취득당시 개별공시지가가 없는 토지에 대한 평가의 적정 여부

[이유]

청구인은 ○○도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지 목장용지 1,946㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1997.10.15 취득하여 2001.1.27 양도하고, 2001.2.5 쟁점토지에 대해 개별공시지가가 고시되지 아니하였다 하여 쟁점토지 인근의 유사토지인 ○○도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지 목장용지(이하 "인근 유사토지"라 한다)의 개별공시지가인 ㎡당 122,000원을 적용하여 취득가액을 계산하여 양도소득세를 신고·납부하였다. 처분청은 개별공시지가가 없는 쟁점토지에 대하여 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법시행령 제164조 제1항의 규정에 의거 2 이상의 감정평가기관에 감정을 의뢰하여 그 감정가액을 참작하여 ㎡당 69,500원으로 취득가액을 산정하여 2002.7.1 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 37,119,450원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.10.2 이건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점토지는 1997.5.20 ○○도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지에서 분할되면서 지목이 답에서 목장용지로 변경되어 취득일인 1997.10.15 현재 개별공시지가가 고시되어 있지 아니하였으므로, 인근유사토지의 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정하여 양도소득세를 신고·납부한 것은 정당함에도 불구하고, 처분청에서 지목변경일인 1997.5.20 현재 지목인 목장용지가 아닌 1997.1.1 현재 지목인 답을 기준으로 하여 감정평가한 ㎡당 69,500원을 쟁점토지의 개별공시지가로 결정하여 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 이건 처분은 부당하다는 주장이다.

처분청은 쟁점토지에 대한 개별공시지가를 산정함에 있어서 평가기준일을 1997.1.1로 지목을 답이 아닌 목장용지로 하여 소득세법에서 규정하는 적법한 절차에 의해 2 이상의 감정평가기관에 감정을 의뢰하였고, 그 감정가액을 참작하여 쟁점토지의 개별공시지가를 ㎡당 69,500원으로 평가하였으며, 그 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이건 심사청구의 쟁점은 취득당시 개별공시지가가 없는 쟁점토지에 대한 처분청의 평가가액이 적정한 것인지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지(95.12.29 개정) 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 소득세법시행령 제164조 【토지·건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가 형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(괄호 생략)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.(98.12.31 개정)

1. 지적법에 의한 신규등록토지(97.12.31 신설)

2. 지적법에 의한 분할로 인하여 지번이 새로이 부여된 토지(97.12.31 신설)

3. 지적법에 의한 합병된 토지(97.12.31 신설)

4. 개별공시지가의 결정·공시가 누락된 토지(괄호 생략)(97.12.31 신설)

○ 소득세법시행령 부칙(1998.12.31 대통령령 제15969호로 개정) 제1조【시행일】 이 영은 1999년 1월 1일부터 시행한다.(단서 생략) 제10조【양도소득에 관한 적용례】

① 이 영 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 영 시행후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.

○ 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조【토지·건물의 기준시가 산정】

① 국가·지방자치단체, 정부투자기관관리기본법에 의한 정부투자기관 기타 대통령령이 정하는 공공단체가 다음 각호의 목적을 위하여 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되기는 하나 또는 둘이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 당해 토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 다만, 필요하다고 인정하는 때에는 산정된 지가를 다음 각호의 목적에 따라 가감조정하여 적용할 수 있다.

② 건설교통부장관은 제1항의 목적을 위한 지가산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 "토지가격비준표"라 한다)를 작성하여 관계행정기관등에 제공하여야 하며, 관계행정기관등은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다.(95.12.29 개정)

○ 지가공시및토지등의평가에관한법률 제4조【지가의 공시】

① 건설교통부장관은 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고, 제12조의 규정에 의한 중앙토지평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의한 표준지의 선정·공시기준일 및 공시절차에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 지가공시및토지등의평가에관한법률시행령 제5조【공시기준일】 법 제14조 제1항의 규정에 의한 공시기준일은 1월 1일로 한다.(단서 생략)

○ 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조의2【개별공시지가의 결정·공시등】

② 시장·군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할·합병등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정·공시하여야 한다.

