분양권을 양도하고 계약상 매수자가 아닌 자로부터 대금을 수령한 경우 양도가액으로 주장할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1999.3.23. 청구외 손○○(이하 “전소유자”라 한다)로부터 전소유자 명의의 주택청약예금통장을 550만원에 양수하여 1999년 6월에 ○○시 ○○구 ○○가 ○○번지 ○○빌리지 ○동 ○호 아파트를 취득할 수 있는 권리(이하 “쟁점분양권”이라 한다)를 분양받아 1999.7.9. 청구외 이○○(000000-0000000, 이하 “매수자”라 한다)에게 양도하였으나, 이에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 청구인의 쟁점분양권 양도에 대해 실지거래가액에 의해 양도차익 1,100만원(실지 취득가액 550만원, 실지 양도가액 1,650만원)을 산정하여 1999년 귀속 양도소득세 4,080,000원을 2002.9.1. 청구인에게 결정ㆍ고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.12.22. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점분양권을 양도하고 매수자가 아닌 청구외 박○○ 외 1인으로부터 1,050만원을 수령하여 청구외 강○○에게 50만원, 중개수수료로 50만원, 청약통장대출이자 및 기타비용으로 60만원, 청약통장 양수대금으로 전소유자에게 550만원,합계 710만원이 지출되어 340만원의 양도차익이 발생하였음에도 불구하고, 처분청에서 매수자가 확인한 매수자의 양수가액인 1,650만원을 청구인의 쟁점분양권 실지 양도가액으로, 청약통장 양수대금 550만원을 실지 취득가액으로 하여 쟁점분양권의 양도차익을 1,100만원으로 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다는 주장이다.

처분청은 청구인의 쟁점분양권 취득가액 및 양도가액에 대해 ○○세무서장이 확인하여 통보하여 준 실지 취득가액 550만원, 실지 양도가액 1,650만원을 기준으로 하여 양도차익을 적정하게 산정하였고, 이를 근거로 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점분양권의 실지 양도가액을 1,050만원으로 볼 수 있는지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제94조 (양도소득의 범위)

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 가 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

• 나. 이하생략

○ 소득세법 제95조 (양도소득금액)

