교환으로 취득한 부동산에 대하여 그 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가로 양도차익을 결정한 처분은 정당함
교환으로 취득한 부동산에 대하여 그 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가로 양도차익을 결정한 처분은 정당함
[이유]
청구인은 1995.10.20 청구인 소유의 충청북도 충주시 ○○동 161 ○○프라자 7층 1호(대지권 121.752㎡, 건물 482.035㎡, 이하 "쟁점상가" 라 한다)와 청구외 염○○ 소유의 충청북도 충주시 □□동 336-11외 2필지 답 3,065㎡(이하 "쟁점부동산" 이라 한다)를 교환하여 쟁점부동산을 취득하고 그 중 1,850㎡(이하 "쟁점토지" 라 하다)를 법원경매로 인하여 2001.11.29 청구외 송○○에게 양도하였다. 처분청은 청구인이 경매된 쟁점토지에 대하여 2001.11.29 기준시가로 부동산 양도신고를 하였으나 이에 대한 세액을 납부하지 아니하고, 2002.5월 쟁점토지의 취득가액을 357,028,367원, 양도가액을 391,110,000원, 필요경비를 5,498,810원으로 하여 실지거래가액으로 확정신고를 한데 대하여, 양도가액은 경락가액으로 확인되나 취득가액은 청구인이 쟁점토지를 교환으로 취득하여 실지거래가액이 불분명하다고 하여 쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가로 산정하고 2002.07.08 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 41,806,170원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.07.10 이의신청을 거쳐(2002.08.31 기각) 2002.11.07 이 건 심사청구를 하였다.
청구인은 토지거래허가를 관할하는 충주시장에게 쟁점부동산의 거래계약서를 첨부하여 토지거래계약 신고서를 제출하고 신고필증을 교부받았으며, 취득세를 관할하는 충주시장의 쟁점부동산의 취득가액을 396,395,000원으로 조사결정하여 취득세를 부과하였음에도 처분청이 이를 실지거래가액으로 인정하지 아니함은 실질과세원칙을 위배한 처분이며, 또한 청구인은 쟁점부동산을 396,395,000원에 취득하기로 계약하여 계약금 40,000,000원을 지급하고 잔금은 청구인의 사정에 의하여 쟁점상가를 대물로 변제하였음이 사실임에도 처분청이 등기상의 필요에 의하여 사후에 작성된 교환계약서만에 근거하여 쟁점부동산을 교환으로 취득한 것으로 보아 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
청구인은 쟁점부동산을 교환에 의하여 취득한 것으로 교환의 경우 교환대상 부동산에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 경우에는 그 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다고 할 것이나 쟁점 부동산은 교환당시 감정가액이 업을 뿐만 아니라, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 구체적인 증빙의 제시가 없으며 당사자간에 작성된 부동산매매계약서는 토지거래 신고지역에 대한 지방세 과세표준신고를 위한 것으로 신빙성이 없어 쟁점토지의 실지취득가액을 확인할 수 없으므로 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 ㅇ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. ㅇ 소득세법기본통칙 97-1(토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 자산의 취득가액계산) 토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액은 다음과 같이 계산한다.
1. 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액
2. 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액
(1) 청구인은 1995.10.20 쟁점부동산 3,035㎡를 취득하여 그 중 쟁점토지 1,850㎡를 법원경매로 인하여 2001.11.29 청구외 ○○에게 양도하고 2002.5월 쟁점토지의 양도가액을 391,110,000원으로 하고 취득가액을 357,028,367원, 필요경비를 5,498,810원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 확정신고를 하였음이 쟁점부동산에 대한 등기부등본 및 토지대장, 양도소득세 확정신고서 등에 의하여 확인된다. 처분청의 조사보고서 등에 의하여 확인된다.
(2) 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액은 법원의 경락가액으로서 실지거래가액으로 확인되나 쟁점부동산은 청구인이 쟁점상가와 교환으로 취득한 것으로서 교환대상 부동산에 대한 시가감정이 없어 취득당시 실지거래가액이 불분명하다고 하여 쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가로 산정하고 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였음이 처분청의 실지거래가액 검토조서 및 결정결의서에 의하여 확인된다.
(3) 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산을 396,395,000원에 취득하기로 계약하고 동 거래계약서를 첨부하여 토지거래계약 신고서를 제출하여 신고필증을 교부받고 이를 근거로 취득세를 납부하였으며, 계약금 40,000,000원은 계약시 지급하고 잔금은 청구인의 사정에 의하여 청구인 소유의 쟁점상가를 대물로 변제하였음이 사실임에도 처분청이 등기상의 필요에 의하여 사후에 작성된 교환계약서에 근거하여 쟁점부동산을 교환으로 취득한 것으로 보고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장한다. 쟁점에 대하여 살펴본다
(1) 청구인은 2001.11.29 부동산임의경매에 대한 법원경락에 의하여 쟁점토지를 청구외 송○○에게 경락가액인 391,110,000원에 양도하였음이 청주지방법원 충주지원의 낙찰허가결정(2000타경18567, 2001.10.29) 및 등기부등본, 처분청의 실지거래가액 검토조서 등에 의하여 확인되며, 쟁점토지에 대한 양도당시의 실지거래가액이 391,110,000원이라는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
(2) 그러나 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액에 대하여는 서로 다툼이 있으므로 청구인이 주장하는 357,028,367원을 쟁점토지에 대한 취득당시의 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.