○ 지가공시및토지등의평가에관한법률시행령 제12조의2【분할·합병등이 발생한 토지의 개별공시지가】

① 법 제10조의2 제2항에서 "분할·합병등이 발생한 토지"라 함은 다음 각호의 토지를 말한다.

1. 지적법상 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 지적법상의 지목이 변경된 토지

② 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 다음 각호의 구분에 따라 개별공시지가를 결정·공시한다.

2. 5월 1일부터 8월 31일까지의 사이에 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 9월 1일을 기준일로 하여 12월 31일까지 결정·공시(2000.5.16 신설)

○ 지가공시및토지등의평가에관한법률시행령 부칙(2000.5.16 신설) 제1조【시행일】 이 영은 공포한 날부터 시행한다.(단서 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심사청구의 사실관계에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지를 1997.10.15 취득하여 2001.1.27 양도하였음이 쟁점토지의 토지대장 및 등기부등본에 의하여 확인된다. (나) 쟁점토지의 일반건축물대장에 의하면, 1997.5.15 쟁점토지 및 쟁점토지와 연접한 ○○도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지(이하 "연접토지"라 한다) 양 지상에 축사(계사) 1,062㎡가 건축되었음이 확인되며, 이에 따라 쟁점토지는 청구인이 취득하기 전인 1997.5.20 지목이 "답"에서 "목장용지"로 변경되었음이 쟁점토지의 토지대장 및 등기부등본에 의해 확인된다. (다) 쟁점토지 및 연접토지와 인근 유사토지의 지목 및 개별공시지가는 다음과 같이 제 공부 및 2000.7.20 ○○도 ㅇㅇ시장이 발행한 개별공시지가가 확인서에 의해 확인된다. (단위: 원, 지가=개별공시지가) ┌───┬───────┬───────┬───────┬───────┬─────┐ │ │ 1997년 │ 1998년 │ 1999년 │ 2000년 │ │ │ 구분 ├──┬────┼──┬────┼──┬────┼──┬────┤ 비 고 │ │ │지목│ 지가 │지목│ 지가 │지목│ 지가 │지목│ 지가 │ │ ├───┼──┼────┼──┼────┼──┼────┼──┼────┼─────┤ │ㅇㅇ동│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ 답 │ 없음 │ 목 │ 145,000│ 목 │ 141,000│ 목 │ 146,000│ 쟁점토지 │ │○○ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├───┼──┼────┼──┼────┼──┼────┼──┼────┼─────┤ │ㅇㅇ동│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ 답 │ 66,000│ 목 │ 145,000│ 목 │ 141,000│ 목 │ 146,000│ 연접토지 │ │○○ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├───┼──┼────┼──┼────┼──┼────┼──┼────┼─────┤ │ㅇㅇ동│ │ │ │ │ │ │ │ │ 인근 │ │ │ 목 │ 122,000│ 목 │ 145,000│ 목 │ 141,000│ 목 │ 146,000│ │ │○○ │ │ │ │ │ │ │ │ │ 유사토지 │ └───┴──┴────┴──┴────┴──┴────┴──┴────┴─────┘ ※ 인근 유사토지는 청구인이 임의로 선정한 표준지임 (라) 청구인은 양도소득세 신고시 쟁점토지의 취득가액을 인근 유사토지의 개별공시지가인 ㎡당 122,000원을 적용하여 237,412천원으로 신고하였고, 처분청은 ○○감정원과 □□감정평가법인의 감정평가금액인 ㎡당 69,000원과 70,000원의 평균가액인 69,500원으로 평가하여 취득가액을 135,247천원으로 결정하였음이 양도소득세 신고서 및 양도소득세결정결의서에 의해 확인된다.

