실지거래가액 인정여부

[이유]

청구인은 ○○시 ○구 ○○동 ○○번지 대지 976㎡ 중 공유지분 1/3(이하 "쟁점토지" 라 한다)를 2000.6.10. 양도하고 양도가액 100,000,000원, 취득가액 85,000,000원을 실지거래가액으로 하여 2000.6.9. 부동산양도신고를하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도가액 및 취득가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니한다 하여 청구인의 신고를 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 결정한 2000년 귀속 양도소득세 39,608,740원을 2002.9.2. 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.11.12. 이건 심사청구를 제기하였다.

부동산양도신고시 제출한 부동산매매계약서상의 매매대금은 정당하고 이를 근거로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액(양도가액 100백만원, 취득가액 85백만원)으로 신고하였음에도 처분청이 뚜렷한 근거 없이 신고내용을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. 3.처분청 의견 청구인이 신고한 실지거래가액을 확인한 결과 취득가액의 경우 소유지분 및 금액이 불분명하여 실지거래가액으로 볼 수 없고, 양도가액의 경우 쟁점토지에 설정된 근저당권 등의 채무를 공유자인 청구외 경○○·심○○가 대신하여 갚는 조건으로 청구인이 이들에게 양도하였으므로 청구인이 신고한 양도가액 100백만원은 실지거래가액으로 볼 수 없다할 것이다. 따라서, 청구인의 신고를 부인하고 관련법령에 따라 기준시가를 적용하여 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득 및 양도가액이 실지거래가액인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령 ㅇ소득세법(2000.12.29. 법률 제6292호로 개정되기 전의 것) 제96조 [양도가액] 제1항에서「제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 1.~ 5 (생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. (생략)」라고 규정하고, ㅇ같은 법 제97조[양도소득의 필요경비 계산] 제1항에서는「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정한는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. (생략) 2.~ 4.(생략)」라고 규정하고 있다. ㅇ같은 법 제100조 [양도차익의 산정] 제1항에서양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가 외의 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다고 규정하고 있으며, ㅇ같은 법 제114조 [양도소득세과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] 제2항에서는납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다고 규정하고, 같은 조 제4항에서납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준 및 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지를 2000.6.10. 양도하고 양도가액 100,000,000원, 취득가액 85,000,000원을 실지거래가액으로 하여 2000.6.9. 부동산양도신고를 하였음이 부동산양도신고서 등에 의해 확인된다. 청분청은 청구인이 신고한 양도가액 및 취득가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니한다 하여 청구인의 신고를 부인하고 기준시가가 의해 양도차익을 산정하여 결정한 2000년 귀속 양도소득세 39,608,740원을 2002.9.2. 청구인에게 고지한 사실이 조사복명서, 양도소득세결정결의서 및 납세고지서 등에 의하여 확인된다. [쟁점에 대하여 본다] 전시한 법령에 의하면 소득세법 제94조 제1호 에 규정하고 있는 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득의 경우 당해 자산의 양도 및 취득 당시의 기준시가를 양도가액 및 취득가액으로 하는 것이 원칙이고, 예외적으로 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 동법 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기간까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액을 양도가액 및 취득가액으로 하는 것이나 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용을 배제하고 양도 및 취득 당시의 기준시가를 양도가액 및 취득가액으로 하는 것(같은 뜻: 국심99중1117,1999.9.9. 등)이므로 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 지를 살펴보면,

1. 먼저 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액(100백만원)을 보면,

(1) 청구인은 위의 양도가액이 실지거래가액이라는 증빙자료로 쟁점토지에대한 부동산매매계약서(검인계약서)를 제시하고 있으므로 이를 살펴보면, 계약일자는 2000.6.2일이고, 매매대금 100백만원 중 계약금 10백만원은 계약당일 지불하고 잔금 90백만원은 2000.6.20. 지불하는 것으로 나타나 있다. 청구인은 위 계약금이나 잔금의 수령사실을 입증할 수 있는 금융자료 등을 전혀 제시하지 못하고 있는 실정이다.

