실지 양도가액이라 함은 당해 자산에 대한 매매계약에 따라 약정한 매매대금을 말하는 것이며, 이 경우 매매대금에는 회수불능인 대금을 포함하는 것임
실지 양도가액이라 함은 당해 자산에 대한 매매계약에 따라 약정한 매매대금을 말하는 것이며, 이 경우 매매대금에는 회수불능인 대금을 포함하는 것임
[이유]
청구인은 ○○시 ○○동 941-18번지 대지 222.1㎡, 건물 489.82㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 2002.5.20. 취득한 후 2000.9.29. 청구외 강○○(4012**-1------, 이하 "매수자"라 한다)에게 양도하고 2000.10.2. 실지거래가액(취득가액 227,000천원, 양도가액 227,000천원)으로 양도소득세신고를 하였다. 처분청은 청구인에게 대한 세무조사에서 신고된 위 양도가액이 실지거래가액과 상이하다 하여 신고가액을 인정치 아니하고 확인된 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산한 후 2000년 귀속 양도소득세 30,098,030원을 2002.10.1. 청구인에게 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.12.12. 이 건 심사청구하였다.
쟁점부동산 양도시의 매매가액 중 미회수금액 42,215,262원을 제외한 양도가액으로 양도차익을 계산하여야 하나, 처분청이 받지 못한 미회수금액을 포함한 매매계약서상의 총 매매대금인 300,000,000원을 양도가액으로 보아 양도차익을 계산하여 과세하였는 바, 이는 부당한 처분이다.
청구인의 양도시 신고한 실지거래가액과 실지조사결과 거래내용이 상이하여 확인된 실지거래가액에 의하여 과세하였으며, 양도가액 중 미회수금액인 42,516,262원을 양도가액에서 차감하지 않고 양도차익을 계산하여 과세한 것은 정당하다.
1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. ~5. (생략)」이라고 규정하고 있다. 같은 법 제96조 [양도가액] 제1항에서는「제94조 제1호 및 제2호에 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
1. ~3. (생략)
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우」라고 규정하고, 같은 법 제97조 [양도소득의 필요경비계산] 제1항에서「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. ~4. (생략)」라고 규정하고 있다. 같은 법 제100조 [양도차익의 산정] 제1항에서양도차익을 계산함에 있어 양도가액은 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가 외의 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가 외의 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다라고 규정하고, 같은 조 제2항에서는제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함깨 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다라고 규정하고 있다. 같은 법 제114조 [양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] 제2항에서는납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다라고 규정하고, 같은 조 제4항에서납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다라고 규정하고 있다.
(2) 다음으로 이건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 매매계약서상의 양도가액 300,000,000원 중 미회수금액인 42,215,262원에 대하여는 양도가액에서 차감하여 양도차익을 계산해야 한다고 주장하고 있다. (나) 청구인과 쟁점부동산의 양수자인 청구외 강○○과 체결한 부동산 매매계약서에는 부동산 매매대금이 300,000,000원으로 되어 있고 청구인도 이에 대한이견은 없다. 그러나 청구인은 미회수금액인 42,215,262원을 양도가액에서 차감하여 양도차익을 계산해야 한다 주장하나, 소득세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 권리의무확정주의를 채택하고 있으며, 실지양도가액이라 함은 당해 자산에 대한 매매계약에 따라 약정한 매매대금을 말하는 것이며, 이 경우 매매대금에는 회수불능인 대금을 포함하는 것이다.(같은 뜻: 국세청예규 재일46014-594, 1997.3.14) (다) 양도대금의 청산전에 미리 양수인에게 소유권이전 등기를 경료하여 주었으나, 그후 양수인이 고의로 양도잔대금의 지급을 회피하고 있어 양도인이 강제경매절차를 통하여 일부 금원을 배당받아 양도잔대금의 일부를 회수하고 양수인 소유의 다른 재산에 대하여도 계속 강제집행을 시도하고 있는 경우, 그와같은 사정만으로는 양도잔대금채권이 회수불능되어 그 양도소득이 실현될 가능성이 전혀없게 된 것으로 볼 수 없는 것이다.(같은 뜻: 대법2001두 1536,2002.10.25) (라) 그러므로, 양도대금중 미회수금액인 42,215,262원을 양도가액에서 차감하지 아니하고 양도차익을 계산한 것은 부당하다는 청구인의 주장은 설득력이 없다고 보여진다. (마) 위 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인과 쟁점부동산의 양수자인 청구외 강○○과 체결한 부동산 매매계약서에는 하자가 없으며, 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 것이며 미회수대금이 있다하여 양도가액에서 미회수대금을 제외하여 양도차익을 계산하는 것은 아니다. 따라서 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액중 미회수대금을 양도가액에서 차감하지 않고 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제94조 / 소득세법 제97조 / 소득세법 제100조 / 소득세법 제114조 /
결정내용은 붙임과 같습니다.