실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세함은 정당함

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각한다. [이유]

청구인은 ○○시 ○구 ○○동 산○○번지 임야 71,129㎡, 같은 번지 건물 118.5㎡, 같은 동 산○○번지 임야 51,621㎡, 같은 동 산○○번지 임야 39,616㎡, 같은 동 ○○번지 유원지 9,888㎡, 같은 번지 건물 616.74㎡ 중 공유지분 1/6(이하"쟁점부동산"이라 한다)을 2001. 6. 22 청구외 ○○○ㆍ▽▽▽ㆍ◇◇◇ㆍ□□□ㆍ△△△(이하"매수자"라 한다)에게 양도하고 양도가액 180,000,000원, 취득가액 402,946,906원을 실지거래가액으로 하여 2001. 6. 23 부동산양도신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니한다하여 청구인의 신고를 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 2001년 귀속 양도소득세 70,803,550원을 2002. 4. 1 청구인에게 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002. 6. 27 이의신청을 거쳐 2002. 11. 29 이 건 심사청구하였다.

부동산양도신고시 제출한 부동산매매계약서와 금융자료 및 매수자의 거래사실확인서에 의하여 입증되는 실지거래가액(양도가액: 180,000,000원)으로 신고하였음에도 처분청이 뚜렷한 근거 없이 단지 양도가액이 기준시가보다 적다는 이유로 신고내용을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 180,000,000원은 기준시가 660,502,000원 대비 27.2％로 극히 저조할 뿐 아니라, 제출한 매매계약서는 부동산 중개업자의 중개 없이 청구인은 물론 공동 매수자들이 대부분 국적이 일본인 재일교포이면서 또한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지에 소재하고 있는 ○○개발주식회사의 주주(청구인 ◆◆◆, 공동매수자 중 ◇◇◇, ▽▽▽, □□□)들로 구성되어 있는 자들과 매매가 이루어진 사실로 볼 때 쌍방간 담합으로 매매계약서를 작성한 것으로 판단되어 신빙성이 없고, 쟁점부동산 소재지에서 부동산중개업을 하고 있는 공인중개사, 쟁점부동산 소재지 근처에서 평생 동안 거주한 통장, 주민의 탐문조사에 의하면 평당 10만원 정도에서 거래되고 있어 청구인이 주장하는 평당 2만원은 있을 수 없는 거래라고 진술하고 있는 점, 감정평가법인 등이 평가한 평가가액 및 비정상적인 대금결재사실 등을 볼 때 실지거래금액이 불분명하므로 청구인의 신고를 부인하고 관련법령에 따라 기준시가를 적용하여 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액이 실지거래가액인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 제1항에서「제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 1.∼5. (생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 7.(생략)」라고 규정하고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 제1항에서는 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. (생략) 2.∼4. (생략)」라고 규정하고 있다. 같은법 제100조【양도차익의 산정】 제1항에서양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가 외의 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다라고 규정하고 있으며, 같은법 제114조【양도소득세과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 제2항에서는납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다라고 규정하고, 같은조 제4항에서 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준 및 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】 제1항에서는「법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우」라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 쟁점부동산을 2001. 6. 22 양도하고 양도가액 180,000,000원, 취득가액 402,946,906원을 실지거래가액으로 하여 2001. 6. 23 부동산양도신고를 하였음이 부동산양도신고서 등에 의해 확인된다.

② 처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니한다 하여 청구인의 신고를 부인하고 기준시가가 의해 양도차익을 산정하여 결정한 2001년 귀속 양도소득세 70,803,550원을 2004. 4. 1 청구인에게 경정ㆍ고지한 사실이 조사복명서, 양도소득세경정결의서 및 납세고지서 등에 의하여 확인된다.

(2) 다음으로 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다.

