 총매매대금 중 1천만원은 소유권이전등기 후 청구외 류○○이 청구인에게 지급하기로 한 것으로 나타나고 있으며, 청구외 류○○은 청구인의 처 청구외 윤○○에게 1993.2.1.부터 1993.4.10.까지 총 4회에 걸쳐 총매매대금 2억원 중 1억5천만원을 지급한 것으로 나타나고 있어 위 계약서의 내용대로 매매대금이 지급된 것으로 보인다.

② 쟁점부동산 등기부등본 등에 의하면, 1999.11.23. 소유권이전등기 당시 쟁점채무는 상환되지 아니한 상태에서 청구외 류○○에게 인수된 것으로 나타나고 있다.

③ 청구외 (주)☆☆신용금고의 채무상환증명서에 의하면, 2002.2.7. 청구외 ○○전력(주)는 263,738천원을 상환한 것으로 기재되어 있으나, 동 금액에 쟁점채무가 포함되었는지 여부는 나타나지 아니하고 있고, 설령 동 금액에 쟁점채무가 포함되었다 하더라도 이는 1993.2.1.자 매매계약서의 내용대로 계약이 이행되고 쟁점부동산의 소유권이전등기가 경료됨으로써 청구인과 청구외 류○○의 쟁점부동산매매계약은 유효하게 성립ㆍ확정된 것으로 보아야 할 것인 바, 청구외 류○○이 상환하여야 할 쟁점채무를 청구인이 2002.2.7. 대신 상환하였다는 청구주장이 사실이라 하더라도 동 금액을 쟁점부동산의 양도가액에서 차감할 수는 없는 것이라 할 것이고, 이는 쟁점부동산의 매매와는 별도의 독립된 거래로 판단함이 타당하다 할 것이다.(같은 뜻:심사양도2002-244, 2002.11.11.외).

④ 또한, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액 2억원은 동 부동산의 양도당시 기준시가에 의한 평가액은 282,142천원의 70.1%에 불과하고, 특별한 사정이 없이 2억원에 취득한 쟁점부동산을 10년 이상 경과 후에 양도차익 없이 취득가액으로 양도하였다는 청구주장은 현실성이 있는 것으로 보이지 아니하여 청구인이 주장하는 2억원을 쟁점부동산의 실지양도가액으로 인정하가는 어렵다고 보인다.

(3) 상기 내용을 종합하여 볼 때, 1993.2.1.자 쟁점부동산에 매매계약서상 쟁점채무를 청구외 류○○이 인수한 것으로 보아 실지거래가액에 의한 양도차익을 다시 산정하여 양도소득세를 과세한 처분청의 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제100조 /