부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분이 정당한지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 대지 178㎡를 1988.2.16. 취득하여 위 지상에 건물 194.6㎡(1층 주택 50㎡, 근린생활시설 47.8㎡, 2층 근린생활시설 96.8㎡로서, 대지와 건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2001.12.8. 청구외 김○○에게 양도하고, 주택면적과 그 부속토지면적은 1세대 1주택으로 비과세 신고하고 상가면적과 그 부속토지면적의 양도차익을 기준시가로 산정한 후 납부할 양도소득세를 3,628,966원으로 하여 2001.12.14. 부동산양도신고를 하였으나 위 양도소득세를 납부하지 않았다. 처분청은 주택면적과 그 부속토지면적은 1세대 1주택으로 비과세 결정하였으며, 상가면적과 그 부속토지면적의 양도차익을 기준시가(양도가액 93,459,900원, 취득가액 57,663,072원)로 산정하고 예정신고납부세액공제액 640,405원을 세액공제하지 아니하여 2002.4.3. 청구인에게 2001년 귀속분 양도소득세 4,269,370원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.7.3. 처분청에 이의신청(2002.7.16. 기각 결정)을 거쳐 2002.10.15. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점부동산을 125,000,000원(1988년도에 토지와 건물을 합하여 50,000,000원에 취득한 후 1989년에 평당 건축비 1,250,000원에 2층 건물 60평을 75,000,000원의 공사비로 신축)취득하여, 2001.11.8. 김○○에게 120.000.000원에 양도하고 계약금 10,000,000원을 현금으로 지급받고 2001.11.27. 중도금 75,000,000원과 2001.12.8. 잔금 35,000,000원을 청구인의 ○○조합통장으로 입금받았으므로, 위 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세를 경정결정하여야 한다.

소득세법령 규정에 의하면, 양도자가 확정신고기한까지 증빙서류를 갖추어 실지거래가액으로 신고하는 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이나 청구인의 경우 확정신고기한인 2002.5.31.까지 실지거래가액을 신고하지 않았으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분이 정당한지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단 【먼저, 이 건 사실관계를 살펴본다.】

(1) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인이 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 소재 대지 178㎡를 1988.2.16. 취득하여 1989.1.5. 위 지상에 주택 및 상가건물 194.6㎡(1층 주택 50㎡, 상가 47.8㎡, 2층 상가 96.8㎡)를 신축한 후, 2001.12.8. 쟁점부동산을 청구외 김○○에게 양도한 사실이 확인된다.

(2) 청구인이 2001.12.14. 처분청에 신고한 부동산양도신고서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산 중 주택면적과 그 부속토지면적은 1세대 1주택으로 비과세대상으로 신고하고, 상가면적과 그 부속토지면적의 양도차익 34,066,937원을 기준시가로 산정하여 신고하였으나 신고한 양도소득세 3,628,966원을 무납부한 사실이 확인된다.

(3) 처분청에서는 쟁점부동산 중 주택면적과 그 부속토지면적은 1세대 1주택으로 비과세 결정하였으며, 상가면적과 그 부속토지면적의 양도차익을 기준시가로 산정하고 청구인이 신고한 예정신고납부세액공제액 640,405원을 공제하지 아니하여 이 건 양도소득세 4,269,370원을 청구인에게 결정고지하였다.

(4) 청구인은 쟁점부동산을 125,000,000원 [대지 취득가액 50,000,000원, 건물신축비 75,000,000원(평당 1,250,000원)]에 취득하여 120,000,000원에 양도하여서 양도차손이 발생하였다고 주장하면서, 전소유자 이○○의 부동산매매확인서 1부 및 ○○조합의 예금통장(계좌번호:000000-00-000000, 예금주:청구인) 사본 2부를 제시하고 있다. 【다음으로, 쟁점에 대하여 본다.】 전시한 소득세법령 규정에 의하면, 양도소득세 과세대상 자산을 양도한 자가 양도소득과세표준 확정신고기한까지 실지거래가액에 대한 증빙서류를 갖추어 실지거래가액으로 신고하는 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이나, 확정신고기한까지 실지거래가액에 대한 증빙서류를 갖추어 신고하지 않은 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세하는 것으로서, 쟁점부동산의 양도소득세 과세표준 확정신고기한(2002.5.31.)까지 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하지 않은 사실에 다툼이 없는 청구인의 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세할 수 없는 것이므로, 처분청에서 쟁점부동산 중 양도소득세 과세대상부동산(상가면적과 그 부속토지)의 양도차익을 기준시가로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하고 달리 잘못이 없다고 판단된다. 한편, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없으므로, 기준시가에 기초하여 산정한 세액이 그 실지양도차익의 범위를 넘을 때에는 그 세액을 그 실지양도차익의 범위로 제한하여 인정하여야 할 것이고, 이 경우 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액이 실지 양도차익의 범위를 넘는다는 과세장해사유는 납세의무자인 청구인이 입증하여야 할 것인 바(대법원 98두908, 1998.4.10외 다수 같은 뜻임) 청구인이 주장하는 취득당시 실지거래가액 125,000,000원의 경우 신축비용 75,000,000원에 대한 입증서류과 금융거래증빙 등을 제시하지 못하고 있어 전소유자 이○○의 확인서만을 가지고서는 위 금액을 실지거래가액으로 인정하기 어려우므로, 기준시가로 산정한 세액이 실지양도차익의 범위를 넘는 과세장해사유에 해당되지 않는 것으로 보아야 할 것이다. 위 관련법령 및 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은 양도소득 과세표준확정신고기한까지 쟁점부동산의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 신고하지 않았으며, 기준시가에 의하여 산정한 세액이 실지양도차익의 범위를 넘는 과세장해사유에도 해당되지 않는 것으로 보아야 하므로, 처분청에서 쟁점부동산 중 과세대상부동산(상가면적과 그 부속토지면적)의 양도차익을 기준시가로 산정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없고 정당한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.