① 청구인이 제출한 토지거래계약 신고필증과 토지거래 허가대장에 의하면 쟁점부동산 취득당시의 거래금액은 396,395,000원으로 되어 있고, 지방세 과세증명서에도 쟁점부동산에 대한 취득세 과세표준이 396,395,000원으로 되어 있으며 청구인은 이에 의하여 쟁점부동산에 대한 취득세 6,659,430원을 납부하였음이 확인된다.
② 또한 청구인이 등기이전상 필요에 의하여 사후에 작성하였다고 주장하는 계약서인 교환계약서를 보면 청구인은 청구외 염○○는 소유의 쟁점부동산과 교환하기 위하여 청구인 소유의 쟁점상가를 청구외 염○○에게 이전하고, 청구외 염○○는 쟁점상가와 교환하기 위하여 쟁점부동산을 청구인에게 이전하기로 하여 1995.10.18 계약서를 작성하였으며, 이를 충주시장에게 검인을 받아 1995.10.20 등기신청 하였으나, 동 계약서에는 교환대상 부동산의 평가 여부와 각각의 평가금액 및 그 정산차액의 유무와 금액 등에 대하여는 전혀 언급이 없음이 등기권리증 및 교환계약서에 의하여 확인된다.
③ 한편 청구인이 제시한 쟁점부동산에 대한 취득당시의 매매계약서를 보면 대금총액이 396,395,000원으로 되어 있고 계약금 40,000,000원은 계약당시 지불하고 잔금 356,395,000원은 1995.10.07 지불하기로 하여 1995.09.07 청구인과 청구외 염○○가 중개인 없이 당사자간에 계약서를 작성한 것으로 되어 있으며, 청구인은 계약금 40,000,000원은 계약당일 지급하고 잔금은 청구인의 사정에 의하여 잔금지급 약정일인 1995.10.07 에 지급하지 못하여 그 후에 청구인 소유의 쟁점상가를 잔금대신 대물변제한 것이라고 주장하나, 청구인이 계약금을 실제로 지급하였음을 입증할 수 있는 증빙서류를 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 쟁점상가는 청구외 염○○에게 소유권을 이전하기 2년 전인 1993.09.30 청구인이 522,169,200원에 분양으로 취득한 것으로 잔금지급액보다 상당히 고가의 부동산임에도 이에 대한 시가평가나 차액정산의 절차도 없이 잔금대신 지급하였다는 것은 신빙성이 없다고 할 것이므로 청구인이 제시한 매매계약서는 당시에 작성된 진실한 계약서로 인정되지 아니한다 할 것이다.
④ 이와 같이 청구인이 쟁점부동산을 실제로 396,395,000원에 취득하였음이 대금 지급에 대한 금융자료 등 객관적인 증빙에 의하여 입증되지 아니할 뿐만 아니라 쟁점부동산 취득당시에 쟁점부동산과 쟁점상가에 대한 시가감정을 한 사실과 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 사실도 입증되지 아니하여 위 금액 396,395,000원을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 인정하기는 어렵다고 할 것이고, 또한 청구인은 청구외 염○○는 소유의 쟁점부동산과 청구인 소유의 쟁점상가를 교환하여 쟁점부동산을 취득한 것으로 봄이 타당하다고 판단된다.
⑤ 양도소득세의 과세대상이 되는 거래가 교환인 경우, 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 경우에는 그 실지양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다고 할 것이고, 이 경우 교환으로 양도되는 목적물의 소유자가 교환으로 취득하는 목적물의 감정가액과의 차액을 현금으로 지급받는 경우에는 교환으로 취득하는 목적물의 감정가액과 그 현금을 합한 금액이 교환으로 양도되는 목적물의 실지양도가액이 되고, 그 감정가액의 차액을 포기하거나 기부하는 경우에는 이른바 저가양도에 해당하여 교환으로 취득하는 목적물의 감정가액이 그대로 교환으로 양도하는 목적물의 실지양도가액이 되는 것이나, 이러한 시가감정과 정산절차를 수반하지 아니한 단순한 교환인 경우에는 그 실지 양도가액을 확인할 수 없다고 할 것(같은뜻: 대법 96누860, 1997.02.11 및 국심 2001서1278, 2001.12.01 외 다수)이다.
⑥ 따라서 청구인은 쟁점부동산을 교환취득하면서 쟁점부동산 및 쟁점상가에 대한 시가감정을 하지도 아니하고 이에 대한 정산절차를 거친 사실도 확인되지 아니하므로 쟁점부동산의 취득에 대하여는 그 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당한다고 판단된다.
(3) 위 사실관계 등을 종합하여 볼 때 청구인이 교환으로 취득한 쟁점부동산에 대하여는 그 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하다고 할 것이므로 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 결정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제97조 / 소득세법 제96조 / 소득세법 제100조 /
결정내용은 붙임과 같습니다.