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 이하생략

○ 소득세법 제96조 (양도가액)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호

○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가, 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 이하생략
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 1999.3.23 쟁점분양권을 당첨받을 수 있는 청약예금통장을 전소유자로부터 550만원에 취득하여 1999년 6월에 쟁점분양권을 전소유자 명의로 당첨받아 1999.7.9 매수자에게 양도하였음이 청구인과 처분청에서 제출한 심리자료에 의해 확인되고 있다. (나) ○○지방국세청장은 매수자인 청구외 이○○에 대한 분양권전매조사 결과매수자가 쟁점분양권을 전소유자로부터 1,650만원에 매입한 사실을 밝혀내고, 이를 전소유자 관할세무서인 ○○세무서장에게 통보하자, ○○세무서장은 전소유자에게 쟁점분양권 양도(실지 양도가액 1,650원)에 대한 양도소득세 6,492,960원을 결정ㆍ고지하였으며, 이에 대해 전소유자는 쟁점분양권이 아닌 청약예금통장을 청구인에게 550만원에 양도하였다는 이유로 ○○세무서장에게 이의신청을 하였고, ○○세무서장은 전소유자와 청구인에게 550만원을 기준으로 하여 감액결정하고, 청구인의 쟁점분양권 실지 취득가액이 550만원, 실지 양도가액이 1,650만원이라는 내용의 과세자료를 청구인 관할세무서인 ○○세무서장에게 통보하였음이 청구인과 처분청에서 제출한 심리자료에 의해 확인되고 있다. (다) 처분청은 ○○세무서장으로부터 통보받은 과세자료에 의거 청구인의 쟁점분양권 실지 취득가액을 550만원으로, 실지 양도가액을 1,650만원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세결정결의서에 의해 확인되고 있으며, 청구인이 양도한 쟁점분양권의 취득가액이 550만원이라는 사실에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점분양권을 양도하고 매수자가 아닌 청구외 박○○ 외 1인으로부터 1,050만원을 수령하여 청구외 강○○에게 50만원, 중개수수료로 50만원, 청약통장대출이자 및 기타비용으로 60만원, 청약통장 양수대금으로 전소유자에게 550만원, 합계 710만원이 지출되어 340만원의 양도차익이 발생하였다고 주장하고 있다. (나) 전소유자의 ○○세무서장에 대한 이의신청에 관련하여 청구인이 ○○세무서 이의신청 담당공무원에게 작성하여 준 2002.6.14.자 문답서에 의하면, ｢청구인은 쟁점분양권을 양도하고 1,150만원을 받았는데, 매수자는 1,650만원을 지급하였다고 하여 중간에 매매대금이 어떻게 된 것인지 불확실하며, 매매대금은 청구외 박○○ㆍ동 강○○가 소개한 분(성명미상)으로부터 받았는데 거래상대방이 정확히 누구인지는 모르고, 쟁점분양권 양도와 관련하여 양도계약서를 작성한 적도 없으며, 그에 대한 증빙서류도 없다｣라고 기재되어 청구인이 쟁점분양권 양도대금으로 1,150만원을 누구로부터 받았는지 정확히 모르고 있음을 알 수 있다. (다) 매수자가 분양권전매조사와 관련하여 ○○지방국세청장에게 제출한 소명서에 의하면, ｢본인은 쟁점분양권을 최초 소유자로부터 권리금 1,650만원을 주고 매입하였으나, 이에 대한 계약서는 당시 중개인이던 ○○부동산 대표 김○○가 회수하여 폐기처분하였다｣라고 기재되어 있고, ○○세무서 이의신청 담당공무원이 매수자에게 쟁점분양권 매수경위에 대해 확인한 바 의하면, ｢매수자는 전소유자와 직접 거래한 게 아니라 ○○부동산의 주선으로 어떤 여자분으로부터 쟁점분양권을 취득하였으며, 거래대금은 전소유자가 아닌 부동산중개업자에게 1,650만원을 지급하였으며, 그 후 부동산중개업자는 행방불명되어 연락두절 상태에 있다｣라고 기재되어 있는 바, 매수자는 쟁점분양권을 전소유자가 아닌 청구인으로부터 1,650만원에 매수하는 계약을 체결하고, 매수대금은 부동산중개업자에게 지급한 것임을 알 수 있다. (라) 한편, 청구인은 쟁점분양권을 1,050만원에 양도하였음을 입증하는 증빙서류로 청구인의 예금통장 사본과 청구외 박○○ㆍ동 강○○의 사실확인서를 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴보면, 청구인의 예금통장(○○은행 계좌번호: 000000-00-000000)에 의하면 1999.6.15. 현금 1천만원이 입금 된 것으로 나타나있으나, 쟁점분양권의 총 양도대금이 얼마인지를 알 수 없는 상태에서 1천만원이 입금된 예금통장만으로는 청구인이 쟁점분양권을 1,050만원에 양도하였다고 볼 수가 없고, 청구외 박○○의 사실확인서에 의하면 ｢청구인이 쟁점분양권을 양도하고 청구외 박○○ 외 1인으로부터 1,050만원을 받을 때 입회하였다｣라고 기재되어 있어 청구외 박○○과 청구외 강○○는 청구인에게 양도대금을 준 사람이 각각 다른 사람(박○○은 박○○ 외 1인, 강○○는 박○○ 외 1인)이라고 진술하고 있는 바, 두 사람의 진술이 서로 일치하지 아니하여 청구외 박○○과 청구외 강○○의 사실확인서는 신빙성이 없어 보인다 하겠다. (마) 또한, 청구인은 쟁점분양권 필요경비로 청구외 강○○에게 50만원, 중개수수료로 50만원, 청약통장대출이자 및 기타비용으로 60만원, 합계 160만원을 지출하였다고 주장하면서 이에 대한 구체적이고 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있는 바, 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다. (바) 앞에서 살펴본 바와 같이, 매수자는 청구인과 쟁점분양권을 1.650만원에 매수하는 계약을 체결하였음이 확인되고 있다는 점, 청구인은 ○○세무서 이의신청 담당공무원에게는 쟁점분양권을 1,150만원에 양도하였다고 진술하였음에도 이 건 청구에 이르러서는 1,050만원에 양도하였다고 주장하고 있어 청구인의 진술과 주장이 서로 일치하지 않고 있다는 점, 청구인이 제시한 예금통장 사본만으로는 쟁점분양권을 1,050만원에 양도하였다고 볼 수 없다는 점, 청구외 박○○과 청구외 강○○의 진술이 서로 일치하지 아니하여 신빙성이 없어 보인다는 점 및 청구인이 쟁점분양권의 필요경비로 160만원을 지출하였음을 입증할 수 있다는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인의 청구주장대로 청구인이 쟁점분양권을 1,050만원에 양도하고 필요경비로 160만원을 지출하였다고 인정하기가 어렵다고 판단된다.

(3) 그러하다면, 처분청에서 청구인의 쟁점분양권 양도에 대해 실지 취득가액을 550만원으로, 실지 양도가액을 1,650만원으로 보아 양도차익을 산정하여 양도소득세 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다. 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.