① 청구인은 쟁점부동산에 대한 부동산매매계약서와 청구인의 예금통장에 매수자인 청구외 ○○○ 90,000,000원, 청구외 ▽▽▽ 36,000,000원, 청구외 □□□ 18,000,000원, 청구외 △△△ 18,000,000원, 청구외 ◇◇◇ 18,000,000원, 합계 180,000,000원이 입금된 사실과 공동매수자들의 거래사실확인서를 제시하며 신고한 양도가액(180,000,000원)이 실지거래가액이라는 청구주장의 진위여부에 대하여 차례로 살펴본다. 처분청 담당공무원이 이 건과 관련하여 조사한 양도소득세 조사 종결복명서에 의하면, 첫째, 청구인이 신고한 양도가액 180,000,000원은 양도당시 기준시가인 660,502,000원 대비 27.2％로 현저한 차이(평당 신고가액:＠20,879원, 평당 기준시가가액: ＠76,615원)가 나타난다. 둘째, 조사자가 쟁점부동산 소재지 인근에서 ○○중개사무소를 운영하는 청구외 ＊＊＊에게 쟁점부동산 거래당시의 시세를 확인한 바, 쟁점부동산은 공원부지로 되어 있어도 최소한 평당 10만원 이상으로 거래되었음이 탐문되고, 쟁점부동산 소재지에서 평생을 거주하고 있는 ○○시 ○구 ○○동 ○○통 통장인 청구외 ＆＆＆과 주민 청구외 ＃＃＃에게 탐문한 바 청구인이 주장하는 평당 2만원정도의 거래내용은 있을 수 없다는 진술을 한 것이 확인된다. 셋째, 산림청소속 ○○ 국유림관리소에서 2005. 5월 ○○시 ○구 ○○동 산○○번지 임야면적 3,471㎡에 대한 공매 가격이 52,000,000원으로 낙찰된 사례가 있어 평당 약 5만원정도로 거래되었음이 확인되고 또한, 산림청소속 ○○국유림관리소에서 공매시 활용하고 있는 감정평가법인(○○감정평가법인, ◇◇감정평가법인)들이 쟁점부동산 인근의 ○○도의 임야를 평당 9만6천원 정도로 평가하고 있는 사실이 확인된다. 넷째, 청구인은 물론 공동 매수자들이 대부분 국적이 일본인 재일동포이면서 또한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지에 소재하고 있는 ○○개발주식회사(이하 "○○개발(주)"라 한다)의 주주(청구인 이사 역임, 공동 매수자 청구외 ◇◇◇, 청구외 ▽▽▽, 청구외 □□□)들로 구성되어 있는 자들과 매매가 이루진 것이 부동산매매계약서와 법인등기부등본 및 주주명부에 의해 확인되고, 쟁점부동산은 부동산중개업자의 중개 없이 이루어진 점, 부동산 매매계약서(수동작성 중 매수자 성명은 제외)와 처분청의 양도소득세 조사 시 문답서의 필체는 동일인인 점으로 보아 특수관계자들 간의 쌍방 간 담합에 의해 작성된 것으로 보인다. 또한, 대금결재시에도 ○○개발(주)의 청구외 ※※※이 청구인의 예금통장에 2001. 6. 19 청구외 ▽▽▽ 36,000,000원, 2001. 6. 22 청구외 □□□ 18,000,000원, 같은 날 청구외 ○○○ 90,000,000원, 같은 날 청구외 △△△ 18,000,000원, 2001. 6. 23 청구외 ◇◇◇ 18,000,000원 합계 180,000,000원을 일시적으로 입금 처리된 바, 이는 통상적인 부동산 거래시 계약금, 중도금, 잔금 등으로 나누어 지급되는 점을 감안할 때 일반적인 상관행과 다르게 대금결재가 이루어 졌을 뿐만 아니라 공동매수자중 3인(□□□, ▽▽▽, ◇◇◇)은 재외국민으로서 대금결재시 일본국에서 대금결재를 하여도 될 것이나 양도당시와 거의 같은 시기인 2001. 6. 16 ○○은행에 계좌를 개설하면서까지 양도대금을 입금시킨 사실이 예금통장 사본 등에 의해 확인되어 비정상적인 결재가 이루어진 것으로 보인다.

② 처분청이 실지거래가액을 확인하기 위한 제반조사와 인근 부동산공인중개사 및 주민 등에 대한 가격탐문ㆍ쟁점부동산 소재지 인근의 토지낙찰 내역ㆍ감정평가법인의 평가액 등을 감안해 보면 청구인이 실지거래가액이라 주장하는 양도가액(180,000,000원)은 객관적으로 신빙성이 없어 믿기 어렵다 할 것이며, 관련법령 및 위의 사실관계를 종합해 볼 때 처분청이 청구인의 신고내용을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법 제100조 / 소득세법 제114조 / 소득세법시행령 제176조 의 2/