부동산에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1995.12.29. 취득한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 대지 599㎡ 및 건물 214.675㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2001.6.29. 청구외 최○○에게 양도하였다. 처분청은 청구인이 확정신고기한까지 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니함에 따라 쟁점부동산에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하고 2002.7.1. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 10,103,490원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2002.9.16. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산을 실제로 210,000,000원에 취득하였다가 189,000,000원에 손해보고 양도하여 양도차익이 없었기에 당연히 세금이 없는 것으로 알고 양도소득세 신고를 하지 아니하였지만 처분청이 확정신고기한까지 실지거래가액을 신고하지 아니하였다는 사유만으로 손해보고 양도한 쟁점부동산에 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고 기한까지 신고하는 경우에 한하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는것이나, 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 그에 대한 확정신고기한인 2002.5.31.까지 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 하지 아니하였으므로 쟁점부동산에 대한 양도차익을 기준시가로 결정하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 양도소득세 확정신고를 하지 아니한 쟁점부동산에 대한 양도차잉ㄱ을 실지거래가액으로 결정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴본다.

○ 소득세법 제96조 (2000.12.29 법률 제6,292호로 개정된 것) (양도가액)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지)

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 [ 사실관계를 살펴본다 ]

(1) 청구인은 1995.12.29. ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 소재의 쟁점부동산을 청구외 안○○으로부터 취득하여 보유하다가 2001.6.29. 청구외 최○○에게 양도하였으나, 이에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니하였음이 등기부등본 및 양도소득세 과세자료전 등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 청구인이 확정신고기한까지 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니하여 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 결정하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 처분청의 결정결의서에 의하여 확인된다.

(3) 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산을 실제로 210,000,000원에 취득하였다가 189,000,000원에 손해보고 양도하여 양도차익이 없었기에 당연히 세금이 없는 것으로 알고 양도소득세 신고를 하지 아니하였지만 확정신고를 하지 아니하였다는 사유만으로 손해보고 양도한 쟁점부동산에 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. [ 쟁점에 대하여 살펴본다 ]

(1) 먼저 양도소득세 신고를 하지 아니한 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 결정한 처분이 타당한지 여부를 살펴보면,

① 소득세법 제96조 제1항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하면 원칙적으로 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의하여야 하고, 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에 한하여 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있다고 규정되어 있다.

② 그런데 청구인은 쟁점부동산에 대한 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확정신고기한까지 신고한 사실도 없을 뿐만 아니라 실지거래액을 입증할 증빙서류를 제출한 바도 없으므로 쟁점부동산의 양도차익은 실지거래가액으로 결정할 수 없다고 할 것이다.

③ 따라서 청구인이 확정신고기한까지 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니한데 대하여 처분청이 기준시가로 양도차익을 결정하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 타당하다고 판단된다.

(2) 다음으로 기준시가에 의한 양도소득세액이 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과하는 과세장해사유에 해당하는지 여부에 대하여 살펴보면,

① 청구인은 쟁점부동산의 실지거래가액이 그 취득가액은 210,000,000원이고 양도가액은 189,000,000원이라고 하면서 취득 및 양도당시 매매계약서와 거래사실확인서를 제시하고 있는바, 그 취득당시 계약서에는 매매금액이 210,000,000원으로 되어 있으나 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 청구외 안○○에게 확인한바 그 금액은 실제의 거래금액이 아니며 동 매매계약서도 당초 거래당시 작성된 계약서가 아니라 최근에 다시 작성된 것으로 확인되며, 양도당시의 매매계약서도 복사본에 청구인과 매수인의 도장만 날인되어 있고 입회인은 날인 없이 성명만 기록되어 있음이 확인된다.

② 자산을 양도한 자가 확정신고기한까지 실지거래가액으로 양도소득세 확정신고를 하지 아니한 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다, 이 경우에도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수는 없는 것이므로 기준시가에 기초하여 산정한 세액이 그 실지양도차익의 범위를 넘을 때에는 그 세액을 실지 양도차익의 범위로 제한하여 인정하여야 할 것(대법 98두7183, 1998.6.26 ; 대법 98두6111,1998.6.12 ; 국심 98서10, 1999.5.24외 다수)이다.

③ 그러나 이 건의 경우 청구인은 쟁점부동산을 실제로 210,000,000원에 취득 하여 189,000,000원에 손해보고 양도하였음을 입증할 객관적인 증정서류를 제시하지 아니하여 쟁점부동산에 대한 실지거래액이 입증되지 아니할 뿐만 아니라 청구인이 제시한 매매계약서는 그 양식, 기록사항과 날인상태등으로 보아 계약당시 작성된 진실한 계약서로 인정되지 아니하므로 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액도 신빙성이 없다고 할것이어서 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 보여진다.

④ 따라서 쟁점부동산에 대하여는 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하여 실지거래가액에 의한 양도차익을 산정할 수 없으므로 실지거래 양도차익이 기준시가에 의한 양도소득세를 초과하는 과세장해사유에도 해당되지 아니한다고 판단된다. ⑶ 위 사실관계 등을 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 확정신고기한까지 그 실지거래가액을 신고한 바도 없고 이 건 심사청구시 청구인이 주장하고 있는 양도가액 및 취득가액도 쟁점부동산의 실지거래가액으로 확인되지 아니하므로 처분청이 쟁점부동산에 대한 양도차익을 기준시가로 결정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 청분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.