검인계약서가 아닌 매도자의 확인서상 취득가액을 실지거래가액으로 주장할 수 있는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 172㎡, 위 지상 단층 건물 163.24㎡ (이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 1983.7.1. 취득하여 2000.9.30. 청구외 이○○에게 양도한 후 2000.11.29. 실지거래가액(양도가액 70,000,000원, 취득가액 40,000,000원)으로 양도소득세 예정신고 하고 양도소득세 3,086,260원을 자진신고 납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액이 확인되지 아니한다는 사유로 양도소득세 공정과세 협의회에 이건 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의하여 결정할 것을 상정하였으나 객관적인 입증도 아니하고 신고가액을 인정하지 않는 것은 부당하다고 기각결정하자, 이를 재조사하여 청구인이 신고한 양도가액은 인정하고 취득가액은 매도증서상의 거래금액을 실지거래가액으로 보아 2002.10.1. 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 5,563,350원을 경정ㆍ고지결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.12.6. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점부동산의 매도자 신천호의 처 청구외 김○○의 확인서와 청구인의 처의 가계부에도 쟁점부동산의 취득가액이 39,800,000원으로 기록되어 있어 쟁점부동산의 취득가액이 확인되는데도 처분청에서 이를 확인하지 아니하고 매도증서 상의 거래금액에 의하여 과세함은 부당하다.

매매당사자들이 작성하여 시장ㆍ군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약을 내용대로 작성되었다고 확정하여야 할 것이고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점을 입증하지 못하고 있으므로 신고된 검인계약서 등에 의하여 결정(대법 91누 5938, 1991.9.10. 같은 뜻임)한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 취득가액이 실지거래가액으로 확인되는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴본다.

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자신의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (1999. 12. 28 개정)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (1999. 12. 28)

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (1999. 12. 28 개정)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 〔사실관계를 살펴본다〕

(1) 청구인은 쟁점부동산을 2000.11.29. 실지거래가액(양도가액 70,000,000원, 취득가액 40,000,000원)으로 처분청에 양도소득세 예정신고를 하고 양도소득세 3,086,260원을 자진납부하였음이 자산양도차익 예정신고 및 자진납부서 등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점부동산의 양도가액과 취득가액이 기준시가 대비 양도가액 70.8%, 취득가액 159.4%이며 거래사실이 입증되지 아니한다는 사유로 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 것을 공정과세협의회에 상정한 바, 협의회에서는 객관적인 입증도 아니하고 신고한 금액을 부인하는 것은 부당하다고 기각결정하였음이 공정과세협의회 회의록 등에 의하여 확인된다.

(3) 처분청은 기각결정된 이건에 대하여 신고한 양도가액은 실지거래가액으로 인정하고, 취득가액은 등기시 작성된 매도증서 상의 거래금액을 실지거래가액으로 보아 경정결정하였으며, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액은 확인서 및 가계부에 의하여 확인됨에도 불구하고 이를 인정하지 아니하고 매도증서 상의 거래금액으로 과세함은 부당하다고 주장한다. 〔쟁점에 대하여 살펴본다〕

(1) 쟁점부동산은 양도가액에 대하여는 처분청과 청구인과의 다툼은 없으나, 청구인은 취득가액을 39,800,000원이라 주장하는 반면 처분청은 매도증서상의 거래금액인 12,855,000원이라 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인은 취득가액에 대한 증빙으로 청구인의 처가 작성한 가계부와 매도자의 처 청구외 김○○의 확인서를 제출하였는바, 그 거래금액이 가계부에는 39,800,000원으로 기록되어 있으나 확인서에는 40,000,000원(신고한 취득가액)으로 되어 있어 그 거래금액이 일치하지 아니하고, 청구인은 그 거래금액이 서로 달리 작성된 사유를 밝히지 못하고 있으며, 또한 청구인은 취득시 작성한 부동산매매계약서와 거래를 중개한 중개인을 밝히지 못하고 있어 그 신빙성을 인정하기 어렵다고 할 것이다. 둘째, 처분청은 이건 실지거래금액이 달리 다른 방법으로 확인되지 아니하여 양도가액은 검인계약서의 금액으로, 취득가액은 등기시 작성된 매도증서상의 금액을 실지거래가액으로 보아 결정하였는바, 처분청의 당초결정은 기준시가로 결정할 경우보다 청구인에게 유리하게 과세하였음이 확인되고, 청구인인 제시한 증빙이 그 신빙성을 인정하기 어려운 이건의 경우에는 매도증서상의 금액이 사실과 다르다는 점이 명하게 입증되지 않는 한 매도증서상의 금액을 취득가액으로 보는 것이 합리적이라고 판단된다.

(2) 상기사실 관계 등을 종합하여 보면, 청구인이 제시한 증빙으로는 청구인이 주장하는 취득가액의 사실임이 입증되지 아니하고, 기준시가로 결정시는 청구인에게 당초처분보다 불이익을 주게 되므로 매도증서상의 금액을 취득가액으로 보아 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.