공부상 점포이나 실제 주택으로 사용되어 1세대 1주택 비과세에 해당한다는 주장의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 건물의 용도가 주택과 상가로 된 겸용주택인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 109㎡, 건물 136.86㎡ 이하 “양도부동산”이라 한다)를 1982.11.30. 취득하여 2001.7.21. 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 2002.7.1. 양도부동산에 대해 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 2001년 귀속 양도소득세 5,237,820원을 청구인에게 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.11.30. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은, 양도부동산 건물 중 1층은 공부상 점포로 되어 있으나 사실상 주택으로 임대하고 있으므로, 양도부동산 건물 전체를 주택으로 보아야 함에도 불구하고, 처분청에서 공부상 용도에 따라 1층을 점포로 보고 건물 전체 면적 중 점포부분 면적(81.65㎡)이 주택부분 면적(55.21㎡)보다 크다 하여 점포부분 면적에 대하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다는 주장이다.

처분청은, 청구인은 양도부동산 중 1층(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 주택으로 사용하였다고 주장하면서 그 증빙으로 청구외 신○○의 임차사실확인서와 인근주민의 인우보증서를 제시하고 있으나, 청구외 신○○가 쟁점건물에서 실제 거주하였음이 확인되지 않고 있어 쟁점건물은 공부상 용도에 따라 점포로 사용된 것으로 보아야 하고, 이렇게 볼 경구 양도부동산은 점포부분 면적이 주택부분 면적보다 크므로, 주택이 아닌 점포로 사용한 쟁점건물에 대해 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점건물을 사실상 주택으로 사용된 것으로 보아 양도소득세를 비과세할 수 있는 지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 부과하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “1세대1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 것으로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.(단서생략)

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제1항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 사실관계에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 양도부동산을 1982.11.30. 취득하여 2001.7.21. 양도하였음이 등기부등본 등에 의하여 확인된다. (나) 양도일 현재 양도부동산 건물의 용도는 지층ㆍ1층ㆍ2층 구분없이 점포 및 주택으로 되어 있음이 건축물관리대장 및 등기부등본에 의해 확인되고 있으며, 처분청에서는 주택부분 면적을 55.21㎡, 점포부분 면적을 81.65㎡로 보고, 점포부분 면적에 대하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 처분청의 양도소득세결정결의서 등에 확인되고 있다. (다) 청구인은 양도부동산 양도당시 다른 주택을 소유하지 아니한 사실이 국세 전산자료에 의하여 확인되고 있으며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점건물을 타인에게 주택으로 임대하여 사실상 주택으로 사용하였으므로 쟁점건물을 주택으로 보아야 하고, 따라서, 양도일 현재 주택부분의 면적이 상가부분의 면적보다 크므로 양도부동산 전체에 대하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용하여야 한다고 주장하면서, 이에 대한 증빙서류로 주택 임차인이라 밝히고 있는 청구외 신○○의 사실확인서 및 양도부동산 인근소재지에 거주하는 주민 6인의 인우보증서를 제시하고 있으므로, 이에 대하여 살펴본다. (가) 주택이란 건축법상의 허가 또는 등기 여부에 관계없이 상시 주거목적을 위하여 사용되는 건축물을 말하고, 상시 주거목적의 건물에 해당하는지의 여부는 사실상의 현황에 의하여 판단하는 것인 바, 이 건의 경우, 청구인이 제시한 청구외 신○○의 사실확인서에 의하면 청구외 신○○는 1994.5.1.1부터 2001.6.15.까지 쟁점건물을 전세금 4백만원에 주택으로 임차하여 거주하였다고 확인하고 있고, 양도부동산 인근 주민 6인의 인우보증서에 의하면 청구인이 쟁점건물을 주택으로 임대하였다고 확인하고 있으나, 청구인은 청구외 신○○가 쟁점건물에서 거주하였음을 입증할 수 있는 청구외 신○○의 주민등록등ㆍ초본을 제시하지 못하고 있고(청구외 신○○의 사실확인서에는 청구외 신○○의 주민등록번호가 기재되어 있지 아니하여 청구외 신○○의 주민등록등ㆍ초본을 징취할 수도 없음), 처분청에서 양도부동산을 관할하는 ○○시 ○○구청장에게 확인한 바에 의하면 1999년부터 2001년까지 청구외 신○○에게 주민세를 부과한 사실이 없는 것으로 나타나고 있다는 점 등에 비추어 볼 때, 위 청구외 신○○의 사실확인서 및 양도부동산 인근 주민 6인의 인우보증서만으로는 청구인이 쟁점건물을 청구외 신○○에게 주택으로 임대하였다고 보기가 어렵다고 판단된다. (나) 또한, 겸용주택이 주택인지의 여부에 대해 규정하고 있는 소득세법 시행령 제154조 제3항 의 규정은 3년 이상 보유한 주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 주택이 겸용주택에 해당하는 경우 그 주택 중 주택부분의 면적의 크기에 따라 겸용주택의 주택 여부를 판정하는 규정이라고 해석함이 타당하다 할 것인바, 이 건 양도부동산의 경우, 주택부분 면적보다 쟁점건물 면적이 크고, 쟁점건물은 점포로서 주택외의 건물이므로 소득세법 시행령 제154조 제3항 단서의 규정에 의하여 쟁점건물은 주택에 해당되지 않는 것으로 봄이 타당하다고 판단된다. (다) 따라서, 청구인이 양도한 양도부동산의 경우, 3년 이상 보유 요건을 갖춘 주택의 면적 55.21㎡에 대해서는 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하고, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 갖추지 못한 쟁점건물 81.65㎡에 대해서는 양도소득세를 과세함이 타당하다 할 것이다. (라) 그러하다면, 처분청이 양도부동산의 건문 연면적 중 81.65㎡를 양도소득세 과세대상으로 보고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.