(2) 청구인의 남편 청구외 이○○의 사실확인서에 의하면 양수자인 청구외 경○○·심○○에게 쟁점토지를 이전하여 주고 그 대가로 10백만원 미만정도 받았고, 본인 및 청구인을 채무자로 하여 쟁점토지에 설정된 근저당권 등을 해지하였다고 진술하고 있고, 쟁점토지 양수자 청구외 경○○의 사실확인서에 의하여 위 매매계약서대로 청구인에게 대금을 지급한 사실은 없고, 청구인의 ○○농협에 담보된 채무를 안고 공유자인 청구외 심○○와 함께 약3백만원 정도만 청구인에게 지급하고 매수하였다고 진술하고 있음을 알 수 있다. 위의 사실관계로 보아 위 부동산매매계약서는 실질내용과는 다르게 단순히 소유권이전등기를 목적으로 작성되어진 검진계약서라 할 것이므로 이를 근거로 하여 청구인이 신고한 양도가액(100백만원)은 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

2. 다음으로 청구인이 신고한 취득가액(85백만원)이 실지거래가액인지 여부를 살펴보면,

(1) 쟁점토지가 속하는 ○○시 ○구 ○○동 ○○번지 대지 976㎡는 행정구역변경전인 ○○시 ○구 ○○동 ○○번지 대지 1,983㎡(청구인 및 청구외 경○○·심○○·손○○·김○○가 각각 같은 공유지분 330.58/1,943을 청구외 박○○이 공유지분 290.1/1,943을 소유, 이하 "당초토지"라 한다)에서 1993.7.29. 공유물분할로 인하여 청구인과 청구외 경○○·심○○가 각각 같은 공유지분 1/3로 소유권이전을 받은 토지임이 부동산등기부등본 등에 의해 확인된다.

(2) 청구인이 부동산양도신고서에 첨부한 부동산매매계약서를 보면, 청구외 경○○ 외 5인이 당초토지 외 3필지 742평을 청구외 오○○으로부터 1989.5.19. 630,700천원(평당 850천원)에 매수한 것으로 계약한 사실을 알 수 있으나 매수자 청구외 경○○를 제외한 5인이 누구인지 나타나지 있지 아니한 반면에 검인된 부동산매매계약서에 의하면 당초토지를 1989.8.21. 청구인 및 청구외 경○○·심○○·손○○·김○○·박○○이 매수하는 것으로 나타나 있으므로 위 계약서상의 5인이 청구인, 청구외 심○○·손○○·김○○·박○○임을 알 수 있다. 청구인을 포함한 이들 매수자 6인은 당초토지 외 3필지를 1993.7.29. 분할함에 있어 전체면적(742평)을 매수자 각인의 동일 지분(전체면적의 1/6인 123.6평)으로 분할하지 아니한 사실이 청구인 몫으로 분할된 쟁점토지(98.4평)에 의하여 확인되는 바, 청구인은 위의 당초토지 외 3필지 구입당시 분담한 금액이 얼마인지에 대한 증빙자료를 제시하지 못하고 있고, 또한 위와 같이 분할과정에서 지분차이가 발생한 데 대한 명확한 사유와 그 증빙서류를 전혀 제시하지 못하고 있다. 청구인은 위의 당초토지 외 3필지에 대한 매매계약서상의 매매대금에 근거하여 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 85백만원(630,700천원÷742평×100평)이라고 주장하고 있으나 위 사실로 보아 실질적인 거래금액으로 보기는 어렵다할 것이다. (쟁점토지는 98.4평이나 실지거래가액 산정시 청구인은 100평으로 하여 계산함) 위와 같이 관련법령 및 사실관계에 비추어 볼때, 이 건의 경우 청구인이 신고한 양도가액 및 취득가액이 증빙자료 등에 의하여 실지거래가액으로 확인되지 아니하므로 처분청이 청구인의 신고내용을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법 제100조 / 소득세법 제114조 /