(2) 이건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다. 첫째, 관련법령에 의하면, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하고, 이 경우 1999.1.1 이후 최초로 양도하는 토지에 대하여는 2 이상의 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 납세지 관할세무서장이 평가할 수 있도록 규정하고 있고, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의하면, 2000.5.16 전에는 개별공시지가는 매년 1월 1일을 기준으로 하여 공시하도록 규정되어 있으며, 이 건의 경우, 청구인이 쟁점토지를 취득한 1997.10.15에는 쟁점토지의 지목이 목장용지(1997.5.20 답에서 목장용지로 지목변경)로 변경되었고, 쟁점토지 지상에는 축사가 건립되어 있었는 바, 쟁점토지의 개별공시지가를 산정하기 위한 표준지는 목장용지(축사)를 선정하여야 하고, 평가기준일을 1997.1.1로 하여야 함을 알 수 있다. 둘째, 처분청에서 감정평가 의뢰한 □□감정평가법인의 감정평가서에 의하면 쟁점토지의 개별공시지가를 산정하기 위하여 평가기준일을 1997.1.1로 하여 ○○도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지 공부상 지목 잡종지, 실제 지목 답, 이용상황 답 1,656㎡(개별공시지가는 ㎡당 61,000원)를 표준지로 하고, 쟁점토지의 공부상 지목을 답, 실제 지목을 창고부지로 하여 표준지의 1.15를 곱한 70,000원(61,000원 × 1.15 = 70,000원)을 쟁점토지의 ㎡당 개별공시지가로 산정한 것으로 나타나고 있고, ○○감정원의 감정평가서에 의하면, □□감정평가법인과 동일한 ○○도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 ○○번지를 표준지로 선정하여 쟁점토지의 ㎡당 개별공시지가를 69,000원으로 평가한 것으로 나타나고 있다. 셋째, 쟁점토지와 공동으로 축사의 부지로 이용되고 있는 연접토지의 개별공시지가가 지목이 답인 경우 ㎡당 66천원임에 반해 지목이 목장용지로 변경된 후에는 ㎡당 141천원 내지 146천원인 것으로 나타나고 있는바, 쟁점토지의 지목이 답인 경우의 개별공시지가와 목장용지인 경우의 개별공시지가가 약 2배 이상차이가 있음을 알 수 있다. 넷째, 청구인이 2002.7.15 ××감정평가법인에 의뢰하여 1997.10.15을 평가기준일로 하여 평가한 쟁점토지의 감정평가서에 의하면, 쟁점토지와 인접한 토지로서 지목이 1997년도 중에 전·답에서 목장용지로 변경된 토지의 1997년과 1998년의 개별공시지가 추이를 보면 지목이 전·답인 때에는 ㎡당 60,000∼70,000원 정도이나, 목장용지로 변경된 후에는 ㎡당 137,000원∼155,000원 정도로 상향 공시되었으며, 본건(쟁점토지)과 약 1km 정도 떨어진 목장용지의 1997년도 개별공시지가가 ㎡당 112,000∼125,000원 정도로 나타나고 있어서, 쟁점토지와 지목이 동일한 인근목장용지의 1997년도 개별공시지가 수준(112,000원∼125,000원 정도)과 본건(쟁점토지)과 인접한 목장용지의 1998년도 개별공시지가 수준(137,000원∼155,000원 정도)을 검토하여 볼 때, 본건(쟁점토지)의 공시지가 수준은 137,000원∼155,000원 정도의 범위내에서 결정되는 것이 타당하므로 쟁점토지의 1997.10.15 현재 개별공시지가를 ㎡당 141,000원으로 산정한다라고 기재되어 있다. 위에서 살펴본 내용을 종합하여 볼 때, □□감정평가법인과 ○○감정원에서 쟁점토지의 개별공시지가를 산정하기 위한 표준지를 선정함에 있어서 목장용지가 아닌 답을 선정한 것은 잘못된 것으로 판단된다. 그러하다면, 처분청에서 두 곳의 감정평가기관에서 잘못 선정한 표준지의 개별공시지가인 ㎡당 61,000원을 기준으로 평가한 감정가액인 70,000원과 69,000원을 참작하여 쟁점토지의 개별공시지가를 ㎡당 69,500원으로 평가하여 쟁점토지의 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 사실관계에 대한 조사를 소홀히 하고 관련법령을 오해한 잘못이 있다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제99조 / 소득세법시행령 제164조 /